Los americanos tienen cada vez más dificultades para costearse una vivienda. Para muchos jóvenes, el «sueño americano» parece inalcanzable. En momentos de frustración económica, los populistas tanto de izquierda como de derecha se apresuran a señalar a los culpables.
Los populistas de izquierda, como Zohran Mamdani, Hasan Piker o Bernie Sanders, culpan a los más ricos y señalan el aumento de la desigualdad de riqueza e ingresos como la razón por la que, por ejemplo, los precios de las viviendas se han disparado. Los populistas de derecha suelen culpar a los inmigrantes, argumentando que más gente significa inevitablemente rentas más caras y precios más altos de las viviendas.
Lo que los populistas de ambos bandos se niegan a afrontar —ya sea por ignorancia o por la necesidad de alimentar a su público ávido de titulares sensacionalistas con los habituales marginados a quienes culpar— es que la intervención excesiva del gobierno en los mercados es la responsable del aumento de los precios de la vivienda. Hay tres razones por las que esto suele ocurrir.
La vivienda es, en esencia, una cuestión de oferta y demanda. El problema no es simplemente que haya demasiadas personas que quieran una vivienda. El problema es que las políticas gubernamentales han hecho que construirlas sea demasiado difícil, lento y costoso.
Por su parte, la oferta se ve limitada por una gran cantidad de políticas regulatorias de los gobiernos locales y estatales, que incluyen, entre otras cosas, leyes de zonificación, tamaños mínimos de lotes, requisitos de estacionamiento, demoras en la expedición de permisos, procesos de evaluación ambiental, etc.
Tomemos como ejemplo a California. El precio mediano de una vivienda unifamiliar en el Área de la Bahía es de 1.45 millones de dólares. Eso es casi cuatro veces el promedio nacional. Grupos activistas han utilizado como arma leyes como la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA) para retrasar o bloquear nuevos proyectos de vivienda, lo que ha dado lugar a años de litigios en las cortes hasta que se toma una decisión sobre la aprobación definitiva. Esa legislación reduce drásticamente la oferta de vivienda al bloquear nuevos proyectos, lo que afecta negativamente los precios de las viviendas.
En segundo lugar, la intervención del gobierno en los mercados de vivienda es ineficaz y, a menudo, agrava el problema. Al limitar las ganancias que pueden obtener los propietarios, el control de rentas desalienta la inversión en viviendas de alquiler y reduce el incentivo para construir o mantener unidades.
Esto conduce inevitablemente a una escasez de oferta; hay estudios que sugieren que, en Washington, D.C., el número de unidades con renta controlada se redujo en un 14 por ciento debido a esa misma política. Menos unidades en el mercado significa más competencia entre los posibles inquilinos por esas mismas unidades. Eso hace que suban las rentas.
Por último, los mercados, a diferencia de los políticos, resuelven la escasez porque premian la producción. Cuando se permite a los constructores construir, a los promotores responder a la demanda y a los precios reflejar la escasez, la oferta puede expandirse. Cuando los políticos restringen la construcción y luego intentan subsidiar la demanda, crean la ilusión de compasión mientras agravan la escasez subyacente.
Por ejemplo, Nueva York tuvo un problema de asequibilidad en la década de 1920, y los legisladores estatales reaccionaron eximiendo a los edificios residenciales de nueva construcción del pago de impuestos locales por un máximo de 10 años. Esa decisión resultó muy eficaz, ya que aumentó el parque habitacional total entre un 30 y un 40 por ciento, lo que estabilizó los precios de las viviendas.
Los críticos del enfoque de laissez-faire señalan la desigualdad cada vez mayor y la especulación en el mercado como los culpables del problema de la asequibilidad. Creen que limitar los alquileres u otorgar ayudas económicas a las personas para que puedan pagar una vivienda o un alquiler aliviará el problema. Las propuestas para detener la compra de viviendas unifamiliares por parte de fondos de capital privado también se han promocionado como soluciones para reducir los precios de las viviendas.
Lo que esas soluciones no toman en cuenta es que el problema de la asequibilidad está determinado por la oferta y no por la demanda. En otras palabras, si se quiere que bajen los precios de las viviendas, no hay que penalizar a la demanda, sino incentivar la oferta. Y la forma de incentivar la oferta es hacer que a las empresas constructoras les resulte más barato y más rentable construir.
El populismo ofrece «soluciones» rápidas y contraproducentes a problemas políticos complejos, lo que a menudo empeora aún más la situación. En el caso de la asequibilidad, despotricar contra los ricos o los inmigrantes no servirá de nada. Lo que sí reducirá los precios para todos es menos gobierno y más mercados.
