Donald Trump y sus aliados siguen quejándose de que el banco central no infla lo suficiente la masa monetaria. La semana pasada, Bill Pulte, designado por Trump para la Administración Federal de Vivienda y Finanzas —y jefe de Fannie y Freddie— se quejó de que Powell y el FOMC no estaban forzando lo suficiente la baja de las tasas de interés.
Pulte escribió en X/Twitter:
Debido a que el presidente Trump ha aplastado la inflación, el presidente de la Fed Jerome Powell necesita bajar las tasas de interés hoy, y si no el presidente Powell necesita renunciar, inmediatamente. Fannie Mae y Freddie Mac pueden ayudar a muchos más americanos si el presidente Powell simplemente hace su trabajo y baja las tasas.
Con estos comentarios, Pulte está demostrando que, al igual que su jefe Donald Trump, suscribe el modelo inflacionista estándar de política monetaria de Yellen-Bernanke: el trabajo del banco central es forzar siempre a la baja las tasas de interés, producir más dinero fácil y devaluar la moneda.
Pulte afirma públicamente que esto de alguna manera hace que las viviendas sean más asequibles. Sin embargo, como veremos a continuación, la política de dinero fácil de la Fed de las últimas décadas no ha hecho que las viviendas sean más asequibles. Más bien, la política de la Fed ha ayudado a aumentar implacablemente los precios de la vivienda a través de la compra de activos de la Fed, la política de tipos de interés y la inflación monetaria.
Aunque Pulte protesta contra unas tasas de interés «demasiado altas», lo más probable es que esté motivado por la agenda habitual de los «capitalistas» de amigos: presionar para que haya más inflación monetaria para que Wall Street disfrute de los frutos de una mayor inflación de los precios de los activos.
Por supuesto, eso es sólo especulación. Pero, sus motivaciones reales son irrelevantes para el hecho de que seguir la recomendación de Trump, Vance, Pulte, et al, sólo continuará inflando una burbuja inmobiliaria y colocando la vivienda cada vez más fuera del alcance de la gente común.
¿La caída de las tasas de interés aumenta el precio de la vivienda?
Existe una relación inversa bastante clara entre las tasas de interés y el precio de la vivienda. Esto es obvio para los agentes inmobiliarios y sus grupos de presión, que siempre presionan para que bajen las tasas de interés porque saben que unas tasas de interés más bajas conducen a más compras de viviendas y a precios más altos. Esto, a su vez, conduce a mayores comisiones para los agentes.
La relación inversa se refleja en este gráfico:
Fuente: Oficina del Censo de EEUU y Freddie Mac.
Hay muchos factores que afectan a los tipos hipotecarios, por supuesto, pero en los últimos treinta años —y especialmente desde 2009— la bajada de las tasas de interés ha coincidido con la subida de los precios de la vivienda. De hecho, la caída de las tasas de interés precede ligeramente a la subida de los precios de la vivienda, lo que sugiere una relación causal.
Es fácil imaginar cómo la caída de los tipos de interés conduce a precios más altos. Cuando los tipos hipotecarios son bajos, es más fácil hacer frente a los pagos mensuales de, por ejemplo, una hipoteca de 300.000 dólares. Al tres por ciento, el pago mensual es de unos 1.700 dólares al mes. Sin embargo, al 6%, el pago de la misma hipoteca es de casi 2.300 dólares al mes. Está claro que hay más compradores potenciales para la casa con el tipo de interés más bajo.
Pero hay razones monetarias importantes que explican por qué las tasas de interés bajas hacen subir los precios. En el contexto moderno de la moneda fiat inflacionista, las tasas de interés más bajos suelen estar impulsados por la creación de nuevo dinero, y esta inflación monetaria impulsa una mayor inflación de los precios de los activos.
Esto se debe a que los bancos centrales «fijan» sus tasas de interés más bajos mediante operaciones de mercado abierto que implican aumentos de la oferta monetaria. En «Entendiendo la Mecánica del Dinero», el economista Bob Murphy lo explica:
En concreto, cuando el crecimiento de la base monetaria es alto, el tipo de los fondos federales es bajo. Y viceversa, cuando el crecimiento de la base monetaria se ralentiza, la tasa de los fondos federales se dispara.
Esto no tiene ningún misterio. Repito, ésta es la explicación estándar que se da en los manuales de economía —no sólo en los austriacos— para explicar cómo un banco central «fija» las tasas de interés. Cuando el banco central quiere bajar las tasas, compra más activos e inunda el mercado con más base monetaria. Y cuando el banco central quiere subir los tipos, ralentiza el ritmo de la inflación monetaria (o incluso invierte totalmente el curso y reduce la base monetaria).
En otras palabras, la caída de las tasas de interés es una manifestación de la inflación monetaria, y la inflación monetaria a menudo se manifiesta como inflación del precio de los activos. Vemos esto reflejado en los precios de la vivienda cuando el banco central trabaja para bajar las tasas de interés. Esto, por supuesto, también se refleja en la inflación de los precios al consumo, que alcanzó máximos de cuarenta años en 2022. No es una coincidencia que después de una década de esfuerzos extremos para inflar los precios de la vivienda después de 2009, los precios al consumidor subieron casi un 25 por ciento en sólo cinco años, de 2020 a 2025.
