En una reciente entrevista con Bill Maher, Nancy Pelosi discutió una ley de California recientemente propuesta —Proyecto de ley 1840 de la Asamblea— que pretendía proporcionar fondos de los contribuyentes a los compradores de vivienda por primera vez, independientemente de su estatus migratorio. En defensa de la ley propuesta, que finalmente fue vetada por el gobernador de California, Gavin Newsom, Pelosi declaró que quería ayudar a los inmigrantes ilegales a alcanzar el «sueño americano».
Dejando a un lado la locura de obligar a los contribuyentes de California a financiar préstamos hipotecarios para inmigrantes ilegales, ser propietario de una vivienda no es el sueño americano. Los políticos propagan este mito, con la ayuda de sus socios amiguetes en las industrias bancaria e inmobiliaria, porque da al gobierno una práctica excusa para atrincherarse aún más en una industria de 40 billones de dólares, acumulando siempre más poder en el proceso.
Cómo los federales se apoderaron de la vivienda
La historia de la intromisión gubernamental en la vivienda comprende intervenciones desacertadas pero cada vez mayores. A medida que cada intervención se basaba en las anteriores, la influencia del gobierno federal crecía.
Tras la Primera Guerra Mundial, la llamada «escasez de vivienda» obligó al Congreso a liberalizar el crédito hipotecario. La Gran Depresión obligó a los legisladores a impulsar la construcción de viviendas como remedio para la economía. El periodo posterior a la Segunda Guerra Mundial trajo consigo la Ley GI, y la vivienda para los veteranos se convirtió en el centro de atención. El periodo inflacionista y de alto gasto de la década de 1970 vio la creación de Freddie Mac, la segunda agencia gubernamental —después de la creación de su gemela, Fannie Mae, en la década de 1930— en proporcionar liquidez general al mercado hipotecario mediante la compra de hipotecas. En la década de 1990 y principios del siglo XXI, los regímenes de Clinton y Bush Jr. ejercieron una enorme presión sobre los bancos para que aumentaran los préstamos hipotecarios al mercado de alto riesgo (es decir, a las personas con mal crédito), mientras que las políticas de ZIRP de las tres últimas administraciones (Obama, Trump y Biden) se diseñaron, en gran medida, para impulsar la demanda de vivienda.
A medida que se acumulaba la intervención gubernamental en la vivienda, un número cada vez mayor de personas —la mayoría de ellas votantes— caía bajo el ámbito de las políticas correspondientes. Así, se dio una justificación política a la intervención continuada. Las burbujas inmobiliarias se convirtieron en un imperativo político, mientras que el estancamiento, o la mera ralentización, del mercado se convirtieron en un lastre político.
Hoy en día, el control del gobierno sobre la vivienda es casi absoluto. A través de sus diversos organismos —sobre todo Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA y la VA— garantiza más del 90% de las hipotecas sobre viviendas unifamiliares.
¿Qué ha provocado la intervención?
Mientras que los objetivos a largo plazo en materia de vivienda han sido debatidos por diversos comités gubernamentales desde los años 30, el cambio de objetivos políticos a corto plazo ha sido a menudo contradictorio. Sin embargo, cualquier búsqueda de objetivos políticos implicaba necesariamente que las viviendas fueran más asequibles. Como era de esperar, el historial del gobierno federal en este sentido incluye décadas de fracasos.
Desde 1940 —fecha aproximada del inicio de la intervención gubernamental en el mercado inmobiliario— hasta hoy, los precios nominales de la vivienda han aumentado casi un 15.000%, de 2.938 a 426.900 dólares. El precio medio de la vivienda en 1940 era 2,1 veces el salario medio. En la actualidad es 7,1 veces el salario medio. En términos «ajustados a la inflación», las viviendas son hoy cuatro veces más caras de lo que eran en 1940, lo que indica que los precios de la vivienda han subido mucho más rápido que el «nivel general de precios».
Para aquellos que señalan el mayor tamaño de las viviendas como motor de la subida de precios, hay que señalar que la tendencia ajustada a la inflación no se ve afectada materialmente cuando se tiene en cuenta el tamaño. Además, el aumento del tamaño de las viviendas es el resultado de una política monetaria flexible en materia de vivienda.
En particular, los precios de la vivienda han subido más rápidamente durante los periodos de intervención gubernamental entusiasta. En la década de 1940, cuando comenzó esencialmente el control gubernamental del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda aumentaron a un ritmo anual del 10%. Durante la década de 1970, un período de política monetaria sustancialmente laxa y gasto excesivo, la tasa anual de aumento fue del 11 por ciento. Entre 2000 y 2007, se produjo la burbuja inmobiliaria de las hipotecas de alto riesgo, junto con un aumento anual de los precios del 12 por ciento para el período. Más recientemente —a raíz de la borrachera de pánico por el Covid, impresión de dinero y ZIRP de 2020— los precios de la vivienda aumentaron a un ritmo anual del 14% entre 2020 y 2022.
¿Vida, libertad y una hipoteca fija a 30 años?
Está claro que equiparar la propiedad de la vivienda con el «sueño americano» es una herramienta política sumamente eficaz. Ha permitido que el gobierno se inmiscuya en un mercado de 40 billones de dólares y se posicione como «socio» en el bienestar de decenas de millones de americanos, —al tiempo que encarece la vivienda, aumenta su duración y la calidad de la misma.
A la luz de los hechos, el sueño americano que venden los políticos es un mito peligroso. Peligroso porque presupone la participación del gobierno en la consecución de un objetivo colectivo —la propiedad generalizada de la vivienda facilitada por el Estado— al tiempo que fomenta una mentalidad impulsada por el endeudamiento y disminuye el impulso individual de producir y adquirir recursos mediante la interacción voluntaria.
El verdadero sueño americano, tal y como era, era el del individualismo en ausencia de matonismo gubernamental, el de individuos que persiguen sus propios ideales personales basados en sus trayectorias vitales particulares en lugar de una empresa social colectiva, parafraseando a John Archer.
Lejos de sus objetivos declarados, la facilitación gubernamental de la compra de vivienda ha llegado a servir a sus verdaderos objetivos —una mayor influencia sobre la economía americana y, en consecuencia, un mayor poder político. Todo ello en detrimento y a expensas del americano primedio.
