Durante el fin de semana, el presidente Trump publicó un mensaje en Truth Social en el que sugería que su administración utilizará el control del gobierno sobre el sistema financiero hipotecario del país para ayudar a conseguir hipotecas a 50 años para los compradores de viviendas americanas. El director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, Bill Pulte, dijo que él y las agencias que supervisa están «trabajando en ello» y que este nuevo producto supondría «un cambio radical».
El anuncio se produjo días después de que varios demócratas obtuvieran unos resultados bastante buenos en las elecciones de mitad de mandato. La conclusión común de todas estas elecciones, pero especialmente de la victoria de Zohran Mamdani en la ciudad de Nueva York, fue que los candidatos ganadores habían convertido la llamada «crisis de la asequibilidad» en un elemento central de sus campañas.
La asequibilidad de la vivienda, especialmente para los americanos más jóvenes, es una de las quejas más comunes dirigidas a nuestra actual estructura económica, por lo que no es de extrañar que la administración quiera al menos aparentar que hace algo al respecto.
Pero las hipotecas a más largo plazo no son la solución, ni siquiera un paso significativo en la dirección correcta.
En esencia, los problemas de vivienda a los que nos enfrentamos en este país se reducen a una cosa: hay una escasez artificial de viviendas. La escasez varía de un mercado a otro, pero en todo el país simplemente no hay suficientes casas, pisos, dúplex y apartamentos para todos los que los quieren o los necesitan.
Al igual que con cualquier bien económico, la escasez artificial hace que los precios sean más altos de lo que serían si los promotores pudieran construir y ofrecer tantas viviendas como demandan los compradores. Esto significa que, mientras sigan existiendo restricciones a la oferta, habrá una crisis de accesibilidad a la vivienda. Esto es inevitable.
Lamentablemente, no existe una política nacional única y clara que provoque la escasez de viviendas y que pueda ser fácilmente derogada por el presidente o el Congreso. Hay muchas causas, y muchas de ellas se dan a nivel local.
Pero el problema tampoco es tan complejo como para ser un gran misterio. Las causas principales son claras.
Una de las principales es la legislación sobre zonificación. En 1926, la Corte Suprema confirmó la autoridad de los gobiernos municipales para hacer cumplir las normas de zonificación, es decir, para definir qué tipo de edificios pueden construir los promotores en zonas específicas. Noventa y nueve años después, es una práctica muy común.
Ahora bien, si la zonificación del gobierno imita fielmente el uso del suelo que se daría en un mercado libre, la discrepancia entre lo que demandan los compradores y lo que pueden ofrecer los promotores inmobiliarios será mínima. Pero eso es algo que rara vez vemos.
Esto se debe, en parte, a que las leyes de zonificación se diseñaron, desde el principio, para bloquear viviendas «inapropiadas», como los edificios de apartamentos, en favor de idílicas viviendas unifamiliares. Pero gran parte de la escasez que observamos se debe al fenómeno conocido como NIMBYismo, que significa «Not In My Backyard» (no en mi patio trasero).
En resumen, aunque casi todo el mundo parece estar de acuerdo en que quiere que la vivienda sea más asequible en general, lo que parece que la gente realmente quiere es comprar una casa bonita pero asequible en una zona estupenda que nunca cambie ni mejore, y que luego el precio de la casa suba cada vez más.
En otras palabras, los deseos de los compradores de viviendas y los promotores inmobiliarios a menudo entran en conflicto con los de los propietarios, que quieren que sus barrios permanezcan inalterados y que sus viviendas se revaloricen constantemente. Y, lo que es más importante, las leyes de zonificación ofrecen a los propietarios una vía para bloquear la construcción de nuevas viviendas con esos fines.
Como ocurre con cualquier forma de privilegio gubernamental, es tentador culpar únicamente a los propietarios de viviendas del fenómeno NIMBY. Pero ellos solo están utilizando una herramienta que el gobierno ha puesto a disposición de cualquiera que esté lo suficientemente organizado y motivado para utilizarla. El verdadero problema es que los funcionarios del gobierno violan los derechos de propiedad de los terratenientes y promotores inmobiliarios, otorgándose a sí mismos y a los grupos de interés locales voz y voto sobre lo que otras personas hacen con sus propiedades.
Otros factores que contribuyen y agravan la crisis de la asequibilidad de la vivienda son las regulaciones medioambientales, que, especialmente en estados como California, hacen que la construcción de nuevas viviendas sea un proceso mucho más caro y lento. En realidad, cualquier regulación que obligue a los promotores a obtener certificaciones y aprobaciones específicas, o a emprender nuevos subproyectos —a menudo de forma que beneficien a grupos bien conectados— contribuye a la escasez de viviendas, pero las más onerosas suelen justificarse por motivos medioambientales.
Estas políticas gubernamentales tienden a limitar la oferta de viviendas, lo que, una vez más, encarece artificialmente el precio de la vivienda. Y luego, el gobierno tiende a utilizar el hecho de que la gente está, con razón, molesta por esto para justificar subsidios del lado de la demanda, como los vales de la Sección 8, el Programa de Asociación de Inversión en Vivienda y la asistencia para el alquiler de la Sección 521 a nivel federal. Estos programas, y sus equivalentes estatales y locales, alimentan la demanda de viviendas mientras mantienen la escasez artificial, lo que vuelve a elevar los precios de la vivienda y obliga a más personas a depender de la ayuda del gobierno.
Se trata de un círculo vicioso que se ha acelerado en los últimos treinta años, ya que el gobierno se ha esforzado por ayudar a las personas a adquirir viviendas que no podían permitirse con hipotecas que nunca podrían obtener sin el respaldo del gobierno, todo ello magnificado, por supuesto, por las tasas de interés artificialmente bajos de la Fed.
Entonces, ¿cuál es el gran plan de Trump para sacarnos de este lío? Al parecer, consiste en dejar prácticamente intactas todas las restricciones de la oferta y las subvenciones a la demanda que encarecen artificialmente la vivienda, y añadir a ello hipotecas con plazos de amortización más largos.
Las hipotecas a cincuenta años respaldadas por el gobierno encarecerán las viviendas con intereses a cambio de pagos mensuales más bajos. Y, aunque es imposible cuantificarlo de antemano, podrían fácilmente agravar el problema al alimentar aún más la demanda y animar a la gente a comprar viviendas que realmente no puede permitirse.
Abordar la crisis artificial de la asequibilidad de la vivienda debería ser absolutamente una prioridad para cualquier movimiento que busque mejoras significativas en este país. Pero hasta que no se eliminen las políticas que están creando activamente el problema, ningún producto financiero nuevo y brillante nos sacará de este agujero.
