[Este artículo se publicó originalmente en Housing Finance International].
Después de más de cincuenta años de financiación de la vivienda patrocinada por el gobierno de EEUU, ¿por qué no ha aumentado la propiedad de viviendas y por qué son tan inaccesibles?
El sistema de financiación de la vivienda de los EEUU es único en el mundo, ya que está dominado por las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), Fannie Mae y Freddie Mac. Las GSE son una idea realmente mala y peligrosa. Por definición, combinan la propiedad privada de sus acciones con privilegios especiales, entre los que destaca la garantía de sus obligaciones por parte del gobierno, es decir, de los contribuyentes. Se dice que esta garantía es solo «implícita», pero es totalmente real, como demuestra la historia. Naturalmente, esto conduce a una expansión excesiva del crédito hipotecario y a la inflación de los precios de la vivienda.
Fannie se convirtió en una GSE en 1968. Freddie se creó como GSE en 1970. Así, en los EEUU hemos tenido durante más de medio siglo estos dos intentos, respaldados y subvencionados por el gobierno, de aumentar la propiedad de la vivienda y hacerla más asequible. Pero la tasa de propiedad de la vivienda solo ha aumentado un punto porcentual durante ese largo tiempo.
En las últimas cinco décadas, las GSE se han vuelto enormes: los activos totales de Fannie ascienden a 4,4 billones de dólares en marzo de 2025, y los de Freddie a 3,4 billones, lo que les da unos activos combinados de 7,8 billones. Eso es «billones» con «B». Todo el riesgo está garantizado por el gobierno. Las GSE son un compromiso enorme y distorsionador con la financiación de la vivienda que supone una carga para el crédito de nuestro gobierno sobreendeudado, aunque la propiedad privada parcial permite que las obligaciones de las GSE no figuren en los libros del gobierno.
Fannie y Freddie son propiedad mayoritaria del Tesoro de los EEUU desde que fueron rescatadas por el gobierno en la crisis de 2008, y el Tesoro tiene la opción de adquirir hasta el 79,9 % de sus acciones ordinarias por un precio de 0,00001 dólares por acción —es decir, prácticamente gratis. Pero ambas GSE siguen teniendo también accionistas privados. Se han presentado y se siguen presentando diversas propuestas para que las acciones de Fannie y Freddie pasen a ser de propiedad totalmente privada, pero esto no cambiaría en absoluto el problema fundamental: seguirían siendo GSE.
Además de las gigantes Fannie y Freddie, hay mucha más intervención gubernamental y transferencia de riesgos a los contribuyentes en el sistema de financiación de la vivienda de los EEUU. Está Ginnie Mae, también creada en 1968, que es una corporación gubernamental, con el 100 % de sus acciones en manos del Tesoro de los EEUU. Ginnie, a marzo de 2025, garantiza 2,7 billones de dólares (de nuevo con «B») en hipotecas y está totalmente garantizada por los contribuyentes.
Si sumamos Fannie, Freddie y Ginnie, vemos que estas organizaciones garantizadas por el Gobierno representan la asombrosa suma de 10,4 billones de dólares. En cifras redondas, el gobierno de los EEUU garantiza 10 billones de dólares del total de hipotecas residenciales pendientes, que ascienden a 14 billones: en otras palabras, el gobierno garantiza alrededor del 70 % del crédito hipotecario del país. En mi opinión, esto es financieramente ridículo: ningún mercado hipotecario nacional digno de ese nombre debería estar garantizado en un 70 % por el gobierno.
Además, hay más presencia hipotecaria del gobierno de los EEUU. Los Federal Home Loan Banks (FHLB), que también son GSE, prestan dinero para financiar la tenencia de hipotecas por parte de instituciones financieras. Los FHLB tienen activos totales por valor de 1,2 billones de dólares. Los 1,1 billones de dólares en deuda que emiten para financiarse también están garantizados por el gobierno. Esto eleva el respaldo total del Gobierno a la financiación de la vivienda a unos 11 billones de dólares.
