El senador Mike Lee ha causado sensación recientemente por su apoyo a una posible legislación que obligaría a vender una pequeña cantidad de tierras que actualmente son propiedad del gobierno federal y están gestionadas por él. La idea detrás de la propuesta es liberar espacio para el desarrollo de viviendas en los estados donde el gobierno federal posee actualmente grandes porciones de tierra. En palabras del senador Lee, «...convertir los pasivos federales en valor para el contribuyente».
Los llamamientos realizados en apoyo de esta legislación propuesta identifican correctamente una serie de cuestiones clave. Por una parte, es obviamente cierto que cualquier terreno de propiedad federal que en la actualidad no sirva a ningún fin productivo pasaría de ser un pasivo a convertirse en un activo económico si su venta diera lugar a una nueva productividad. También es cierto que el mercado inmobiliario de la parte occidental del país podría beneficiarse de la liberación de algunos de los terrenos de propiedad estatal para su desarrollo. Utah —el estado natal del senador Lee— ha experimentado un aumento continuo y sustancial del precio de la vivienda durante varias décadas. No cabe duda de que esta subida de precios se debe en cierta medida al hecho de que aproximadamente el 68% del suelo de Utah es propiedad del gobierno federal, lo que impide su utilización para satisfacer la demanda de vivienda en el estado.
Si sólo se tuvieran en cuenta estos dos factores —la infrautilización actual de una parte de los terrenos controlados por el gobierno federal, junto con el posible uso inmediatamente aparente de esos mismos terrenos—, ponerlos a la venta y dejar que la mano invisible del libre mercado decida cuál es la mejor forma de utilizarlos parecería la solución perfecta. Pero el problema de la propuesta no estriba en la idea de que, en un mercado libre, el intercambio voluntario de ese terreno lo llevaría a su empleo más útil. El problema está en la afirmación implícita de que nuestro mercado es, de hecho, un mercado libre.
En primer lugar, la legislación propuesta especifica que la propuesta de venta de terrenos públicos debe incluir una explicación de cómo el desarrollo posterior de los terrenos «...abordaría las necesidades locales de vivienda (incluida la oferta de vivienda y la asequibilidad) o cualquier infraestructura asociada para apoyar las necesidades locales de vivienda». Esta preferencia explícita de que el suelo se venda para un uso concreto por encima de todos los demás hace que la propia propuesta sea contraria a uno de los axiomas más fundamentales de la teoría del libre mercado: que no es el propósito de un economista o planificador central dictar cómo se pueden emplear o asignar los recursos. Por esta razón, incluso al margen de cualquier consideración sobre si nuestra economía es o no lo suficientemente libre como para que los principios del libre mercado se apliquen de forma fiable, esta propuesta no puede basarse en apelaciones al pensamiento del libre mercado sin contradecirse intrínsecamente. Una propuesta que realmente se basara en la deferencia al mercado no haría tales peticiones.
Pero, lo que es más importante, la afirmación implícita de que vivimos en un mercado lo suficientemente libre como para que este intercambio se produzca tal y como se describe es, en el mejor de los casos, ingenua y, lo que es más probable, abiertamente manipuladora. Las pruebas de lo contrario son suficientes para que esta afirmación resulte absurda a primera vista. En primer lugar, el vendedor en esta transacción es el gobierno federal, cuya propiedad de la tierra se establece por ley y por la fuerza y no por compra. Si la idea es dejar que el mercado guíe el terreno hacia su uso óptimo, este diseño se ve inmediatamente trastornado por el hecho de que el papel de los precios como señal para los compradores en su consideración de la utilidad o conveniencia del terreno se verá enturbiado debido a la naturaleza anticompetitiva de su actual propietario.
En segundo lugar, dado que la venta de terrenos públicos en virtud de esta legislación se destinaría principalmente a la construcción de viviendas, lo que realmente puede hacerse con el terreno una vez adquirido está muy limitado. La construcción de viviendas debe ajustarse a las ordenanzas de zonificación y a los códigos establecidos por el gobierno. La carga normativa impuesta por las restricciones al desarrollo son un impedimento importante para el uso innovador del propio terreno. Cualquier supuesta «venta» de terrenos públicos supondría simplemente el paso de un terreno de propiedad pública y gestión pública a un terreno de propiedad privada y gestión pública. Se trata de una transferencia incompleta de la gestión y limita gravemente la plena utilización de la tierra como bien de capital.
En tercer lugar, todas esas mismas normativas actúan además como una enorme barrera de entrada al desarrollo del suelo. El coste económico de entrar en ese mercado —artificialmente amplificado por las normativas gubernamentales— favorece a los proveedores que ya están establecidos en el espacio o que tienen un capital lo suficientemente importante como para que las barreras de entrada se crucen fácilmente. Esto excluye a un número indeterminado de personas que, de otro modo, estarían dispuestas y serían capaces de entrar en el mercado como proveedores, reduciendo el número de ideas y experiencias que, de otro modo, podrían producir innovación en el espacio. Esto reduce aún más el número, ya de por sí muy reducido, de usos reales que podrían darse al terreno y, por extensión, limita las posibilidades de que el terreno se utilice de forma eficiente.
Hablando de barreras de entrada y de las grandes corporaciones que se benefician de ellas, la cuarta es la propagación de modelos de negocio que se basan en la naturaleza anticompetitiva del mercado de la vivienda. Desde hace varios años, unas pocas grandes empresas han estado comprando una parte significativa de las viviendas disponibles, para luego alquilarlas. Estas empresas son capaces de aprovechar los altos costos de la vivienda —un síntoma del mercado anticompetitivo— para poner precio a los futuros propietarios y ampliar su cuota de viviendas disponibles. Con la edad media de los compradores de primera vivienda alcanzando este año la cifra récord de 38 años, es difícil no darse cuenta de los efectos que este mercado innecesariamente restrictivo y cada vez más dominado por las megacorporaciones está teniendo en el consumidor medio.
En un mercado de la vivienda realmente competitivo, en el que los proveedores pudieran entrar más fácilmente e innovar con mayor libertad, es más que probable que este modelo de negocio de alquiler a gran escala fuera insostenible o, al menos, no actuara para desplazar a la típica propiedad de la vivienda, sino que sólo atendiera a aquellos cuya preferencia es alquilar en lugar de poseer su espacio vital. Pero ese no es el mercado que conocemos. Si se venden terrenos públicos para la construcción de viviendas en el mercado actual, estos intereses empresariales tienen todas las posibilidades de ser los principales beneficiarios gracias a las ventajas de que disfrutan en el mercado tal y como es en realidad. Y, si ganan a lo grande en esta operación, eso sólo servirá para que su ventaja sea aún mayor de cara al futuro. Por desgracia, debido a la prevalencia de la práctica del capitalismo de amigos, ni siquiera es posible estar seguros todavía de que este no sea el propósito de la legislación propuesta en primer lugar.
En un mercado libre, la venta de tierras de propiedad pública es fácilmente la mejor opción. Ojalá lleguemos a un futuro en el que podamos experimentar un mercado tan libre como ése. Pero por el momento, y teniendo en cuenta la legislación propuesta en su estado actual, puede que lo mejor sea que los terrenos sigan ahí sin hacer nada.
