En un mundo lleno de estafas y timos, la administración Trump ha planteado la idea de las hipotecas a 50 años, que según Wolf Richter serían «...la estafa del siglo».
Richter continúa explicando que, al igual que en el caso de las hipotecas a 30 años frente a las de 15 años, los inversores exigen un tipo de interés más alto para las hipotecas de mayor duración. La diferencia media en los últimos 5 años ha sido de 74 puntos básicos. En su ejemplo, la diferencia entre el pago a 30 años y el pago a 50 años es inferior a 100 dólares. Sin embargo, por esa pequeña diferencia en el pago, el prestatario pagaría 350 000 dólares más en intereses. Supongamos que la hipoteca se paga en 15 años.
Con una hipoteca a 15 años, el prestatario habría ahorrado 270 886 dólares en gastos de intereses con respecto a una hipoteca a 50 años que se paga en 15 años.
Con una hipoteca a 30 años pagada en 15 años, el prestatario habría ahorrado 95 273 dólares en comparación con una hipoteca a 50 años que se paga en 15 años.
Richter plantea la situación más probable de una amortización en 5 años: «solo en los primeros 5 años, la hipoteca a 50 años cuesta 21 269 dólares más que una hipoteca a 30 años y 50 348 dólares más que una hipoteca a 15 años».
El sector hipotecario sale ganando con los papeles a 50 años, pero el consumidor, no tanto.
En Walk Away señalo: «En una América que era posiblemente mucho más libre y mucho más libertaria, no existían las hipotecas a 30 años». Los constructores y los promotores inmobiliarios ofrecían financiación al vendedor con tasas de interés elevados y plazos cortos. Los compradores tenían que aportar el 50 % del precio. Todo eso cambió con Herbert Hoover: «Hoover ofreció un enfoque nuevo y enérgico al problema de la vivienda mediante la aplicación de actividades cooperativas federales, voluntarias y empresariales», escribe Janet Hutchinson en Building for Babbitt: The State and the Suburban Home Ideal. Y continúa:
Así que, aunque pueda parecer que los americanos, por naturaleza, tienen genes que les hacen aspirar a ser propietarios de una vivienda, esta idea es absurda. La propiedad de la vivienda se vendió a los americanos con «políticas gubernamentales cuidadosamente calculadas que predicaban a los americanos las virtudes de la propiedad de viviendas suburbanas, al tiempo que se oponían a la intervención directa del mercado»...
Hoover acabaría llegando a la Casa Blanca, donde impulsó la idea de que «la propiedad masiva de viviendas dependía de una promoción privada a gran escala y bien planificada», pero que, por un segundo, estas promociones residenciales privadas «solo podían tener éxito con la ayuda de una promoción, coordinación y regulación a gran escala de los terrenos públicos», escribe Weiss.
FDR creó la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) en 1938, que creó el mercado secundario de hipotecas. A Fannie Mae se le encomendó la misión de ayudar a que la propiedad de viviendas fuera más accesible en todo los Estados Unidos. Así nació el mercado hipotecario moderno.
Robert Fishman explicó en Bourgeois Utopias: The Rise and Fall of Suburbia (Utopías burguesas: Auge y caída de los suburbios) que los suburbios tuvieron su origen en la agenda de vivienda de Hoover de la década de 1920, junto con el aparato de vivienda del gobierno erigido en la década siguiente. «Desde el punto de vista financiero, organizativo y tecnológico, las raíces del auge se remontan a la década de 1930, ya que fue entonces cuando se racionalizó el sector de la construcción», escribió Fishman, «tanto las hipotecas de la Administración Federal de Vivienda como las viviendas prefabricadas en serie datan de esa época».
Almost Daily Grant (ADG), en un artículo titulado «Fannie The Flames», proporcionó una noticia sobre financiación de la vivienda más notable que la charla de 50 años:
Fuera lo viejo, otra vez: la semana pasada, Fannie Mae anunció que, a partir del 15 de noviembre, ya no exigirá a los posibles prestatarios una puntuación FICO de 620 o superior para poder optar a la garantía de la agencia patrocinada por el gobierno. Esta medida sigue a una directiva de julio del director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, William Pulte, que permite a Fannie y a su homóloga Freddie Mac utilizar el modelo VantageScore —que se comercializa como un modelo más «inclusivo» que el indicador FICO— en lugar de su homólogo actual para evaluar la solvencia de los prestatarios.
Para los no iniciados, 620 no es una buena puntuación crediticia.
ADG concluye: «¿Podrían esas maquinaciones aparentemente favorables al comprador ayudar a impulsar una nueva ronda de travesuras monetarias?». En finanzas, la memoria es corta.
