La inaccesibilidad de la vivienda para muchos hogares americanos es un problema clave tanto en el ámbito político como en el económico. ¿Cómo es que los precios de las viviendas americanas se han disparado tanto? Uno de los principales culpables es la amplia manipulación de los mercados hipotecario y de vivienda por parte de la Reserva Federal.
Entre la fundación de la Fed en 1913 y el año 2008, el monto de los activos hipotecarios en el balance de la Fed fue exactamente cero. El monto de los activos hipotecarios que, en principio, debería poseer la Fed es cero. La Fed clásica sabía que su monopolio de emisión monetaria no debía utilizarse para subsidiar ni financiar a ningún sector económico en particular, incluido el de la vivienda.
Sin embargo, bajo la presión del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, bajo el liderazgo del presidente Ben Bernanke, la Fed se embarcó en la apuesta sin precedentes de comprar activos hipotecarios. Se trataba principalmente de valores respaldados por hipotecas emitidos por Fannie Mae y Freddie Mac.
Como parte de este programa, la Fed, consciente de que sus inversiones en títulos respaldados por hipotecas podrían generar pérdidas, modificó unilateralmente su presentación contable para ocultar la reducción de su capital que causarían dichas pérdidas, las cuales, de hecho, se produjeron.
El objetivo era reducir las tasas de interés de las hipotecas e impulsar el precio de las viviendas. La Fed prometió que se trataba de un programa de emergencia puramente temporal, que se revertiría una vez que la crisis hubiera terminado.
Esta promesa no se cumplió. Ya han pasado 18 años desde que la Fed comenzó a comprar MBS, 17 años desde que terminó la crisis financiera en 2009 y 14 años desde que los precios de la vivienda en América tocaron fondo en 2012. La Reserva Federal siguió comprando MBS, manteniendo las tasas de interés hipotecarias en niveles anormalmente bajos y, por lo tanto, inflando los precios de la vivienda, hasta marzo de 2022, cuando su cartera de MBS alcanzó los 2,7 billones de dólares. Esa cifra por sí sola equivalía al triple de los activos totales de la Fed a finales de 2007. Hoy en día, la Fed aún posee MBS por un valor de 1,9 billones de dólares.
Para comprender la política de vivienda americana, es fundamental recordar que el sistema de financiamiento de la vivienda se ha derrumbado dos veces en la historia reciente: una vez en la década de los 80 y otra en la década de los 2000. Además, ha generado dos burbujas inmobiliarias en el primer cuarto del siglo XXI. La primera alcanzó su punto máximo en 2006 y terminó con la crisis financiera de 2007-2009. Todavía nos encontramos en las últimas etapas de la segunda, con una deflación en los precios de las viviendas que se avecina.
La doble burbuja inmobiliaria en América es notable. Los precios promedio de la vivienda a nivel nacional se encuentran ahora muy por encima del punto máximo de la primera burbuja. El Índice Nacional de Precios de la Vivienda S&P Cotality Case-Shiller alcanzó su máximo anterior a mediados de 2006, con un valor de 184,6. A mediados de 2026, ha subido a 336,7, lo que representa un 82 por ciento más que el punto máximo de la primera burbuja.
Si ajustamos los datos por el aumento acumulado del Índice de Precios al Consumidor durante estas dos décadas, los precios de la vivienda se encuentran ahora un 10 por ciento por encima del máximo anterior de la burbuja en términos reales. Una estimación bien fundamentada indica que actualmente están aproximadamente un 30 por ciento por encima de su tendencia a largo plazo.
Podemos agradecer principalmente a la Reserva Federal estos precios exagerados de las viviendas, provocados por su supresión artificial de las tasas de interés de las hipotecas a 30 años a menos del 3 por ciento, lo cual se logró mediante la compra de esa cartera de 2,7 billones de dólares en títulos respaldados por hipotecas (MBS) con dinero recién impreso.
Cuando la Fed aún seguía comprando en 2022, ya había pasado mucho tiempo desde que los precios de la vivienda se encontraban claramente en una fase de inflación galopante de los precios de los activos. En ese momento era, y sigue siendo, muy difícil entender este comportamiento de la Fed.
Una vez que las tasas de interés hipotecarias volvieron a sus niveles históricamente normales, entre el 5 por ciento y el 7 por ciento, la Fed había hecho que los precios inflados de las viviendas resultaran inasequibles para muchos americanos. Esta experiencia demuestra una vez más cuán errónea es la idea de que la Fed deba ser «independiente» del poder legislativo, y cuán necesario es que el Congreso establezca una rendición de cuentas efectiva para ella.
El precio mediano de las ventas de viviendas usadas en julio de 2026 fue de 431 400 dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Para añadir un toque de interés histórico, aquí hay un anuncio de una casa tipo rancho de 1955 que hoy nos cuesta creer:
«3 DORMITORIOS, UN BAÑO, PORCHE CON MOSQUITERO: PRECIO TOTAL $7,900. Pagos mensuales, incluyendo capital, intereses, impuestos y seguro: $49.74».
Por supuesto que no vamos a volver a esa situación, pero creo que una consecuencia inevitable de la segunda burbuja inmobiliaria de este siglo, provocada por la Fed, es que los precios de la vivienda volverán a caer a nivel nacional. Los índices nacionales de precios de la vivienda están bajando actualmente, en términos ajustados a la inflación, alrededor de un 2 por ciento al año, y en muchos lugares los precios promedio están disminuyendo en términos nominales en dólares. Los precios promedio nacionales de las viviendas de construcción nueva han bajado un 14 por ciento desde su punto máximo en 2022.
Aunque para algunos que compraron en el punto más alto esto no estará exento de dificultades, la caída de los precios de las viviendas mejorará la accesibilidad para los compradores en general.
Este artículo fue publicado originalmente por el New York Sun. Se reproduce con permiso del autor.
