Enfatizando el espejismo, restando importancia a la realidad

Recientemente, casi todos los medios de comunicación irlandeses anunciaron a bombo y platillo que la popular página web inmobiliaria Daft.ie había informado de que el alquiler medio en Irlanda superaba por primera vez los 2000 euros al mes. Una revelación impactante y sorprendente, una cifra que heló la sangre a quienes estaban sometidos al bombardeo de los medios de comunicación y al júbilo de los políticos de la oposición (para quienes la cifra era un arma con la que golpear al gobierno actual). También es una cifra que cualquiera que tenga un conocimiento superficial del mercado inmobiliario irlandés sabe que es una sobreestimación exagerada de los alquileres que realmente paga la gente. Hay que señalar que, en Irlanda, las únicas soluciones de los partidos de la oposición son, —obviamente— más intervenciones estatales en el sector inmobiliario y del alquiler.

El indicador Daft, cuyo nombre es muy acertado, se inclina en gran medida hacia las propiedades nuevas en el mercado y representa una pequeña fracción de las propiedades alquiladas en el país. 2300 propiedades disponibles para alquilar en un mercado en el que hay aproximadamente 240 000 arrendamientos registrados en la Junta de Arrendamientos Residenciales (RTB). Actualmente, el 83 % de los alquileres irlandeses están sujetos a control de alquileres, ya que se encuentran dentro de las zonas de presión de alquileres (RPZ).

Se decía que una ardilla podía cruzar Irlanda de costa a costa sin tocar el suelo, tal era la abundancia de árboles. Ahora se puede cruzar Irlanda de costa a costa sin salir de una RPZ. Tal ha sido el aumento del número de zonas consideradas RPZ por los organismos gubernamentales (véanse a continuación algunas instantáneas de las zonas consideradas RPZ a lo largo del tiempo).

Ya he comentado anteriormente en esta publicación cómo funcionan las RPZ. En resumen, cuando se alquila una propiedad por primera vez, su valor de alquiler se determina (en términos generales) por el precio de mercado. Sin embargo, los aumentos posteriores del alquiler tienen un límite máximo del índice de precios al consumo (IPC) o del 2 %, lo que sea menor. Esto es así incluso si los inquilinos actuales abandonan la propiedad. El propietario no puede cobrar a un nuevo inquilino un alquiler superior al que se le habría cobrado al inquilino existente si se hubiera quedado (aunque las nuevas propuestas sugieren un cambio en este sentido).

Antes de 2021, los alquileres podían aumentarse un 4 % anual en virtud del régimen RPZ, pero durante la pandemia de COVID se impuso una congelación de los alquileres y una moratoria de los desahucios. Los propietarios tenían derecho a recuperar el retraso aumentando los alquileres un 8 % (2 x 4 %) en virtud de la versión anterior del régimen RPZ. Para evitarlo, el Gobierno promulgó la norma del «2 % o la variación del IPC», que el presidente de Irlanda convirtió rápidamente en ley.

Las propiedades pueden quedar excluidas de los límites de alquiler por motivos limitados: reformas importantes o que el propietario tome posesión de la vivienda para su propio uso (o el de un familiar). Una vez que una propiedad ha estado «fuera» del mercado de alquiler durante dos años, puede volver a introducirse como propiedad sin límite.

La venta de la propiedad no rompe el límite, por lo que el nuevo comprador de una propiedad que haya sido alquilada anteriormente debe respetar los límites que se aplicaban a la propiedad antes de la venta, si decide alquilarla. Por lo tanto, los inversores pagan una prima relativa por las propiedades de segunda mano sin límite o las propiedades nuevas. Los inversores compradores tienen incentivos para buscar el alquiler más alto posible cuando se fija el alquiler por primera vez (tanto para compensar el precio de compra más alto como para establecer un alquiler base más alto sobre el que se puedan calcular los futuros aumentos limitados). También anima a los propietarios actuales que desean vender a hacerlo a propietarios-ocupantes (alrededor del 71 % de las ventas de propietarios en 2023 fueron a propietarios-ocupantes).

Ambos incentivos tienden a elevar los alquileres sin límite por encima de lo que serían en un mercado libre o a reducir el número de propiedades disponibles para alquilar, lo que tiende a elevar los alquileres sin límite por encima de lo que serían en un mercado libre.

A continuación se presenta un informe sobre el mercado inmobiliario de Dublín elaborado por una conocida agencia inmobiliaria del centro de Dublín, que opera en zonas privilegiadas para que los inversores compren y alquilen propiedades (la zona incluye un barrio conocido como «Gulag Google», debido al predominio de empresas y empleados del sector tecnológico que se encuentran allí). Este informe solo cubre las transacciones en las que participa esta agencia, pero da testimonio de la huida de los inversores del mercado inmobiliario residencial irlandés a la que se ha hecho referencia anteriormente.

