Si puedes pagar bastante aquí, puedes pagar bastante en cualquier parte.
Esto se debe a que la queja más común de los neoyorquinos sobrecargados de impuestos durante generaciones ha sido que los costos de vivienda aquí son escandalosos. Esto sucede en una ciudad y un estado en el que las leyes de control de alquileres han persistido durante generaciones, desde la década de los cuarenta e incluso antes.
Sin embargo, casi nadie se atreve a decir lo obvio para alguien con sentido común económico: los controles de precios para la vivienda son tan malos como los controles de precios para cualquier otro producto o servicio. Inevitablemente, provocan escasez, lo que hace subir los precios. Sin embargo, recientemente algunos de nuestros principales políticos han admitido que los costes de la vivienda en este país son escandalosos a pesar de casi un siglo de exceso de regulación. Eso es a pesar de décadas de leyes de control de alquileres, las cuales generalmente apoyan y quieren que se hagan más fuertes. El ciudadano que no puede encontrar precios honestos, de mercado, está sufriendo.
El mayor costo de los neoyorquinos
De hecho, el Contralor del Estado de Nueva York Thomas DiNapoli dice que muchos pagan la mitad o más de sus ingresos por la vivienda. Esta desastrosa política de controles de precios a largo plazo afecta tanto a los propietarios como a los inquilinos, escribió. «El alto costo de la vivienda puede obligar a algunos neoyorquinos a carecer de artículos de primera necesidad o a ser desalojados», escribe. Es un problema, agregó DiNapoli, que afecta a la gente «en todo el estado que no puede estirar sus dólares lo suficiente», según el informe «Asequibilidad de la vivienda en el estado de Nueva York». La vivienda, agregó el contralor, se considera asequible cuando representa menos del 30% del ingreso familiar. DiNapoli advirtió que «la vivienda inasequible socava el nivel y la calidad de vida de los neoyorquinos y daña la salud económica del estado». Nápoles concluye que Nueva York es el «tercer estado más alto de la nación, tanto por el porcentaje de inquilinos, 26,6% o 900.000 hogares, como por el porcentaje de propietarios, 12,4% o 500.000 hogares, considerados severamente afectados por los costos de vivienda que consumen la mitad o más de sus ingresos».
Un funcionario de la ciudad de Nueva York estuvo de acuerdo.
«El aumento del costo de los alquileres sigue superando el crecimiento de los ingresos, lo que pone a los hogares de la ciudad de Nueva York en problemas financieros», escribió el Contralor de la ciudad de Nueva York, Scott Stringer, en su reciente informe sobre el «Índice de Asequibilidad». Stringer, al igual que casi todos los demás funcionarios de la ciudad y del estado, cree que el apoyo público a las leyes de control de alquileres es de vital importancia, a pesar de los malos resultados. Él y otros funcionarios electos creen que deben apoyar estas leyes de la misma manera que deben apoyar, por ejemplo, más dinero de los impuestos para los subterráneos estatales de la ciudad de Nueva York, un desastre de transporte que la mayoría de los funcionarios públicos están de acuerdo en que es un desastre.
La solución equivocada
Pero mientras que los funcionarios del gobierno aquí tienen que reconocer los problemas obvios, también están pidiendo más de lo mismo. DiNapoli pidió más programas de vivienda asequible del gobierno.
Stringer escribió: «La falta de vivienda asequible y el elevado costo de todo, desde el cuidado de los niños hasta las necesidades básicas diarias, han devastado las cuentas bancarias de los neoyorquinos y ahora estas presiones están expulsando a la gente».
Las leyes de control de alquiler fueron ampliadas recientemente por la legislatura estatal. Estas leyes obviamente han fracasado aquí, como lo han admitido incluso algunos economistas socialistas (ver más abajo). Hemos tenido controles de alquiler durante generaciones y seguimos teniendo los mismos problemas
DiNapoli no mencionó las leyes de control de alquileres en su informe aunque la portavoz de Stringer, Hazel Crampton-Hays, enfatizó que «él (Stringer) está comprometido a extender las protecciones de los controles de alquileres».
Opiniones discrepantes
Un funcionario de una organización de constructores dijo que no estaba «sorprendido» por el alto costo de la vivienda en Nueva York.
«El estado de Nueva York es el estado más sobrecargado y sobre-regulado del país», dijo Lewis Dubuque, vicepresidente ejecutivo de la Asociación de Constructores del Estado de Nueva York. Dijo que «los impuestos sobre la propiedad, el medio ambiente y las regulaciones laborales sólo exacerban los costos de construcción y de mano de obra que se disparan en todo el país». Dubuque agregó que la ley de Andamios del estado, que dice que es la única en la nación, «aumenta los costos generales de responsabilidad para los constructores y hace increíblemente difícil contratar a un pequeño grupo de subcontratistas calificados». Dubuque se quejó de que «los políticos son ciegos o ignorantes de estos hechos». Las leyes estatales de control de alquileres y su extensión inevitablemente empeoran la situación, acusó. Llevan «a un aumento del aburguesamiento, al aumento de los alquileres y perjudican a los neoyorquinos que más necesitan ayuda», afirmó Dubuque.
