La asequibilidad de la vivienda se ha convertido en uno de los temas económicos con mayor carga política en los Estados Unidos. Los precios de la vivienda y los alquileres han aumentado considerablemente en los últimos años, lo que ha dejado a muchas familias en una situación difícil a la hora de comprar o alquilar un lugar donde vivir. En respuesta a ello, los miembros del Congreso han propuesto una nueva legislación destinada a limitar la compra de viviendas unifamiliares por parte de los grandes inversores institucionales. El objetivo es sencillo y goza de gran popularidad política: hacer que la vivienda sea más asequible para los compradores de a pie. Sin embargo, como suele ocurrir con las políticas económicas bienintencionadas, la propuesta corre el riesgo de generar consecuencias muy diferentes de las que esperan los legisladores.
En Washington, el aumento del costo de la vivienda ha dado lugar a una respuesta política ya conocida: buscar a alguien a quien culpar. En este caso, el blanco son los grandes inversores institucionales —empresas que compran y gestionan cientos de viviendas unifamiliares como propiedades de alquiler. Los legisladores sostienen que estos inversores están desplazando a las familias y haciendo subir los precios de la vivienda, y han propuesto restringir el número de viviendas que estas empresas pueden adquirir. A primera vista, la idea parece atractiva. Si los grandes inversores compran menos viviendas, quizá haya más viviendas disponibles para los compradores comunes.
El problema de este argumento es que los inversores institucionales representan solo una parte muy pequeña del mercado inmobiliario. Las estimaciones indican que los grandes inversores poseen aproximadamente el dos por ciento de las viviendas unifamiliares en todo el país. Aunque su presencia puede ser más visible en ciertas ciudades en rápido crecimiento, están lejos de ser la fuerza dominante en el mercado inmobiliario nacional, como sugieren muchos argumentos políticos. Culpar a un grupo que controla una cuota tan pequeña del mercado corre el riesgo de desviar la atención de los problemas de oferta más amplios que impulsan los precios de la vivienda.
Pero la propuesta va mucho más allá de limitar simplemente las compras. En el texto de la ley se esconde una norma dirigida al sector inmobiliario de «construcción para alquiler», en rápido crecimiento: se trata de promociones en las que los inversores financian la construcción de barrios enteros diseñados específicamente para el alquiler a largo plazo. Según la propuesta, se podría exigir a los grandes inversores que participan en estos proyectos que vendan las viviendas en un plazo de siete años, dando a menudo a los inquilinos la oportunidad de comprarlas en primer lugar.
A primera vista, esto puede parecer una solución ingeniosa. Los inversores pueden seguir contribuyendo a la construcción de nuevas viviendas, pero estas acabarán finalmente en manos de compradores particulares. El problema es que los proyectos de construcción para alquiler existen precisamente porque los inversores esperan conservar esas propiedades durante muchos años. Las grandes promociones inmobiliarias requieren una enorme inversión inicial, desde la adquisición del terreno y la construcción hasta los costes de infraestructura y financiación. Los inversores suelen confiar tanto en unos ingresos por alquiler estables como en la revalorización a largo plazo de la propiedad para recuperar esos costes y obtener un rendimiento. Una venta forzosa tras solo siete años limita la revalorización potencial y aumenta el riesgo asociado a la inversión. Si los precios de la vivienda se estancan, aunque sea durante un breve periodo dentro de ese plazo, los inversores pueden sufrir pérdidas significativas. Al acortar el horizonte de inversión, la política hace que estos proyectos resulten mucho menos atractivos para el capital que los financia.
Cuando los inversores empiezan a preocuparse por la seguridad de su capital, los incentivos cambian. Sin grandes cantidades de capital y sin un incentivo claro para construir viviendas de alquiler, la construcción se ralentiza o se detiene por completo. La promoción inmobiliaria es costosa, y pocos proyectos salen adelante sin un respaldo de inversión significativo. Si no se construyen nuevas viviendas de alquiler, no se puede satisfacer la creciente demanda. Cuando la oferta se reduce mientras la demanda sigue siendo fuerte, los alquileres suben, lo que perjudica precisamente a muchos de los inquilinos a los que la política pretende ayudar.
La norma de los siete años también plantea cuestiones prácticas sobre qué ocurre con los inquilinos que viven en estas viviendas. Muchos inquilinos firman contratos de alquiler de varios años y esperan estabilidad para sus familias. Si se obliga a un inversor a vender una propiedad al cabo de siete años, pero el inquilino no puede permitirse comprarla, la situación se complica. Es posible que la propiedad tenga que venderse desocupada para atraer a un comprador que vaya a vivir en ella. Eso podría significar que se pida a los inquilinos que se marchen una vez finalizado su contrato de alquiler para que la vivienda pueda venderse. Para las familias con hijos en colegios locales o con trabajos en las cercanías, ese tipo de traslado forzoso puede suponer una perturbación importante.
En última instancia, los mercados inmobiliarios se rigen por los incentivos, el capital y la oferta. Cuando la demanda de viviendas crece más rápido de lo que se construyen nuevas viviendas, los precios suben. Desalentar el capital que financia la construcción de nuevas viviendas no resuelve ese problema, sino que corre el riesgo de agravarlo. Los inversores institucionales pueden ser un blanco político fácil, pero representan solo una pequeña parte del mercado y a menudo desempeñan un papel en la financiación de nuevas promociones inmobiliarias. En muchas zonas, los obstáculos a la construcción de viviendas provienen de leyes de zonificación restrictivas, largos procesos de concesión de permisos y costos normativos que hacen que las nuevas promociones sean más lentas y costosas. Si los responsables políticos realmente quieren que la vivienda sea más asequible, la solución no es desalentar la inversión inmobiliaria, sino eliminar los obstáculos que impiden que se construyan más viviendas.
