Recientemente, Freddie Mac, una empresa patrocinada por el Gobierno, solicitó la aprobación de su organismo supervisor, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), para comprar y garantizar segundas hipotecas en los Estados Unidos.
Si bien el argumento comercial de esta propuesta es deficiente (para una excelente perspectiva al respecto, véase el artículo de R. Christopher Whalen), analizaré las premisas económicas y políticas que subyacen a esta medida y sus posibles consecuencias.
¿Qué significa «nacionalizar segundas hipotecas»?
Comprender el mercado hipotecario de viviendas unifamiliares en EEUU significa darse cuenta de que no existe un mercado en el sentido real de ese término. La friolera del 70% de las hipotecas sobre viviendas en EEUU son propiedad o están garantizadas por Freddie Mac y Fannie Mae, las dos empresas patrocinadas por el gobierno creadas por el Congreso para «apoyar el mercado de la vivienda.» Si se incluyen la Administración Federal de la Vivienda y las agencias auxiliares, la proporción de hipotecas respaldadas por el gobierno se eleva aproximadamente al 95%. Naturalmente, este omnipresente esquema de subvenciones apoya un objetivo político —la generalización de la propiedad de la vivienda— al tiempo que hace que las hipotecas sean más accesibles y las viviendas mucho más caras.
Las empresas patrocinadas por el gobierno son sólo nominalmente privadas: fueron creadas por el Congreso específicamente para «proporcionar liquidez» al mercado hipotecario comprando hipotecas originadas por bancos y otras instituciones. Siempre han estado sujetas a la supervisión reguladora del Gobierno. Esto es especialmente cierto desde su fracaso durante la crisis inmobiliaria de 2008, momento en el que fueron puestas bajo tutela de la FHFA.
Aparte de los préstamos hipotecarios, que se utilizan principalmente al adquirir una vivienda, los propietarios tienen otras formas de acceder al capital de su casa. Los bancos y las cooperativas de crédito ofrecen líneas de crédito con garantía hipotecaria, préstamos con garantía hipotecaria y otros productos de segunda hipoteca a los posibles prestatarios. Son «segundas» porque, aunque están garantizadas por la propiedad subyacente, están legalmente subordinadas a la hipoteca existente («primera»). Como tales, las segundas hipotecas son más arriesgadas, suelen ser de menor cuantía y conllevan un tipo de interés más alto. Freddie Mac quiere obtener la aprobación de las autoridades reguladoras para mantener estos préstamos.
Freddie Mac, si se aprueba, casi con toda seguridad será seguida por Fannie Mae. Así pues, la propuesta de Freddie Mac es un intento de nacionalizar de facto el mercado de las segundas hipotecas, de forma similar al actual mercado de las primeras hipotecas.
Habrá sangre
La propuesta de Freddie Mac debe considerarse en el contexto de una burbuja inmobiliaria en curso combinada con máximos históricos en la deuda de los consumidores. El índice Case-Shiller de precios de la vivienda en EEUU se mantiene en máximos históricos, a pesar de haberse estabilizado en torno al momento en que aumentaron los tipos de interés de referencia a mediados de 2022.
Gráfico 1: Índice Case-Shiller de precios nacionales de la vivienda en EEUU comparado con la mediana de los ingresos semanales reales de los empleados a tiempo completo, 2019-24
Mientras tanto, la deuda de los consumidores sigue aumentando a medida que persiste la inflación de precios y se estancan los salarios reales.
El imperativo político es claro: conseguir que más gente pida prestado contra el patrimonio que se ha creado en la burbuja inmobiliaria de los últimos diez o quince años, especialmente en los últimos cuatro. De este modo, es probable que aumenten las cifras del producto interior bruto, ya que los propietarios de viviendas convertirán la riqueza ilíquida en papel en liquidez real con la que comprarán bienes. No importa que la deuda creada por esto se acumule sobre una carga ya insostenible. Esto es especialmente cierto para los segmentos de ingresos bajos y medios de la población, ya que el 36% de los adultos de EEUU tienen más deuda de tarjetas de crédito deuda que ahorros para emergencias.
Subvirtiendo de nuevo el libre mercado
Si los participantes en el mercado quisieran liquidez adicional en las segundas hipotecas, la crearían y le pondrían precio en consecuencia. Meter con calzador la participación del gobierno sólo garantizará una mala inversión y daños colaterales significativos, exacerbando los problemas existentes de inflación de activos y endeudamiento de los hogares. La voluntad de los individuos que actúan en su propio interés es lo que crea un mercado sano, no el decreto gubernamental de regímenes cada vez más descabellados desesperados por ganar puntos políticos superficiales.
