Los costos de la vivienda en la ciudad de Nueva York han alcanzado un nivel que mucha gente ya no puede permitirse. La respuesta ha sido impulsar un mayor control: límites a los aumentos de alquiler y una mayor protección de los inquilinos. La intención es clara. Sin embargo, los mercados inmobiliarios responden a los incentivos, no a las intenciones.
Bajo la dirección de Zohran Mamdani, la ciudad de Nueva York avanza aún más en esa dirección. La atención se centra en limitar los aumentos de alquiler, ampliar las protecciones a los inquilinos y aumentar el papel del gobierno en el mercado inmobiliario. La política aún no ha entrado plenamente en vigor. Una vez que estas normas interactúen con el aumento de los costes, el mercado inmobiliario responderá a los incentivos.
El control de alquileres mantiene bajos los alquileres, pero no reduce los costos para el propietario. No hay ningún límite máximo para las primas de los seguros. Los impuestos sobre la propiedad pueden seguir aumentando año tras año. Los costos de mantenimiento y mano de obra también siguen subiendo. A medida que aumentan esos costes, los propietarios se ven obligados a adaptarse. Algunos retrasan las tareas de mantenimiento. Otros ven cómo sus márgenes se reducen demasiado como para justificar el riesgo.
Las viviendas unifamiliares en alquiler suelen retirarse del mercado. El propietario notifica al inquilino que no se renovará el contrato de alquiler, reforma la vivienda y la vende a un comprador que va a vivir en ella. Cada vez que esto ocurre, el número de viviendas disponibles para alquilar disminuye.
A medida que la oferta se reduce, el mercado se vuelve más restrictivo. Los propietarios se vuelven más selectivos, dando prioridad a los inquilinos con buena solvencia, ingresos estables y un historial de alquiler impecable. Para los inquilinos con desalojos o contratiempos en el pasado, encontrar vivienda se vuelve más difícil. Es más complicado conseguir una segunda oportunidad.
El control de alquileres también elimina la flexibilidad. Si el ayuntamiento permite un incremento anual fijo, el arrendador debe aplicarlo cada año o perderlo. No existe la posibilidad de mantener el alquiler sin cambios durante un período difícil y recuperarlo más adelante. Lo que se concibió como una protección empieza a limitar la discrecionalidad.
Estos resultados no son exclusivos de una sola ciudad. Son consecuencia de la propia estructura de la política. Cuando el alquiler está limitado pero los costes siguen aumentando, el sistema se ajusta de formas predecibles.
En Portland ya se han puesto a prueba políticas similares. Después de que Oregón aplicara límites a los alquileres y ampliara las protecciones para los inquilinos en 2019, el número de viviendas unifamiliares disponibles para alquilar se redujo en aproximadamente un 14 % en los años siguientes, con miles de viviendas que salieron del mercado, tal y como se muestra en este análisis de la oferta de alquiler en Portland:
Esa disminución se debió a las mismas presiones que se fueron acumulando con el tiempo. No se limitaron los costes, pero sí los alquileres. Esto redujo la flexibilidad y aumentó el riesgo.
Los pequeños propietarios, que a menudo operan con márgenes reducidos, fueron los primeros en reaccionar. Muchos optaron por abandonar el mercado antes que seguir operando en esas condiciones. Las propiedades se vendieron, con frecuencia a compradores que las ocupaban ellos mismos, y se retiraron por completo del mercado del alquiler.
El resultado fue una menor oferta de viviendas, una oferta más ajustada y una mayor competencia entre los inquilinos. La política no eliminó la presión del sistema. Simplemente desplazó el lugar donde se manifestaba esa presión.
Para que la vivienda sea más asequible, hay que centrarse en la oferta. Los alquileres suben cuando la demanda supera el número de viviendas disponibles. Se ha demostrado que limitar los alquileres reduce la oferta y agrava el desequilibrio. Aumentar la oferta es la forma de corregir ese desequilibrio.
Esto significa reducir las barreras que frenan la construcción. Las restricciones urbanísticas, los retrasos en la concesión de permisos y los costes normativos limitan la rapidez con la que las nuevas viviendas pueden salir al mercado. Cuando se reducen esas restricciones, la oferta puede ampliarse y la presión sobre los precios puede disminuir.
Este enfoque funciona al permitir que el mercado se ajuste. A medida que aumenta la oferta de viviendas, crece la competencia entre los propietarios y los alquileres se estabilizan sin necesidad de controles rígidos.
No es una solución rápida. No produce resultados inmediatos que puedan esgrimir en el próximo ciclo electoral. Sin embargo, aborda el problema subyacente en lugar de trasladar la presión a otra parte.
La demanda de vivienda en ciudades como Nueva York sigue siendo elevada. El empleo, la densidad de población y el espacio limitado ejercen una presión constante sobre las viviendas disponibles. Cuando la oferta no puede ampliarse para satisfacer esa demanda, los precios suben.
La cuestión no es si la intención de un político es buena. Al mercado no le importan las intenciones. Responde a los incentivos.
