Fannie Mae y Freddie Mac (también conocidas como «GSE») han publicado sus informes de abril sobre sus carteras de hipotecas y morosidad hipotecaria. Tanto Fannie como Freddie informan de que la morosidad grave en multifamiliares está aumentando hasta alcanzar máximos de varios años.
(Estas cifras reflejan el estado de las hipotecas en la cartera de cada agencia, que son una parte importante del mercado hipotecario global. Casi la mitad del mercado hipotecario multifamiliar forma parte de las carteras de las GSE).
En abril, las hipotecas multifamiliares con retrasos graves (más de 90 días) ascendieron al 0,68%. Eso es más que el total de marzo de 0,63 por ciento, y fue más que el total de abril de 2024 de 0,44 por ciento. La tasa de morosidad de Fannie ha aumentado rápidamente desde diciembre de 2022, cuando la tasa era del 0,24 por ciento. Excluyendo el pánico por el COVID, la tasa de morosidad de Fannie es ahora la más alta desde 2010, pero se mantiene por debajo del máximo de la Gran Recesión del 0,8 por ciento.
El informe de morosidad de Freddie Mac, por otro lado, muestra la morosidad por encima del pico de la Gran Recesión. Durante abril, Freddie informó multifamiliar grave tasa de morosidad fue del 0,45 por ciento. Eso es un poco menos de marzo de 2025, pero muy por encima del nivel de abril de 2025 de 0,35 por ciento.
Comparando para abril de cada año, la tasa de morosidad de abril de 2025 supera la de abril de 2011, el año anterior pico de morosidad, cuando la morosidad de abril alcanzó el 0,4 por ciento.
Los últimos datos de la GSE también reflejan los datos de morosidad hipotecaria de otras fuentes. Por ejemplo, la Asociación de Banqueros Hipotecarios informó la semana pasada:
La morosidad de las hipotecas comerciales aumentó en el primer trimestre, según el último Informe de Tasas de Morosidad de Hipotecas Comerciales de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
«La morosidad de las hipotecas comerciales aumentó en todas las principales fuentes de capital en el primer trimestre de 2025, lo que refleja la creciente presión sobre determinados sectores inmobiliarios y tipos de préstamos», dijo Reggie Booker, Vicepresidente Asociado de Investigación de Bienes Raíces Comerciales de la MBA. «Aunque las tasas de morosidad siguen siendo relativamente bajas para la mayoría de los grupos de inversores, el repunte de la morosidad en los CMBS indica una mayor tensión en partes del mercado que carecen de opciones de refinanciación u otros retos.»
El análisis trimestral de la MBA examina las tasas de morosidad comercial de las cinco principales fuentes de capital: bancos comerciales y entidades de ahorro, valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), compañías de seguros de vida y Fannie Mae y Freddie Mac. En conjunto, estos inversores poseen más del 80% de la deuda hipotecaria comercial en circulación.
Como menciona el economista de la MBA, el continuo aumento de la morosidad multifamiliar está probablemente vinculado a los continuos incrementos de los tipos de interés, que conllevan menos opciones de refinanciación para los propietarios de inmuebles multifamiliares. A diferencia de las hipotecas unifamiliares, que en su inmensa mayoría son de tipo fijo, muchas hipotecas multifamiliares son de tipo variable y se ajustan al alza cuando suben los tipos hipotecarios.
Esto es relevante ahora, por supuesto, ya que el rendimiento del Tesoro a 10 años —que a menudo se utiliza como referencia para fijar las tasas hipotecarias— ha aumentado de alrededor del 3,65% a finales de 2024 a alrededor del 4,45% en la actualidad.
Esto no es necesariamente un problema para el flujo de caja de la vivienda multifamiliar, ya que los altos tipos de interés también tienden a empujar a los compradores de primera vivienda fuera del mercado de compra y hacia la vivienda multifamiliar de alquiler. Potencialmente, esto permite a los propietarios de viviendas multifamiliares subir los alquileres, ya que los posibles compradores de vivienda se decantan por las viviendas multifamiliares.
Sin embargo, hay buenas razones para creer que los propietarios de multifamiliares no pueden simplemente aumentar los alquileres en nuestra economía actualmente estancada. Como admitió la Reserva Federal en su resumen del Libro Beige la semana pasada, la mitad de los EEUU está experimentando una economía en declive, y los despidos en el comercio minorista se han disparado casi un 300% en lo que va de año. El principal índice económico del Conference Board sigue moviéndose hacia territorio de recesión.
Así pues, las condiciones no son precisamente ideales para que los arrendadores suban los alquileres para compensar la subida de las tasas de interés de las hipotecas multifamiliares.
Tampoco es probable que haya ningún alivio a la vista en términos de tasas de interés. La continua adopción de megadeficits por parte de la administración Trump inundará la economía con crecientes niveles de deuda pública, lo que provocará una mayor competencia por los valores respaldados por hipotecas que presionará a la baja los precios de los bonos, empujando así aún más al alza los tipos de interés. Es probable que continúe la actual tendencia al alza de la morosidad multifamiliar.
