Los burócratas son bien conocidos por su analfabetismo económico, pero pocos lo han exhibido con una bufonería tan flagrante como Bill Pulte, actual director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda («FHFA») y nominado por Trump.
A continuación, se pegan ejemplos típicos de los irritantes berridos de Pulte extraídos de su cuenta de Twitter.
Lejos de defender a Jerome Powell —otro burócrata que está solo un poco menos maníacamente obsesionado con la provisión de dinero fácil que sus homólogos en la administración Trump— examinemos simplemente los comentarios de Pulte y decidamos su mérito.
El montaje
Pulte hace dos afirmaciones distintas que deben ser evaluadas. Primero, que unos tipos de interés más bajos «ayudarán al mercado inmobiliario». En segundo lugar, que la causa de la falta de asequibilidad de la vivienda son los llamados tasas de interés altos. Estas afirmaciones se basan en premisas erróneas que también deben señalarse en cualquier explicación exhaustiva. Como dijo Swift, la falsedad vuela, y la verdad viene cojeando tras ella.
En este sentido, los argumentos de Pulte se basan en la idea de que la reducción de la tasas de los fondos federales, que Powell y la Fed controlan, reducirá directamente las tasas hipotecarias. Mientras que estas dos tasas se han movido generalmente juntas históricamente, Pulte aparentemente desconoce el estado del mercado del Tesoro de EEUU y la bifurcación de estas dos trayectorias de tasas en los últimos meses. Mientras que el tipo de los fondos federales ha caído un punto porcentual completo desde mediados de 2024, los rendimientos del Tesoro de EEUU en realidad han aumentado, lo que indica una creciente preocupación del mercado de bonos con la inclinación de los Estados Unidos por la manipulación de las tasas, la inflación monetaria y la imprevisión fiscal. Bajar las tasas ante esta situación no hará sino exacerbar esa dinámica.
Además, la idea de que los tipos hipotecarios actuales son «altos» según cualquier criterio razonable es falsa. Sólo en comparación con las demenciales políticas de ZIRP de 2020-2022 puede tal afirmación siquiera considerarse plausible. Entre 1971 y 2025, las hipotecas a tasa fija a 30 años promediaron más del 7,7%, un punto porcentual por encima de las tasas actuales. Por tanto, los tipos hipotecarios actuales están por debajo de la media a largo plazo.
Ahórrense los argumentos atípicos que implican a finales de los setenta y principios de los ochenta en la media más alta sin tener en cuenta la compresión masiva de los tipos hipotecarios entre 2010 y 2022. En los dos últimos años de este intervalo, los tipos se situaron por debajo del 3%, un mínimo histórico desde que Freddie Mac empezó a recopilar estos datos en 1970.
«Unas tasas de interés más bajas ayudarán al mercado de la vivienda»
La primera afirmación de Pulte es totalmente correcta, pero sólo en el contexto adecuado, que Pulte, por supuesto, no proporciona, a saber, las tasas de interés más bajas ayudarán a los actores corporativos en el mercado de la vivienda —constructores de viviendas, agentes hipotecarios y similares— al aumentar el volumen de transacciones y los precios unitarios. Sin embargo, esto se produce a expensas del comprador de vivienda medio, que ve cómo suben los precios además de la inflación masiva de los precios de la vivienda de los últimos años.
Obsérvese que los precios de la vivienda —según el índice Case Shiller de precios de la vivienda— han subido a una tasa anualizada del 8,8% desde 2020, mientras que los salarios nominales han subido a una tasa anualizada de sólo el 4,5%. En cinco años, esto representa una caída del 20% en la asequibilidad de la vivienda. No olvidemos el impacto a largo plazo del gobierno federal sobre los precios de la vivienda desde el inicio de la intervención a gran escala en el mercado de la vivienda en la década de 1930.
Como he escrito anteriormente, desde 1940 —fecha aproximada del inicio de la intervención gubernamental en el mercado inmobiliario— hasta 2024, los precios de la vivienda han aumentado casi un 15.000%, de 2.938 dólares a 426.900 dólares. El precio medio de la vivienda en 1940 era 2,1 veces el salario medio. Hoy es 7,1 veces el salario medio. En términos «ajustados a la inflación», las viviendas son hoy cuatro veces más caras de lo que eran en 1940, lo que indica que los precios de la vivienda han subido mucho más rápido que el «nivel general de precios.» La reducción de los tipos hipotecarios beneficia a los constructores de viviendas y a las industrias auxiliares, mientras que deja fuera al típico comprador de vivienda de clase media.
«Ley de Pulte»
La segunda afirmación de Pulte —que la asequibilidad de la vivienda mejora cuando bajan los tipos de interés y empeora cuando suben, lo que yo llamo «Ley de Pulte»— es una tontería. En los 40 años de historia del índice Case Shiller, que hace un seguimiento de los precios de la vivienda en todo el país, sólo una vez la bajada sistemática de las tasas de interés por parte de la Fed ha coincidido con un descenso de los precios de la vivienda. Esa coincidencia se produjo después de la Gran Crisis Financiera que comenzó en 2008 y se precipitó por los préstamos excesivos a los compradores de viviendas —especialmente a los compradores «subprime»— durante varios años antes.
Por desprecio al intelecto de sus lectores de Twitter y del público americano en general, un retórico imbécil como Pulte utiliza un truco de prestidigitación para insistir en que la asequibilidad de la vivienda mejora con tipos de interés más bajos. Ese juego de manos se conoce como falacia ceteris paribus.
Si una casa cuesta 500.000 dólares y los tipos hipotecarios son del 7%, el pago mensual de una hipoteca fija estándar a 30 años sería de unos 3.350 dólares. Si las tasas hipotecarias bajaran al 4% al día siguiente y todo lo demás se mantuviera igual (es decir, ceteris paribus), la cuota mensual de esa vivienda se reduciría a unos 2.400 dólares. Voilà, dice Pulte, ¡ha aumentado la asequibilidad de la vivienda!
El error clave aquí —bien conocido por cualquier estudiante de bachillerato que asista a clases de economía o cálculo— es la suposición de que todo lo demás, de hecho, permanece igual. La provisión por la fuerza bruta de tipos de interés más bajos es altamente inflacionista de los precios. En el mundo real, ese tipo hipotecario del 4% se aplicaría a un precio de la vivienda inmediatamente superior, compensando así la reducción imaginaria de la cuota hipotecaria. Además, la inflación sistémica de los precios, que no se ve ni se tiene en cuenta en el análisis original, mermaría aún más la asequibilidad de la vivienda. Los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda, los costes de mantenimiento y otros gastos relacionados con la propiedad aumentarían en un entorno inflacionista.
¿Le resulta familiar todo esto?
El diferencial oferta-demanda
En cualquier mercado de compraventa, la diferencia entre lo que un vendedor quiere recibir y lo que un comprador quiere pagar se denomina diferencial oferta-demanda.
En el mercado inmobiliario actual, ese diferencial es amplio. Por lo tanto, las viviendas permanecen más tiempo en el mercado, ya que los vendedores se aferran a la dinámica del mercado —precios obscenamente altos, ventas rápidas, ofertas competidoras, etc.— que existió en los últimos años y fue creada artificialmente por la ZIRP y billones de dólares recién impresos. Los compradores, por su parte, no pueden permitirse más subidas de precios y están esperando la tan necesaria deflación de precios antes de que el valor sea evidente en el mercado inmobiliario.
El hecho de que Bill Pulte y la administración Trump quieran repetir el ciclo inflacionario de la ZIRP indica no solo analfabetismo económico, sino desprecio por el americano promedio.