La Fed acumula títulos hipotecarios
La Reserva Federal se ha entrometido deliberada y específicamente en los precios de la vivienda desde que el presidente de la Fed, Alan Greenspan, trató explícitamente de hacer estallar una burbuja inmobiliaria como medio para salir de la recesión de 2001 en los Estados Unidos. Esta política, sin embargo, alcanzó niveles de intervención nunca vistos en 2009, cuando el banco central intervino directamente en la economía para comprar valores respaldados por hipotecas (MBS) por valor de billones de dólares. La Fed lo hizo para forzar la bajada de las tasas hipotecarias e inflar los precios de los MBS como medio para rescatar a los principales bancos comerciales que se enfrentaban a caídas catastróficas de sus carteras con un elevado componente hipotecario.
Ningún debate sobre los precios de la vivienda o los tipos hipotecarios capta el contexto completo del mercado de la vivienda a menos que consideremos los efectos de la acumulación de títulos respaldados por hipotecas por parte de la Fed. Mientras la Fed siga acumulando activos hipotecarios, los precios de la vivienda estarán inflados por la demanda artificial de hipotecas creada por la Fed.
(Alex Pollock ha examinado cómo la Fed se convirtió en la mayor Caja de Ahorros y Préstamos del mundo a través de este proceso).
Podemos ver la historia de este fenómeno en el siguiente gráfico. Cuando comenzó el desplome inmobiliario de 2007, la Fed entró en acción para rescatar a Wall Street mediante la compra de activos MBS. Esto invirtió la tendencia a la baja de los precios de la vivienda, lo que habría hecho que la vivienda fuera más asequible, pero también habría hecho que los bancos perdieran mucho dinero. Así que la Fed (y la administración Bush) decidieron inflar los precios de los activos inmobiliarios, y los precios volvieron a subir. La Fed compró más de estos activos en 2013 y 2014 para «estimular» aún más los precios de los activos y forzar a la baja las tasas hipotecarias. Cuando la Fed finalmente comenzó a permitir que algunos de estos activos salieran del balance en 2019, los precios de la vivienda finalmente se moderaron. Pero, la Fed inició un nuevo Frenesí de compra en respuesta al pánico del COVID, y los precios de la vivienda subieron con una velocidad histórica.
Fuente: Oficina del Censo de EEUU y Junta de Gobernadores de la Reserva Federal.
Es cierto que, en los últimos años, la Fed ha permitido muy lentamente que algunos de estos activos empiecen a salir del balance. No es sorprendente que los precios de la vivienda hayan empezado a estabilizarse. Sin embargo, el ritmo al que la Fed permite que esto ocurra es extremadamente lento a propósito, para garantizar que los precios de la vivienda no caigan realmente en una cantidad significativa. Una vez más, lo primero es la preocupación por Wall Street. La caída de los precios de la vivienda, por supuesto, sería denunciada como «deflación», a la que el banco central se opone eternamente. Después de todo, el objetivo de las compras de activos hipotecarios de la Fed es encarecer las viviendas. Eso es bueno para los bancos, que siguen beneficiándose del continuo rescate que supone el plan de compra de activos de la Fed.
¿Por qué preocuparse si sube el precio de la vivienda?
Pero, ¿por qué debería importarnos que suba el precio de la vivienda? Después de todo, como sugiere Pulte, ¿no podemos hacer que las viviendas vuelvan a ser asequibles bajando los tipos de interés?
Pues no es tan fácil.
Al fin y al cabo, si fuera así de fácil, no estaríamos viendo ahora cómo la asequibilidad de la vivienda alcanza su nivel más bajo en varias décadas mientras aumenta la edad media de los propietarios. Esto no ha ocurrido de repente en las últimas semanas porque —como parece pensar Trump— Powell se muestre intransigente.
Según el índice de asequibilidad de la Fed de Atlanta, la asequibilidad ha caído un 45% desde 2012, y comenzó un descenso precipitado durante el primer trimestre de 2021, antes de que la inflación de los precios obligara a la Fed a permitir que las tasas de interés aumentaran desde mínimos históricos. Además, la tasa de propiedad de viviendas de ha caído un seis por ciento desde 2004. Esto ha sucedido a pesar de los esfuerzos de la Fed, alimentados por la inflación, por bajar las tasas hipotecarias una y otra vez. De hecho, gracias en parte a estos esfuerzos, la masa monetaria ha aumentado un 231 por ciento desde que la Fed comenzó a comprar hipotecas en 2009.
La inflación monetaria está limitada por las realidades políticas de la inflación de precios. Con el tiempo, la gente empieza a darse cuenta de que su riqueza y sus ingresos se están inflando. Los bancos centrales no pueden simplemente inflar sin parar para forzar a la baja las tasas de interés para complacer a los agentes inmobiliarios y a Donald Trump, —al menos no sin imponer los devastadores efectos económicos de la inflación de precios.
Además, el simple hecho de bajar los tipos hipotecarios conlleva otros costes. A medida que aumenta el precio de la vivienda, esto no se puede arreglar simplemente financiando todo al máximo con tipos de interés bajos. El aumento del precio de la vivienda conlleva mayores pagos iniciales, mayores impuestos sobre la propiedad y mayores costos de seguro. Todo esto no se puede incluir en las hipotecas. Para mucha gente corriente, los pagos mensuales aumentan a medida que sube el precio de la vivienda, incluso en un entorno de tasas de interés bajas.
Desgraciadamente, los banqueros centrales no pueden agitar una varita mágica y hacer desaparecer la inflación de los precios mientras esos mismos banqueros centrales también impulsan el dinero fácil para forzar la bajada de las tasas de interés. Esta es la razón por la que seguimos observando un descenso de las tasas de propiedad de viviendas y un aumento de la carga de la deuda, a medida que la propiedad de una vivienda se vuelve cada vez más inalcanzable.
