¿No basta con construir más viviendas? Últimamente, cada vez son más frecuentes los memes de la generación Z sobre los baby boomers que venden sus casas sobrevaloradas a BlackRock en lugar de a parejas jóvenes, y luego la empresa alquila la vivienda a la pareja por el doble del precio. La crisis de la vivienda no es una falsa alarma. El precio medio del alquiler subió un 25 % en solo seis años. Se trata de un grave problema económico para América.
Muchos jóvenes ya se están radicalizando por esto, ya que están dispuestos a elegir al socialista Zohran Mamdani, que en su día pidió la abolición de la propiedad privada, como alcalde de la ciudad de Nueva York. Pero, ¿qué podemos hacer? ¿Son ahora relevantes los controles de alquiler, ya que la globalización y la financiarización han cambiado las reglas del juego? ¿Pueden los socialdemócratas de estilo europeo como Mamdani, Bernie y AOC controlar los mercados con la suficiente elegancia como para maximizar la oferta?
Solo el 2 % de los economistas apoya el control de los alquileres. Pero los economistas, especialmente los más convencionales, pueden equivocarse con bastante frecuencia. Esta vez, sin embargo, tienen razón. Los controles de precios desalientan la nueva oferta y agravan la escasez. La falta de señales de precios conduce a una mala gestión de los recursos, ya que los promotores no pueden ver dónde se necesitan más viviendas, por lo que ni ellos ni los propietarios tienen incentivos para alquilar allí, lo que provoca una falta de viviendas que, a la larga, conduce a precios más altos y menores tasas de desocupación.
Si se permitiera que los alquileres aumentaran libremente, inicialmente subirían en determinadas zonas, lo que incentivaría a los promotores y propietarios a ofrecer más opciones de vivienda. Esto daría lugar a una mayor competencia y, por lo tanto, a una caída de los precios.
Se pueden ver ejemplos de esto en todo el mundo. En California, tras la introducción del control de los alquileres en Berkeley y Santa Mónica, las viviendas de alquiler disminuyeron un 8 % y un 14 % respectivamente; en Boston y Brookline, un 12 %. La construcción de viviendas se redujo en un 80 % en St. Paul tras la introducción del control de los alquileres. Las empresas se vieron desincentivadas a ofrecer viviendas de alquiler, ya que consideraban que la recompensa no era lo suficientemente alta.
En Gran Bretaña, tras la introducción del control de los alquileres, la cuota de alquiler privado en el mercado inmobiliario disminuyó del 50 % en la década de 1950 al 8 % en 1988. Dublín ofrece otro ejemplo. El residente medio de Dublín gasta el 50 % de su salario mensual en el alquiler, a pesar de que Dublín tiene una de las leyes de control de alquileres más estrictas de Europa, donde existen RPZ en las que el alquiler no puede subir más de un 2 % al año.
En cuanto al plan del Sr. Mamdani en concreto, en los Países Bajos se aplicó una congelación de alquileres similar. La propuesta era mucho más moderada que la que Mamdani quiere para Nueva York. Pero incluso esta congelación a pequeña escala provocó que la escasez de viviendas aumentara de 400 000 a 453 000. Por lo tanto, sería justo decir que no hay pruebas de que el control de los alquileres haya sido eficaz para reducir los precios de los alquileres en ningún lugar del mundo.
Nueva York, en concreto, no tiene un gran historial en materia de control de alquileres. La mayor densidad de población y el mayor número de habitantes de Manhattan se alcanzaron en 1920. A raíz de ello, se introdujeron las primeras regulaciones en materia de vivienda. Desde entonces, la densidad de población ha disminuido en un 33 % y la población ha disminuido en 600 000 personas entre 1910 y 2020.
Pero, ¿quizás ahora la situación sea diferente? Los defensores del control de los alquileres argumentan que la sabiduría convencional ya no es válida, ya que afirman que el principal impulsor de la actual crisis de la vivienda no son los propietarios individuales, sino las empresas. Pongamos a prueba sus argumentos de forma empírica. Si fuera cierto, la derogación del control de los alquileres provocaría un aumento de los costes de los mismos y no afectaría a la construcción de viviendas.
En realidad, eso no ocurre. En 2020, el presidente Albuente introdujo el control de alquileres en Buenos Aires, exigiendo que los pagos se realizaran en pesos, limitando los aumentos de alquiler a una vez al año y teniendo en cuenta la inflación y el crecimiento de los salarios. Esto provocó un aumento del 140 % en el precio de los alquileres entre 2020 y 2023. Tras asumir el poder en diciembre de 2023, el presidente de Argentina, Javier Milei, derogó el control de alquileres en Argentina. La oferta de viviendas aumentó un 195 % entre diciembre de 2023 y agosto de 2024, y los precios cayeron un 40 %.
Otro obstáculo para los constructores son las leyes de zonificación. En muchas ciudades, se necesita la aprobación —no solo de las autoridades municipales—, sino también de los vecinos. Esto da lugar a una situación en la que otros pueden decidir si se puede construir una vivienda o no. Se trata de un conflicto de intereses inherente, ya que los propietarios tienen un incentivo para minimizar la construcción de viviendas con el fin de hacer subir el precio de sus propiedades.
Por ejemplo, en Dallas, famosa por sus leyes de zonificación muy laxas, los precios reales de los alquileres bajaron un 10 % desde 2022, a pesar de la enorme afluencia de inmigrantes procedentes de estados como California. ¿A qué se debe esto? Las empresas no poseen tantas viviendas como se podría pensar. En los EEUU, solo 1 de cada 10 apartamentos es propiedad de empresas. Solo el 3 % de las propiedades en alquiler están controladas por inversores institucionales (aquellos que poseen más de 100 viviendas). Esta cifra es solo del 12,4 % en las grandes áreas metropolitanas. Esto no es suficiente para provocar subidas masivas de precios.
Se culpa erróneamente a la inversión inmobiliaria del aumento vertiginoso de los precios en todo el mundo. Por ejemplo, en Portugal los precios de la vivienda aumentaron un 17 % solo en el segundo trimestre de 2025. Muchos culpan a los inversores inmobiliarios extranjeros que utilizan el popular programa de «visados dorados», pero estos solo representan el 3 % de las transacciones inmobiliarias. La raíz del problema es la excesiva fiscalidad y la regulación excesiva. El país necesita 150 000 viviendas, pero, debido al elevado IVA, la estricta zonificación y los desincentivos al control de los alquileres, los promotores solo pueden construir 28 000 viviendas este año.
Nunca resolveremos la crisis de la vivienda hasta que nos demos cuenta de que la verdadera causa no son los inversores ni los empresarios, sino la inflación, las restricciones y la regulación. Si queremos que la vivienda sea asequible, necesitamos más libertad para construir, no más controles que ahuyenten a los constructores. No se puede legislar la asequibilidad por decreto. Solo la abundancia, y no la regulación, puede hacer que la vivienda sea realmente asequible.
