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Hay indicios dispersos de que los precios de la vivienda están empezando a desacelerarse. Pero, si el fenómeno se produce en todo el sistema, todavía estamos esperando a ver la evidencia en cifras. La semana pasada, los datos nacionales más recientes de Case-Shiller, por ejemplo, mostraron que los precios de la vivienda en marzo aumentaron un sorprendente 20% interanual. Esto supera con creces lo que vimos durante el apogeo de la burbuja inmobiliaria que condujo a la crisis financiera de 2008.
Ya son nueve los meses consecutivos en los que el crecimiento interanual ha sido superior al 18%. La inflación de los precios de los activos inmobiliarios residenciales ha aumentado a un ritmo superior al 5% anual durante la mayor parte de la última década, y el crecimiento de los precios se ha acelerado hasta alcanzar máximos históricos en los dos últimos años. Sin embargo, sorprendentemente, todavía no hay pruebas de ningún movimiento real en la tasa de propiedad de la vivienda, incluso entre las cohortes más jóvenes.
Para el primer trimestre de este año, la Oficina del Censo estima que la propiedad de la vivienda era del 65,4 por ciento. Esta cifra es ligeramente inferior a la del último trimestre de 2021, cuando la tasa era del 65,5%. Año tras año, la tasa apenas se movió, con una tasa estimada de propiedad de la vivienda del 65,6 por ciento para el primer trimestre del año pasado.
Fuente: Oficina del Censo de EEUU.
Básicamente, mes tras mes el aumento de los precios de la vivienda no ha hecho mucho por la proporción de propietarios.
Hay varias razones para ello. Una de ellas es el exceso de agregación. El aumento de los precios de la vivienda no está expulsando precisamente a los propietarios de más edad del mercado. Por ello, debemos centrarnos más en las cohortes más jóvenes, que suelen ser el grupo dominante entre los compradores de primera vivienda.
En segundo lugar, incluso con los precios en alza, los posibles compradores de vivienda se han beneficiado en gran medida —hasta hace muy poco— de unos tipos de interés hipotecarios mínimos. En tercer lugar, parece que los hogares americans se las han arreglado para acumular más y más deuda, lo que también ha evitado cualquier cambio considerable en la compra de viviendas.
Entonces, ¿qué es lo que realmente afectaría a la tasa de propiedad de la vivienda? Tendríamos que ver mucho más que el aumento de los precios. Tendríamos que ver un periodo significativo de subida de los tipos de interés. Esto haría que la deuda fuera más cara y realmente impediría a más hogares comprar una vivienda. También sería necesario que se produjera una pérdida real de puestos de trabajo. Por ahora, la creciente brecha entre los precios de la vivienda y los salarios reales se está cubriendo con el aumento de los niveles de deuda. Esto no puede durar eternamente, pero la situación del empleo —un indicador económico rezagado— aún no ha hecho mella en la asequibilidad.
Perspectiva histórica y demográfica
¿Es la tasa de propiedad de la vivienda «alta» ahora mismo? En el contexto americano, es bastante alta. En los últimos cincuenta años, la tasa de propiedad de la vivienda rara vez ha superado el 65%. La mayor excepción es el periodo de burbuja inmobiliaria que duró desde finales de los noventa hasta 2009.
En un contexto histórico más amplio, la propiedad de la vivienda en la época actual de inflación desenfrenada de los precios de los activos sigue estando muy por encima de lo que era habitual antes de la Segunda Guerra Mundial.
Fuente: Oficina del Censo de EEUU.
Aunque muchos americanos quizás asuman que la propiedad de la vivienda estaba muy extendida en los «buenos tiempos», cuando la granja familiar era habitual, esto no es exacto. A finales del siglo XIX, la industrialización y la urbanización ya habían fomentado tanto la formación de nuevos tipos de hogares como la necesidad de viviendas de alquiler. Un gran número de americanos de esa época dependía de las pensiones y los hoteles residenciales para alojarse.
Los datos del censo muestran que a finales del siglo XIX y principios del XX, la tasa de propiedad de la vivienda estaba por debajo del 50%. Sólo después de la guerra la tasa de propiedad de la vivienda superó finalmente el 60% y se mantuvo ahí.
Además, hay muchas pruebas que sugieren que las tasas de matrimonio son un factor importante en las tasas de propiedad de la vivienda. Por ejemplo, la edad media de los primeros matrimonios disminuyó desde la década de 1890 hasta la de 1950. Las tasas de propiedad de la vivienda aumentaron en más de un 10% durante este periodo, aunque las tasas de matrimonio no fueron ciertamente el único factor.
Fuente: Oficina del Censo de EEUU.
Por el contrario, la edad media del primer matrimonio ha subido a nuevos máximos en la mayoría de los años desde finales de la década de 1990. Es casi seguro que esto ha ejercido una presión a la baja sobre las tasas de propiedad de la vivienda. Así lo sugiere el hecho de que las tasas de propiedad de vivienda de las parejas casadas han estado históricamente muy por encima de las tasas generales de propiedad de vivienda.