Luego está la Administración Federal de Vivienda (FHA), la entidad oficial del gobierno que concede hipotecas de alto riesgo. Asegura el riesgo crediticio de los préstamos hipotecarios de mayor riesgo, con un seguro vigente de alrededor de 1,5 billones de dólares. La administración de Veteranos proporciona seguros de crédito hipotecario a los miembros y veteranos de las fuerzas armadas de EEUU. Hay alrededor de 1 billón de dólares en préstamos con seguro de la VA. Cualquier déficit de los programas de la FHA y la VA es financiado por el Tesoro. Dado que la mayoría de los préstamos de la FHA y la VA están titulizados por Ginnie, que añade su garantía a su seguro, en su mayor parte ya están incluidos en las cifras de Ginnie.
Por último, el banco central de los EEUU, la Reserva Federal, es un gran inversor en hipotecas residenciales, con 2,2 billones de dólares en su balance a finales de abril de 2025. En mi opinión, la Fed no debería tener ninguna hipoteca, pero en cambio posee alrededor del 15 % de todo el mercado.
La Fed compra hipotecas en forma de valores garantizados por Fannie, Freddie y Ginnie, por lo que el Gobierno ya tenía el riesgo crediticio. Pero al comprarlas, la Fed añade al riesgo crediticio un enorme riesgo de tasa de interés para el gobierno, ya que realiza inversiones a tipo fijo a 30 años y las financia a corto plazo. Calculo que esta apuesta por el riesgo de tipos de interés, que ahora se ha vuelto en su contra, ha supuesto hasta ahora unas pérdidas de aproximadamente 100 000 millones de dólares para la Fed, lo que significa también para el gobierno y los contribuyentes —y sigue suponiendo unas pérdidas de unos 40 000 millones de dólares al año.
¿Qué ha logrado la intervención masiva del gobierno de EEUU en los préstamos hipotecarios en cuanto a la mejora de la propiedad de la vivienda? La tasa de propiedad de la vivienda en los EEUU era de alrededor del 64 % en 1970 y es del 65 % en 2025. Apenas ha aumentado en 55 años, a pesar de todas las ayudas gubernamentales y las financiaciones hipotecarias patrocinadas por el gobierno.
Sin embargo, la intervención del gobierno ha contribuido a inflar dos burbujas inmobiliarias en el siglo XXI. La primera alcanzó su punto álgido en 2006 y provocó la crisis financiera de 2007-2009. La segunda elevó los precios medios de la vivienda muy por encima de su máximo de 2006, con un aumento de más del 18 % en 2021. Esto ha provocado que sigan siendo inasequibles, especialmente para las familias jóvenes que intentan comprar su primera vivienda. Aunque la tasa de aumento se ha moderado, los precios medios de la vivienda siguen subiendo, a una tasa anualizada del 3 % en abril de 2025. Con una inflación del 2,3 % en ese mes, los precios medios de la vivienda también siguen subiendo en términos reales.
A menudo se observa que los precios de la vivienda en los EEUU son simplemente demasiado altos, lo que ayuda a explicar por qué las ventas de viviendas existentes en 2024 fueron las más bajas desde 1995, a pesar de que la población es un 27 % mayor que entonces.
Podemos concluir que la enorme intervención del gobierno de los EEUU en la garantía y subvención de la deuda hipotecaria ha sido un error. El sistema de financiación de la vivienda debería crecer de forma más privada, con una reducción sistemática de la cuota de mercado de las agencias hipotecarias patrocinadas por el gobierno (GSE) y una disminución del papel general del gobierno. El objetivo de la Reserva Federal en materia de inversión en hipotecas debería ser cero. El gobierno debería fijarse como objetivo una reducción sustancial del porcentaje del mercado hipotecario que garantiza. Como primera estimación, recomiendo una reducción al 20 %, frente al actual y exagerado 70 %.
