Parece que el mercado inmobiliario está destinado a ser el blanco de otra torpe intervención del gobierno. En otro incidente reciente en la Casa Blanca, en el que se dijo en voz alta lo que se pensaba en voz baja, se le preguntó al presidente si declararía una emergencia nacional para actuar sobre la asequibilidad de la vivienda. Trump respondió que no quiere que bajen los precios de la vivienda porque las valoraciones inmobiliarias son una parte muy importante del «patrimonio neto» de los propietarios, especialmente de los que se encuentran en «su vejez».
Vale la pena ver el intercambio. Obsérvese la premisa colectivista que subyace tanto a la pregunta del periodista como a la respuesta del presidente. Obsérvese también el contenido de esa respuesta, que admite una política pública de precios más altos de la vivienda para los propietarios actuales, a pesar del deseo contradictorio de que sea asequible para todos los demás. Trump continuó varios días después con más disparates económicos:
[Quiero] proteger a las personas que, por primera vez en sus vidas, se sienten bien consigo mismas. Se sienten, ya sabes, como si fueran personas ricas.
Las viviendas existentes, las personas que son propietarias de sus casas, vamos a mantenerlas ricas. Vamos a mantener esos precios altos. No vamos a destruir el valor de sus casas para que alguien que no ha trabajado muy duro pueda comprar una casa.
Estas observaciones concuerdan con muchas de las ideas que ha presentado recientemente la actual administración para supuestamente abordar la asequibilidad de la vivienda. Pero, ¿qué abordan exactamente estas ideas? La respuesta es que son simplemente una continuación de los planes socialistas presentados por administraciones anteriores, ninguno de los cuales tiene nada que ver con devolver la vivienda a un contexto de libre mercado y, por extensión, ninguno de los cuales tiene la más mínima esperanza de aliviar el problema de la asequibilidad.
Compras de MBS por valor de 200 000 millones de dólares y otras ideas estúpidas
La última travesura del mercado inmobiliario —sin duda susurrada al oído de Donald por el intelectualmente deficiente Bill Pulte—, consiste en que Fannie Mae y Freddie Mac compren 200 000 millones de dólares en títulos respaldados por hipotecas (MBS), inyectando así liquidez en el mercado hipotecario y haciendo bajar las tasas de interés. Es difícil imaginar que esta propuesta provenga de alguien con un conocimiento práctico de los mercados de capitales.
Para empezar, Fannie y Freddie no disponen de 200 000 millones de dólares en efectivo. La liquidez necesaria para comprar los MBS tendría que proceder de una mayor impresión de dinero y/o de un aumento del endeudamiento por parte del gobierno federal y sus agencias. Se trata de medidas inflacionistas.
Además, la compra de MBS es un proceso técnico cuya logística la actual administración parece no comprender. A saber, Fannie y Freddie están obligadas a cubrir cualquier compra de MBS que mantengan en su balance. Por lo tanto, es probable que la compra de MBS se cubra con la venta en corto de bonos del Tesoro. Si bien esto no significa que desaparezca el efecto deseado sobre los tipos hipotecarios, sí significa que el impacto de la cobertura correspondiente se desplaza a otras partes del sistema financiero.
En este caso concreto, los diferenciales de los MBS y las hipotecas disminuirían, mientras que los rendimientos de los bonos del Tesoro aumentarían. El país aceleraría su espiral de muerte del servicio de la deuda con el fin de reducir las tasas hipotecarias —quizás— un par de docenas de puntos básicos y hacer subir los precios de la vivienda aún más allá de las valoraciones ya patológicas actuales.
Otra brillante medida política es permitir la liberación de los saldos de los planes 401k sin penalización para realizar el pago inicial de una vivienda. Si bien el dinero de las personas debería ser suyo y la premisa de una penalización por utilizar su dinero como mejor le parezca es absurda, esta medida específica dirigida a la compra de viviendas tendrá el efecto de agotar los escasos ahorros de la clase trabajadora joven, al tiempo que la empujará hacia viviendas demasiado caras.
La portabilidad de las hipotecas es otra idea que ha propuesto recientemente el mencionado Bill Pulte. Impuesta por el gobierno federal en lugar de un acuerdo directo entre prestamista y prestatario, permitiría transferir las hipotecas existentes a la compra de nuevas viviendas. En la comunidad crediticia, esto es una auténtica tontería. El concepto de cambiar la naturaleza de la garantía de un préstamo por capricho nunca funcionaría, y es precisamente por eso que la portabilidad de los préstamos respaldados por activos es prácticamente inexistente en los mercados de capitales actuales.
Hace unas semanas, el presidente, ya entrado en años, y Pulte sacaron a relucir la idea de la hipoteca a 50 años.
Con la intención de hacer una comparación favorable, Trump no entiende en absoluto el fondo del asunto. Pocos presidentes han causado un daño mayor o más duradero al pueblo americano que Franklin Roosevelt, y menos aún lo han hecho con una corrupción moral tan descarada. Solo Woodrow Wilson, Lyndon Johnson, George W. Bush, Barack Obama y, posiblemente, el propio Trump rivalizan con FDR en los efectos destructivos de su legado.
La hipoteca a 50 años ha sido retirada, tras ser ridiculizada como el truco poco serio que es.
La falacia
Todas las malas ideas mencionadas anteriormente se basan en una suposición errónea —que la vivienda es una inversión financiera. No lo es, y nunca lo ha sido. La vivienda es un activo que es esencialmente un bien de consumo. Se consume cada día al vivir en la casa y todo lo que ello conlleva. La comunidad en la que se encuentra la vivienda —y en la que se han establecido relaciones estrechas—, no puede sustituirse fácilmente por otra.
Además, se incurre en gastos significativos en mantenimiento, impuestos sobre la propiedad, seguros y gastos de capital que previenen la depreciación física.
Desde una perspectiva numérica simple, la idea de aumentar el patrimonio mediante la revalorización del precio de la vivienda es absurda. Para acceder a tales aumentos, hay que vender la vivienda y comprar otra al mismo tiempo. Pero, en igualdad de condiciones, el precio de la vivienda que se adquiere también ha subido en la misma medida, por lo que no hay ningún beneficio neto. De hecho, hay un saldo negativo en forma de costes de transacción —comisiones, mudanza y otros gastos relacionados.
Solicitar préstamos con garantía hipotecaria es aún peor. Acceder a la liquidez de la vivienda de esta manera no contribuye en absoluto a aumentar el patrimonio inmobiliario. Una vez que se obtiene la línea de crédito hipotecario, el propietario se convierte en prestatario. El dinero que ha pedido prestado se compensa con la correspondiente deuda del préstamo. Ese préstamo comienza a devengar intereses inmediatamente— normalmente a una tasa elevada—, lo que reduce aún más cualquier supuesto beneficio financiero.
Hay un caso notable en el que el valor neto de la vivienda puede utilizarse para alcanzar fines financieros que el propietario considera deseables. Se trata de la reducción del tamaño de la vivienda que suelen llevar a cabo las personas mayores, a menudo poco después de que sus hijos hayan crecido y se hayan mudado. Y ahí está el problema. Cuando un grupo de americanos políticamente vocales considera la vivienda como una inversión, la administración aplicará una política de devaluación monetaria e inflación de los activos para apaciguar a ese grupo. El presidente lo admitió en la Casa Blanca.
¿Quién paga el precio? Todos los demás.