¿Qué haría falta para que la tasa de propiedad de la vivienda disminuyera realmente?
Así que, incluso con las tendencias demográficas y el crecimiento histórico de los precios de la vivienda en contra de la propiedad de la vivienda, todavía no estamos viendo que las tasas de propiedad de la vivienda caigan a niveles fuera de la «norma» de las últimas cinco o seis décadas.
¿Por qué vemos tan poco movimiento?
Parte de la razón es que los tipos de interés hipotecarios ultrabajos han hecho posible un mayor endeudamiento hipotecario. De hecho, aunque las tasas de propiedad de la vivienda disminuyeron de 2006 a 2016, las tasas fueron, sin embargo, impulsadas por los mínimos históricos de las tasas hipotecarias durante este tiempo. Además, a finales de 2018, las tasas de propiedad de la vivienda comenzaron a subir notablemente de nuevo, ya que el tipo hipotecario medio cayó por debajo del 3%. Los tipos hipotecarios se desplomaron aún más cuando el banco central abrió la espita del dinero fácil durante el Pánico Covid en 2020.
Fuente: Freddie Mac.
Pero los tipos de interés de las hipotecas han subido desde el 3% hasta más del 5% en los últimos meses. ¿Será esto suficiente para empezar a alejar a la gente de la compra de viviendas? Todavía es demasiado pronto para saberlo. Incluso cuando los precios de la vivienda están por las nubes, los americanos pueden seguir asumiendo más deuda hipotecaria a tipos más altos trasladando los costes a la deuda de los consumidores. Al fin y al cabo, estamos viendo que el endeudamiento de los consumidores aumenta a una velocidad vertiginosa. La Fed de Nueva York también informa de que la deuda general de los hogares está aumentando a un ritmo que no se veía desde antes de la Gran recesión.
Fuente: Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal.
Esto se está notando sobre todo en los grupos de edad más jóvenes, que son los que tienen más probabilidades de perder su vivienda por el aumento de los precios. Por ejemplo, en el informe de crédito de la Reserva Federal de Nueva York, el saldo total de la deuda aumentó en más del 12% para las personas del grupo de edad de 30 a 39 años. Es la tasa de crecimiento más alta desde 2006. El crecimiento para el grupo de 18 a 29 años también ha vuelto a los niveles de la burbuja inmobiliaria.
Fuente: Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
En resumen, la compra de viviendas se está viendo favorecida por nuevas y mayores capas de deuda. Sin embargo, esto será insostenible si los tipos de interés dejan de estar cerca de sus mínimos históricos. Los presupuestos de los hogares ya están presionados por la inflación del Índice de Precios al Consumo en los alimentos y la gasolina. El aumento de los costes del servicio de la deuda desbordaría los presupuestos familiares.
Los tipos de interés están subiendo, pero no se disparan exactamente hasta puntos en los que sea evidente un impacto inmediato y grande. El Tesoro a diez años, por ejemplo, apenas supera el 3%.
Por último, incluso si el aumento de los costes de la deuda junto con el aumento de los precios finalmente aleja a los compradores de primera vivienda en gran número, todavía tardará un tiempo en verse en las cifras agregadas. Al fin y al cabo, los propietarios de edad avanzada siguen siendo una parte importante del mercado, y hará falta mucho más que la subida de los tipos de interés hipotecarios para que abandonen la propiedad de la vivienda. Más bien, empezaremos a ver el impacto de la disminución de la asequibilidad limitada en gran medida a los grupos de edad más jóvenes. Ya lo hemos visto en acción.
Aquí están las tasas de propiedad de la vivienda indexadas a la tasa de 1982:
Fuente: Oficina del Censo de EEUU.
Mientras que las tasas de propiedad de la vivienda para las parejas casadas del grupo de «menores de 35 años» se han mantenido estables durante los últimos cuarenta años, la propiedad de la vivienda es en realidad inferior para el grupo de «menores de 35 años» en general. Si la propiedad de la vivienda empieza a verse afectada por el aumento de los tipos de interés y el estancamiento de los salarios reales, es probable que lo veamos aquí primero.
Por último, una gran lección de todo esto es que décadas de subvenciones a la propiedad de la vivienda no han movido la aguja en unos cincuenta años. Después de muchos años de políticas fiscales y monetarias diseñadas explícitamente para impulsar la propiedad de la vivienda, muchos americanos —especialmente los grupos más jóvenes— sólo encuentran la posibilidad de comprar una casa asumiendo cada vez más deudas de todo tipo.
Sin embargo, esto no debería sorprendernos. Es la política monetaria de bajo interés y alto endeudamiento de la Fed en acción. El aumento de los precios de los activos es estupendo para los gestores de fondos de cobertura y los tipos de Wall Street, pero las políticas endeudan cada vez más a la gente corriente. Los banqueros centrales parecen confiar en que pueden manejar la situación, pero dado su historial en los últimos años, hay buenas razones para que las familias jóvenes sospechen que la propiedad de la vivienda puede estar pronto fuera de su alcance.
