[Publicado originalmente en el Housing Finance International Journal].
El siglo 21, con sólo 23 años, ya ha tenido dos gigantescas burbujas inmobiliarias internacionales. Esto hace dudar de que nos estemos volviendo más listos con la experiencia.
Entre los países implicados en la segunda burbuja, tanto de los EEUU como Canadá participaron plenamente en la nueva inflación desenfrenada de los precios de la vivienda. Esta vez, los precios alcanzaron niveles muy superiores a los del pico del último boom. En los EEUU, el Índice Nacional de Precios de la Vivienda S&P/Case-Shiller se había elevado a mediados de 2022 hasta un 67% por encima de su máximo de la burbuja de 2006 (130% por encima de su mínimo de 2012). En Canadá, el índice de precios de la vivienda Teranet-National Bank se había disparado hasta un 143% por encima de su máximo de 2008 (168% por encima de su mínimo de 2009). Lo que la Reserva Federal y el Banco de Canadá provocaron con sus políticas de tipos de interés hiperbajos fueron unos precios de la vivienda que serían inasequibles en cuanto los tipos de interés hipotecarios volvieran a niveles más normales. Durante años, uno se preguntaba: ¿Cuándo ocurrirá eso? Ahora lo sabemos: en 2022.
Ahora, a finales de 2022, con los tipos de interés hipotecarios más altos, las burbujas inmobiliarias se están desinflando y los precios de la vivienda están cayendo en todo el país, tanto en los EEUU como en Canadá. Aquí vamos de nuevo a otro desvanecimiento del precio de la vivienda tras otro auge del precio de la vivienda.
¿Cómo es posible que tan pronto nos veamos envueltos en los problemas de otra burbuja inmobiliaria? Sólo han pasado diez años desde 2012, el año en que los precios de la vivienda dejaron de caer en los EEUU, y constituyeron el punto más bajo de la dolorosa caída que había seguido a la burbuja precedente de 1999-2006. Hasta el momento en que los precios de la vivienda empezaron a caer en los EEUU por última vez, las voces expertas pronunciaron que los precios de la vivienda en los EEUU podían caer a nivel regional, como habían hecho en numerosas ocasiones, pero que no era posible que los precios de la vivienda cayeran a nivel nacional en una economía tan grande y diversificada. Esa teoría no podía estar más equivocada, y la media nacional de los precios de la vivienda cayó un 27%. En 2022, se vuelve a demostrar que la teoría era errónea, pero no se sabe ni se puede saber de qué magnitud será la caída esta vez.
Podemos tomar como lección irónica clave que cuando un gran número de personas cree que los precios de la vivienda no pueden caer, especialmente cuando se ven envalentonados por el comportamiento de los bancos centrales, hace más probable, y finalmente hace seguro, que los precios acabarán cayendo. Cuando lo hacen, lo que se había incorporado a los modelos financieros de todo el mundo como «HPA», o «House Price Appreciation» (apreciación
del precio de la vivienda), se convierte en cambio en «HPD» -«House Price Depreciation» (depreciación del precio de la vivienda). Sería mejor referirse a ello como «HPC», o «House Price Change» (cambio del precio de la vivienda), recordándonos así que los precios de cualquier activo pueden subir y bajar, quizás mucho.
Diez años, al parecer, es tiempo suficiente para difuminar el recuerdo de que los precios pueden moverse drásticamente en ambas direcciones, incluso a escala nacional. Un mercado burbuja, cuando se prolonga durante años, hace feliz a mucha gente, ya que está ganando dinero y parece enriquecerse cada vez más, y cuanto mayor es su apalancamiento, más rápido parece enriquecerse. Como escribió el gran observador financiero Walter Bagehot hace 150 años, «los tiempos de precios demasiado altos» significan que «casi todo se creerá por un tiempo».
Luego llega la inversión y se imponen otras creencias. En sólo cuatro meses, de junio a octubre de 2022, la mediana de los precios de la vivienda en los EEUU cayó un notable 8,4%, con descensos desde sus máximos en las 60 mayores áreas metropolitanas del país. En octubre, las ventas de viviendas existentes disminuyeron por noveno mes consecutivo, y se redujeron un 28% respecto al año anterior. Las solicitudes de hipotecas para comprar una casa bajaron un 42% respecto al año anterior. Los bancos hipotecarios informaron de que estaban perdiendo dinero de media en la originación de hipotecas y muchos estaban despidiendo personal. El precio de las acciones del mayor banco hipotecario de 2021, Rocket Companies, cayó un 70% desde su máximo de 2021. El consejero delegado de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas declaró: «Nos dirigimos a una recesión inmobiliaria».
En Canadá, el precio medio de la vivienda bajó un 7,7% de mayo a octubre, la mayor caída en cinco meses de la historia del índice Teranet, que se remonta a 1997. En Toronto, capital financiera del país y antigua estrella de la rápida inflación de los precios de la vivienda, la caída de mayo a octubre fue de un vertiginoso 11,9%. Los sucesivos titulares de los anuncios mensuales del índice de precios de la vivienda Teranet-National Bank decían: «Caída récord de precios en agosto»; «Otro descenso mensual récord en septiembre»; «Otro descenso mensual en octubre».
A pesar de estas rápidas tasas porcentuales de descenso, los precios de la vivienda en ambos países se mantienen en niveles muy elevados. ¿Cuánto más pueden bajar a partir de ahora? En el caso de los EEUU, la Reserva Federal afirmó cuidadosamente en su último Informe de Estabilidad Financiera: «Con las valoraciones en niveles elevados, los precios de la vivienda podrían ser especialmente sensibles a las perturbaciones». Entrando en detalles, el AEI Housing Center predice una caída media nacional del 10%-15% en los precios de la vivienda durante 2023. Eso acabaría con gran parte de la riqueza inmobiliaria que la burbuja hizo creer a la gente que tenía, una reducción de quizás 4 o 5 billones de dólares de riqueza percibida además de los 3 billones perdidos hasta ahora este año. Muchas viviendas compradas cerca de la cima del mercado, especialmente en el marco de programas gubernamentales de bajo desembolso inicial, no tendrían o tendrían un patrimonio neto negativo.
En cuanto a Canadá, el Wall Street Journal sugirió que su mercado inmobiliario es «particularmente sensible al endurecimiento monetario», e informó de que Oxford Analytics «estima que los precios de la vivienda en Canadá podrían caer un 30%».
Recordemos que un precio no tiene una realidad sustantiva: es una intersección de expectativas, acciones, esperanzas y temores humanos. Me gusta preguntar al público: «¿Cuánto puede cambiar el precio de un activo?». Mi respuesta propuesta: «Más de lo que crees».
Por supuesto, nadie, ni siquiera la Reserva Federal y el Banco de Canadá, sabe adónde irán a parar los precios de la vivienda, pero todos podemos hacer conjeturas. El célebre economista Gary Shilling escribió en noviembre: «La caída de los precios no ha hecho más que empezar» y «la reciente debilidad probablemente tenga aún mucho recorrido». Esto me parece probable.
En cualquier caso, la segunda gran burbuja inmobiliaria de este todavía joven siglo ha terminado y ha comenzado una nueva fase.
