Los posibles compradores de vivienda en todo el país aplauden la bajada de tasas de la Reserva Federal. Pero, por desgracia, es posible que la Fed acabe de dificultar aún más la compra de una vivienda. Muchos consumidores, bancos, comentaristas y el propio presidente han pedido a la Reserva Federal que baje la tasa de interés de los fondos federales —una tasa especial interbancario que a menudo (aunque no siempre) afecta indirectamente a las tasas hipotecarios. La semana pasada, finalmente lo hicieron, bajando la tasa de interés de los fondos federales en 25 puntos básicos, con indicios de que lo bajarán aún más a finales de este año.
Aunque pueda parecer una buena noticia para los posibles compradores, la bajada de los tipos hará que la vivienda sea menos asequible, no más. Parece contradictorio, pero en realidad se trata de una cuestión de economía básica: la bajada de los tipos hipotecarios incentivará a más compradores a entrar en el mercado, lo que a su vez hará subir los precios. Al impulsar la demanda sin aumentar la oferta, la bajada de los tipos acabará encareciendo la vivienda.
No sucederá de inmediato. Muchos compradores afortunados se lanzarán al mercado antes de que los precios se ajusten al aumento de la demanda. Pero, a medida que más compradores potenciales empiecen a pujar por el número limitado de viviendas disponibles, los vendedores se darán cuenta y subirán sus precios en respuesta.
Existe una clara correlación inversa entre los tipos hipotecarios y los precios de la vivienda. Lo vimos a gran escala durante la pandemia del COVID, cuando la Fed recortó la tasa de interés de los fondos federales al 0 %. Las tasas hipotecarias se desplomaron y los precios de la vivienda se dispararon, subiendo un 38 % entre el segundo trimestre de 2020 y el segundo trimestre de 2022.
La bajada de tasas de este mes es marginal, solo del 0,25 %, pero se esperan más recortes a finales de este año y de nuevo en 2026. Sin duda, estas medidas atraerán a más compradores al mercado, lo que hará subir los precios de la vivienda.
Esto es lamentable porque, durante el último año, la asequibilidad de la vivienda ha mejorado constantemente. Contrariamente a la opinión popular, el aumento de las tasas de interés no ha hecho que la compra de una vivienda sea inasequible. Por el contrario, los tipos más altos han mantenido la demanda bajo control, lo que ha obligado a los vendedores a moderar sus subidas de precios. Desde 2023, los precios se han mantenido generalmente estables de un trimestre a otro, e incluso han bajado ligeramente este año. De hecho, el precio medio de venta es hoy un 3,75 % más bajo que a principios de 2024.
Una de las razones por las que los precios se han estabilizado recientemente es el espectacular aumento del inventario. El número de viviendas en el mercado actual es ahora tres veces superior al de febrero de 2022. Solo en 2025, el número de viviendas disponibles ha aumentado un 32 %. Con 1,1 millones de unidades, el inventario nacional de viviendas está volviendo rápidamente a un nivel que se consideraba normal a finales de la década de 2010.
Al mismo tiempo, los salarios han ido aumentando, lo que ha hecho que la cuota media de la hipoteca sea más asequible. Los salarios medios reales son ahora un 3 % más altos que hace dos años. Incluso con tipos hipotecarios medios en el rango del 6-7 %, si los precios de la vivienda se mantuvieran estancados, o subieran solo a un ritmo moderado, el poder adquisitivo del americano promedio crecería lentamente con el tiempo.
Sin duda, estas mejoras son, en el mejor de los casos, moderadas. Si los precios siguieran estancados y los salarios siguieran aumentando, aún pasarían varios años antes de que los posibles compradores se sintieran más seguros de su capacidad para obtener una hipoteca. Pero, al menos por ahora, las cosas van por buen camino.
Lamentablemente, la decisión de la Reserva Federal amenaza con revertir esta tendencia positiva. La situación de la asequibilidad de la vivienda sigue siendo precaria, ya que varios factores impiden que una gran parte de los americanos puedan acceder a la propiedad. A nivel nacional, los aranceles del presidente están aumentando el coste de los materiales de construcción. Mientras tanto, las onerosas regulaciones estatales y locales hacen que sea aún más difícil y costoso construir nuevas viviendas. Estos obstáculos gubernamentales están dificultando innecesariamente la construcción de nuevas viviendas a precios asequibles. La construcción de nuevas viviendas se ha mantenido bastante estable durante la última década, a pesar de que la población de los EEUU ha aumentado en 20 millones de habitantes.
Aunque la reducción de los tipos de interés puede parecer una solución fácil y políticamente conveniente, en última instancia agravará el problema. Si los responsables políticos se toman en serio la idea de hacer más asequible la propiedad de la vivienda, deberían centrar sus esfuerzos en eliminar los aranceles y los obstáculos normativos que impiden que el mercado satisfaga las necesidades de oferta de vivienda del país.
