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Los inversores están en la búsqueda de un colapso. Pero los precios siguen subiendo.

  • MGM Las Vegas

Etiquetas Auges y caídas

07/15/2021

Un informante le confió a un amigo que todo lo que está haciendo ahora es trabajo de transacción para los titulares de bienes raíces que están vendiendo ahora antes de que el mercado se desplome. Sus clientes, miembros de los illuminati de Sin City, que en su día sufrieron la crisis de 2008, creen que se adelantarán a la multitud en el escaparate de ventas antes de que el mercado local de tiendas y oficinas se derrumbe.

A estas personas se les ofrecen tasas de capitalización minúsculas que se traducen en valores insostenibles y están dispuestas a absorber las consecuencias fiscales para hacer caja y estar preparadas para recomprar sus propiedades con un descuento en un par de años.

Muy fácil.

Con el país recién salido del cierre, ¿dónde está ya el choque? El bailarín original de la tumba, Sam Zell, ha abandonado el cementerio y está «siguiendo a la manada y gastando a lo grande en algo más seguro», escribió Peter Grant en el Wall Street Journal.

Una de las empresas de Zell pagó 3.400 millones de dólares por Monmouth Real Estate Investment Corp. No todo es angustioso, Monmouth «posee 120 propiedades industriales en 31 estados», informó Grant. «El sector es uno de los más rentables debido a la alta demanda de centros de cumplimiento de empresas de comercio electrónico como Amazon.com Inc.»

Bloomberg informó hace un año que los edificios alquilados por Amazon podrían venderse por una tasa de capitalización del 4%, el equivalente a veinticinco veces los beneficios. Un agente inmobiliario y promotor de Las Vegas, que también está haciendo negocios en la candente Reno, dijo recientemente: «Los edificios de Amazon empezarán a venderse por tres CAPs pronto».

En los tiempos del cuasi laissez faire, una pandemia habría creado muchas oportunidades para los Zell del mundo, pero, como explica Grant, «los hoteles, centros comerciales y otras propiedades han sufrido enormes descensos de ingresos. Pero pocos propietarios se han visto obligados a vender con grandes descuentos gracias a los programas de estímulo del gobierno y a la política de dinero fácil de la Reserva Federal, que mantuvo un límite a las ejecuciones hipotecarias

Los inquilinos se subieron al chiringuito del Programa de Protección del Salario (PPP) y, aunque tienen problemas para operar debido a la escasez de mano de obra, con el personal quedándose en casa con el dinero de los contribuyentes, están pagando el alquiler. En cuanto a Amazon y otros inquilinos de cumplimiento, covid fue un coloso.

«Tanto desde el punto de vista monetario como fiscal, las autoridades se han asegurado de que las dificultades sean extremadamente limitadas en todos los ámbitos», dijo Cedrik Lachance, jefe de investigación de fideicomisos de inversión inmobiliaria global (REIT) de Green Street Advisors, al WSJ.

Zell sí cree que las propiedades minoristas son un «cuchillo que cae». Zell dijo: «Obviamente habrá una oportunidad en el comercio minorista. Simplemente no creo que esté aquí todavía». Añadió que los hoteles también parecen caros: «No puedo relacionar... los precios con la forma en que veo la oportunidad».

El multimillonario Charles Koch se siente identificado. Su empresa Koch Real Estate Investments se hizo cargo del multimillonario hotel y casino Fountainbleau, en el Strip de Las Vegas, después de que el anterior propietario dejara de pagar la hipoteca.

El promotor de Florida Jeffrey Soffer llevó a la quiebra el proyecto de sesenta y tres pisos y cuatro mil habitaciones en la crisis de 2008, antes de que se abrieran las puertas. En 2010, un oportunista Carl Ichan lo compró por 150 millones de dólares (esencialmente los gravámenes comerciales de la propiedad), «vendió los muebles y lo vendió al promotor neoyorquino Steven Witkoff por 600 millones de dólares siete años después», informó Konrad Putzier a principios de este año.

Witkoff no pudo obtener un préstamo para la construcción y dejó de pagar los préstamos de JPMorgan Chase y Deutsche Bank AG, así como más de 200 millones de dólares de deuda subordinada en manos de inversores surcoreanos.

Koch apareció, compró el pagaré de JPMorgan por 350 millones de dólares y se despidió de los surcoreanos y de Witkoff. Koch ha recuperado al Sr. Soffer para reiniciar el proyecto. Putzier escribió en marzo que el proyecto estaba lejos de ser una apuesta segura.

Sin embargo, la apertura de Resorts World en el antiguo emplazamiento de Stardust, en el extremo norte del Strip, ha hecho que la ciudad se ponga al rojo vivo. El Fountainbleau está cerca.

Más al sur del Strip, donde el juego ha pasado a un segundo plano con respecto a los negocios inmobiliarios, MGM anunció que compraba a su socio al 50%, Dubai World, el extenso proyecto CityCenter por más de 2.100 millones de dólares, lo que proporcionaba a MGM la plena propiedad de los complejos Aria y Vdara. A continuación, la empresa vendió los inmuebles de Aria y Vdara a Blackstone por 3.900 millones de dólares y los arrendará por 215 millones de dólares al año en concepto de alquiler, lo que supone una tasa de capitalización del 5,5%.

Hace tiempo, el casino era el rey del departamento de ingresos del Strip. Ya no lo es tanto. Los casinos de los hoteles bien podrían ser centros comerciales con algunas tragaperras y juegos de mesa. Durante los años de auge, el casino sólo representaba entre el 30% y el 40% de los ingresos. Y aunque la superficie, con las probabilidades a favor de las casas, ha aumentado en los últimos años, sigue sin ser la mitad de los ingresos del establecimiento.

Ludwig von Mises explicó: «El intervencionismo significa que el gobierno no sólo no protege el buen funcionamiento de la economía de mercado, sino que interfiere en los diversos fenómenos del mercado; interfiere en los precios, en los tipos de salario, en los tipos de interés y en los beneficios.»

El objetivo del Sr. Zell fue siempre reinvertir ese dinero. «Lo que dice sobre la era Covid es que no pudieron encontrar una verdadera angustia», dijo el Sr. Lachance. La ausencia de dificultades significa un mercado manipulado que los agentes económicos no pueden evaluar adecuadamente.

Al final, «a medida que el gobierno va más y más lejos», escribió Mises, «llegará finalmente a un punto en el que todos los precios, todos los tipos de salario, todos los tipos de interés, en resumen, todo en el sistema económico en su conjunto, está determinado por el gobierno. Y esto, claramente, es socialismo».

Las Vegas fue una vez una ciudad impulsada por las probabilidades. Ya no. Ahora el gobierno ha cargado los dados.

Author:

Doug French

Douglas French is President Emeritus of the Mises Institute, author of Early Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply, and author of Walk Away: The Rise and Fall of the Home-Ownership Myth. He received his master's degree in economics from UNLV, studying under both Professor Murray Rothbard and Professor Hans-Hermann Hoppe.

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Getty
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