Durante más de 80 años —desde los días del New Deal— el gobierno federal de los EEUU se ha embarcado en una amplia variedad de políticas aparentemente destinadas a aumentar la tasa de propiedad de la vivienda. La idea subyacente —bastante dudosa, por cierto— ha sido siempre que la propiedad de la vivienda es un indicador de prosperidad económica.
Sin embargo, es discutible que estas reformas hayan servido para aumentar la tasa de propiedad de la vivienda. En 1930, al comienzo de la Gran Depresión, la tasa de propiedad de vivienda en era del 44%. Durante los años treinta, el gobierno federal adoptó políticas que crearon Fannie Mae e inauguraron la era de las hipotecas fijas a 30 años.
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Posteriormente, la propiedad de la vivienda aumentó sustancialmente tras el final de la Segunda Guerra Mundial, y esto continuó en la década de 1960, con una tasa de propiedad de la vivienda que alcanzó casi el 65% en 1970.
No está claro si esto fue impulsado por alguna política gubernamental o si fue el resultado de la rápida expansión de los EEUU en la posguerra durante ese periodo. Además, es probable que en el aumento de la propiedad de la vivienda influyera el hecho de que la edad media para contraer matrimonio descendiera tras la guerra y se mantuviera inusualmente baja durante los años cincuenta y sesenta.
Sea cual sea la causa, la tasa de propiedad de la vivienda aumentó hasta el 65,5% en 1980, y nunca ha vuelto a los niveles de antes de la guerra, por debajo del 60%.
Desde 1980, sin embargo, la tasa de propiedad de vivienda en los Estados Unidos no ha ido aproximadamente a ninguna parte. Según la estimación trimestral más reciente de la Oficina del Censo sobre el nivel de propiedad de la vivienda en los Estados Unidos, la tasa de propiedad de la vivienda durante el primer trimestre de 2025 fue del 65,2 por ciento. Esta cifra es inferior a la del cuarto trimestre del año pasado, cuando la tasa de propiedad era del 65,7%. La tasa del primer trimestre también es inferior a la del primer trimestre del año pasado, cuando la tasa también fue del 65,7%.
Fuente: Oficina del Censo de EEUU.
Sí, hubo un crecimiento considerable de la tasa de propiedad de vivienda durante la burbuja inmobiliaria de 2002-2006, pero todo eso se derrumbó en las ruinas de la Gran Recesión y el exceso de ejecuciones hipotecarias después de 2007.
Así que, en 2025, la tasa de propiedad de la vivienda estará casi exactamente donde estaba hace 45 años, en 1980. Esta es la realidad actual a pesar de que el tipo medio de las hipotecas a 30 años se ha desplomado del 18% en 1981 a menos del 7% en 2025. Esto ha actuado como un subsidio de facto para los precios de la vivienda, ya que los tipos hipotecarios más bajos permiten a los vendedores subir los precios de venta de las viviendas. Así pues, los precios de la vivienda se mueven en sentido contrario a los tipos hipotecarios, por lo que vemos que la caída de los tipos hipotecarios simplemente ha conducido a un aumento de los precios de la vivienda, y no a viviendas más asequibles. Esto se refleja en el hecho de que la asequibilidad de los precios de la vivienda es la más baja de las últimas décadas, y la edad media de los compradores de vivienda ha aumentado.
Fuente: Oficina del Censo de EEUU, Junta de Gobernadores de la Reserva Federal
Políticamente, sin embargo, los esfuerzos del banco central por forzar la bajada de las tasas de interés —lo que ha requerido inflación monetaria— se han justificado con el argumento de que «aumenta la propiedad de la vivienda». Además, los responsables de la política federal desde 2008 redoblaron la subvención a la compra de viviendas con los rescates de Fannie Mae y Freddie Mac en 2008.
Sin embargo, nada de esto ha producido viviendas más asequibles. Sólo ha provocado una inflación de los precios. Esto ha sido estupendo para Wall Street y para quienes ya poseen activos. Ha sido un desastre para los más jóvenes y para quienes compran su primera vivienda.
En su columna de la semana pasada, Alex Pollock resumía el problema y ofrecía una solución:
¿Qué ha conseguido la intervención masiva del gobierno de EEUU en los préstamos hipotecarios para mejorar la propiedad de la vivienda? La tasa de propiedad de la vivienda en los EEUU era del 64% en 1970 y del 65% en 2025. Apenas ha aumentado en 55 años, a pesar de toda la financiación pública de la vivienda.
Sin embargo, la intervención gubernamental ha contribuido a inflar dos burbujas del precio de la vivienda en el siglo XXI. La primera alcanzó su punto álgido en 2006 y desembocó en la crisis financiera de 2007-09. La segunda disparó los precios medios de la vivienda muy por encima de la media de la UE. La segunda elevó los precios medios de la vivienda muy por encima de su máximo de 2006, incluso por encima del 18% en 2021. Esto ha provocado que sigan siendo inasequibles, especialmente para las familias jóvenes que intentan comprar su primera casa. Aunque el ritmo de aumento se ha moderado, los precios medios de la vivienda siguen subiendo, a un ritmo anualizado del 3% en abril de 2025. Con una inflación del 2,3% para ese mes, los precios medios de la vivienda también siguen subiendo en términos reales.
A menudo se observa que los precios de la vivienda en los EEUU son simplemente demasiado altos, lo que ayuda a explicar por qué las ventas de viviendas existentes en 2024 fueron las menores desde 1995, a pesar de que la población es un 27 por ciento mayor que entonces.
Podemos concluir que la enorme escala de intervención del gobierno de EEUU en la garantía y subvención de la deuda hipotecaria ha sido un error. El sistema de financiación de la vivienda debería ser cada vez más privado, con una reducción sistemática de la cuota de mercado de las GSE y un papel cada vez menor del gobierno. El objetivo de la Reserva Federal para la inversión en hipotecas debería ser cero. El gobierno debería fijarse como objetivo una reducción sustancial del porcentaje del mercado hipotecario que garantiza. Como primera estimación, recomiendo una reducción al 20%, desde el atroz 70% actual.
Ahora es el momento de admitir que la política de dinero fácil y los rescates corporativos —impuestos en nombre del aumento de la propiedad de la vivienda— sólo han hecho que la vivienda sea más inasequible.