El 18 % de compradores que eran inversores en 2024 era el nivel más bajo que el agente había observado en 17 años, pero en lo que va de 2025, la cifra es aún más baja, con un 17 % de compradores que son inversores. Estos datos apuntan a un mercado de alquiler cada vez más restrictivo.

Las reacciones de los partidos políticos de la oposición a las normas RPZ que incentivan a los propietarios a vender con el fin de vender a propietarios-ocupantes tienen como objetivo prohibir a los propietarios vender a propietarios-ocupantes. ¡Qué gran estímulo para que los propietarios privados inviertan en propiedades residenciales! Invierta su dinero, vea cómo se congelan ingresos sus y solo podrá vender a las categorías de personas que nosotros aprobemos (otro inversor). Esto convertiría el sector del alquiler privado en una especie de motel de mala muerte: puedes registrarte (invertir), pero nunca puedes marcharte (desinvertir), a menos que encuentres otro inversor dispuesto a ocupar tu lugar. La oposición política no entiende que los controles de alquiler acaban convirtiendo todas las propiedades alquiladas en una especie de motel de mala muerte. Algo que incluso el Instituto Brookings acepta.

Al menos algunos periodistas se sienten incapaces de informar sobre los nuevos promedios de alquileres publicados por Daft sin reconocer el hecho de que la RTB produce las métricas más precisas y completas sobre el mercado del alquiler. Sin embargo, incluso estos periodistas descartan este conjunto de datos más representativo —que no respalda la alarmante métrica de Daft— por «no dar en el clavo». El «quid de la cuestión», al parecer, no es que la mayoría de los alquileres irlandeses no se acerquen ni de lejos a este nivel, ni que los aumentos de los alquileres estén limitados para la mayoría de los inquilinos, ni siquiera que la métrica de Daft sea «amplia», sino que los alquileres están aumentando.

A continuación, los medios de comunicación intentan conmover a los lectores entrevistando a un puñado de personas que se lamentan de su situación, pero han ido demasiado lejos al citar a una persona: «Es imposible traer un bebé a este entorno. En pleno centro de la ciudad». La imposibilidad de criar a un hijo mientras se vive en un apartamento en el centro de la ciudad será una novedad para mucha gente en todo el mundo, incluida Irlanda.

Al periodista en cuestión se le dice que un inquilino de Dublín (en una propiedad con límite máximo) podría estar pagando el 50 % del alquiler que paga su vecino en una propiedad idéntica sin límite máximo. Esta es una consecuencia previsible y necesaria del funcionamiento de las RPZ.

Los inquilinos cuyo alquiler está indexado a un nivel que se fijó hace años (y que ahora solo puede subir en incrementos anuales del 2 % o del cambio en el IPC, lo que sea menor) tienen incentivos para quedarse donde están o mudarse a otra propiedad con alquiler controlado. (Recuerde que el hecho de que los inquilinos abandonen una propiedad no permite al propietario aumentar el alquiler hasta el «precio de mercado»). El periodista muestra una notable falta de curiosidad al no intentar preguntar por qué se produce tal disparidad, ya sea para su propio conocimiento o para el del lector. Uno sospecha que el periodista sabe por qué ocurre.

Actualmente, en Irlanda existen alquileres de libre mercado; tenemos un sistema de dos niveles (impuesto por la intervención estatal) en el que la gran mayoría de los inquilinos pagan alquileres controlados (y no tienen ningún incentivo para mudarse, salvo a otra propiedad controlada) y una pequeña minoría de nuevos arrendamientos (cuyos precios suben drásticamente en el margen, y cuyas subidas se ven impulsadas por la interacción de las normas mencionadas anteriormente). Sin embargo, los nuevos inversores saben que sus «bonitos» precios de alquiler solo pueden aumentar un máximo del 2 % al año (independientemente de lo que cuesten) y también saben, por la experiencia de 2021, que incluso esta limitada capacidad de aumentar los alquileres puede desaparecer con una rapidez y un capricho asombrosos, si resulta políticamente conveniente.

La huida de los propietarios privados del mercado desde la introducción de las RPZ en 2016 sugiere que ser propietario en Irlanda está lejos de ser un negocio rentable y, desde el punto de vista legal, está muy mal protegido. Estos propietarios, —muchos de los cuales huían del patrimonio negativo siempre que podían— no tenían ningún interés en luchar y ser vilipendiados por una avalancha de invectivas mal informadas, económicamente ignorantes y oportunistas.

Parece que el gobierno irlandés está considerando actualmente cambiar las normas. Sin embargo, los detalles aún no están claros. ¿Cómo se calculará el límite? ¿El sistema será nacional o «geográficamente limitado» como las RPZ (aunque actualmente las RPZ afectan al 83 % de todos los arrendamientos)? ¿No tendrá cláusula de caducidad o será como el régimen de RPZ, que debe renovarse periódicamente? Todas estas son preguntas importantes, ya que el nivel de restricción de los derechos de propiedad determinará muy probablemente si se impugnará la constitucionalidad de la legislación y cómo y quién lo hará.