Muchas regulaciones
El profesor de la Universidad Pace, Joseph Salerno, dijo que una «plétora de regulaciones» está causando escasez de viviendas en Nueva York.
«Un estudio ha demostrado que desde mediados de la década de los ochenta hasta principios de la década de 2000, el precio promedio por pie cuadrado de la vivienda fue aproximadamente el doble del costo promedio de construir un pie adicional de vivienda en Nueva York, debido principalmente a las regulaciones regulatorias», dice Salerno. Salerno cita la evaluación de un economista socialdemócrata sueco sobre las leyes de control de alquileres. «En el mercado de apartamentos sin control de alquileres», dice, «una mayor demanda de viviendas no conducirá a una escasez, sino a unos alquileres más altos y a un uso más económico del espacio por parte de los inquilinos, así como a un uso más intensivo del parque de viviendas existente».
«En muchos casos», escribió Assar Lindbeck, «el control de alquileres parece ser la técnica más eficiente actualmente conocida para destruir una ciudad - excepto por los bombardeos.»
¿Dónde están los precios honestos?
Al distorsionar el mercado de la vivienda a través de los controles de alquiler, el mercado no producirá precios honestos, señala Salerno. Los precios honestos, cuando se permiten, son la forma en que la gente toma decisiones informadas, agrega.
«Los jóvenes solteros y los jubilados mayores que viven solos contratarán a uno o más compañeros de habitación para que les ayuden a pagar los alquileres más altos. Las personas que poseen casas unifamiliares alquilan habitaciones o tal vez convierten sótanos, garajes o áticos en apartamentos. A largo plazo, los alquileres más altos aumentarán el precio de los edificios de apartamentos existentes y harán que sea rentable para los constructores construir nuevos edificios de apartamentos. La oferta de vivienda se expandirá y los alquileres comenzarán a caer hacia su nivel anterior», dice Salerno.
El mercado puede corregir si se le permite hacerlo. Pero los controles de alquiler destruyen este mecanismo de mercado para ajustar la oferta a los cambios en la demanda.
«Si se imponen controles de alquiler más bajos que los alquileres dictados por las fuerzas del mercado, aparece casi inmediatamente un exceso de demanda de apartamentos», según Salerno.
«Con el tiempo, si la demanda de apartamentos aumenta, la escasez se agrava, lo que da lugar a largas listas de espera para los apartamentos. A largo plazo, a medida que los impuestos, servicios públicos, mantenimiento y otros costos de operación de un edificio de apartamentos continúan aumentando, la oferta de apartamentos en realidad disminuye, a medida que los propietarios convierten sus apartamentos en cooperativas o condominios o los abandonan por completo», agrega. «También tratarán de reducir sus costos reduciendo el mantenimiento de sus edificios causando un deterioro del parque de viviendas».
Es culpa del dueño de la propiedad, no nuestra
Lo interesante es que, mientras que los polos y los principales medios de comunicación culpan constantemente a los propietarios, no hay ningún intento por parte de la ciudad de limitar los impuestos sobre los bienes raíces. Así que debido a los controles de alquiler, una socialización lenta, una lenta destrucción de la propiedad, se lleva a cabo a lo largo de los años en los bienes raíces de la ciudad.
Es similar a lo que ocurrió con la gestión privada en el metro: Durante unos 40 años de compañías privadas de transporte en el metro, nunca se les permitió subir la tarifa del metro más allá de cinco centavos. La tarifa era «controlada». Lo inevitable sucedió.
El metro empezó a perder dinero con precios fijos. El transporte privado finalmente quiso vender, al igual que muchos propietarios privados de viviendas quieren dejar Nueva York.
Muchos inquilinos de la ciudad de Nueva York en apartamentos de renta controlada o estabilizada creen que sus alquileres nunca deben ser aumentados (P.S. Yo personalmente conozco algunos apartamentos en la ciudad donde la renta nunca fue aumentada más de 20 años. ¿Por qué? Porque la ley requería que todos los propietarios de un edificio tuvieran que solicitar conjuntamente un aumento del alquiler. Y los propietarios, al igual que los inquilinos o las personas de cualquier grupo grande, muy rara vez pueden ponerse de acuerdo unánimemente en algo. Estoy seguro de que ese era el objetivo de la ley de control de alquileres diseñada para suprimir los alquileres de mercado).
El análisis de Salerno es exactamente lo que ha sucedido en muchos barrios de la ciudad de Nueva York, especialmente en mi Bronx natal. A veces parece que alguien los ha bombardeado.
Más importante aún, la reconstrucción no se lleva a cabo ya que los nuevos constructores no entran porque están asustados por las leyes de control de alquileres o su extensión.
¿Por qué?
«Ya no es rentable construir edificios de apartamentos», dice Salerno. De hecho, los controles de precios, ya sean de la vivienda o de cualquier otra cosa, tienden a hacerlo.
