Declaración de
Alex J. Pollock
Investigador principal, Instituto Mises
Ante la Comisión de Servicios Financieros
de la Cámara de Representantes de EEUU
Audiencia sobre «Fortalecimiento de la economía americana:
Fomento del crecimiento, las oportunidades y la prosperidad»
2 de septiembre de 2026
Promoción de la asequibilidad de la vivienda
Señor presidente, senadora Waters, como miembro de mayor rango, y miembros de la comisión, gracias por la oportunidad de estar aquí hoy. Soy Alex Pollock, investigador principal del Instituto Mises, y estas son mis opiniones personales. Mis más de cinco décadas de trabajo en el sector bancario y en temas de política financiera incluyen muchos años de participación en la práctica y las cuestiones normativas de la financiación de la vivienda, así como en los estudios relacionados con la evolución de los sistemas financieros, la banca central, los ciclos de auge-caída, el riesgo y la incertidumbre, y la interacción entre la banca y la política. Anteriormente me desempeñé como subdirector principal de la Oficina de Investigación Financiera del Tesoro de los EEUU, investigador del American Enterprise Institute y presidente y director ejecutivo del Federal Home Loan Bank de Chicago; además, soy autor de tres libros en este campo y pronto se publicará uno nuevo, titulado Adventures in Political Finance.
La Ley «ROAD to Housing» del siglo XXI es una combinación verdaderamente bipartidista de medidas que refleja «años de colaboración bipartidista y bicameral», como ha señalado el presidente Hill —sin mencionar el arte del compromiso—. Esto se manifiesta en las impresionantes mayorías de votos que obtuvo en la Cámara de Representantes y en el Senado (358 a 32 y 85 a 5). Creo que es un resumen justo decir que el Congreso escuchó el descontento del pueblo americano con la falta de asequibilidad de la vivienda y respondió con esta ley mediante múltiples reformas para reducir los costos regulatorios y aumentar la oferta de viviendas. Esta estrategia contrasta favorablemente con muchos esfuerzos anteriores por ampliar el financiamiento subsidiado de viviendas para aumentar la demanda, por ejemplo, mediante la expansión de Fannie Mae y Freddie Mac o las compras de títulos respaldados por hipotecas por parte de la Reserva Federal, esfuerzos que, en los mercados de vendedores, se capitalizan en los precios de las viviendas, impulsándolos cada vez más al alza.
Reforma regulatoria
Entre las reformas de la ley, destaca especialmente la reducción de las regulaciones onerosas, costosas u obsoletas. Como señala el Centro de Vivienda del AEI, la ley «elimina el costoso requisito de construir viviendas prefabricadas sobre estructuras permanentes de acero, agiliza las evaluaciones ambientales e incentiva a las ciudades a ofrecer diseños de viviendas preaprobados, lo que simplificará las cosas para los gobiernos, los reguladores y los constructores»; y, como afirma Pew Charitable Trusts, la legislación «contiene docenas de disposiciones diseñadas para acelerar la producción de viviendas y reducir los costos». Creo que las disposiciones sobre viviendas prefabricadas, en particular, ofrecen la posibilidad de mejorar sustancialmente la asequibilidad.
La conclusión más contundente sobre este aspecto de la ley la ofrecen Jared Bernstein, presidente del Consejo de Asesores Económicos del presidente Biden, y Jim Parrott, asesor principal en materia de vivienda durante la administración de Obama. «La ley acabará con gran parte de la burocracia que frena al sector de la construcción», escriben. Esa «burocracia», por usar su término, surgió con buenas intenciones y se volvió más compleja y costosa con el tiempo debido a la evolución natural de la burocracia. Esto resalta la necesidad de que el Congreso revise y actualice periódicamente, tal como lo hace la ley, las regulaciones que reducen la asequibilidad.
Bancos comunitarios
Me alegró ver las disposiciones de la ley relativas a los bancos comunitarios, que fueron añadidas por la Cámara de Representantes y esta Comisión. El sector bancario comunitario es una de las características distintivas del sistema financiero americano, ya que le confiere una presencia local y una toma de decisiones crediticias descentralizada y, por lo tanto, un papel sistémico en la promoción de oportunidades.
Según las cifras de la FDIC, actualmente hay 3.818 bancos comunitarios, lo que representa aproximadamente el 90 % de todos los bancos e instituciones de ahorro asegurados de los EEUU. El número de bancos comunitarios ha disminuido drásticamente en las últimas décadas; por ejemplo, se ha reducido a más de la mitad con respecto a los 8.315 que había en el año 2000. Contribuir a mantener la vitalidad de este sector es un objetivo clave.
Una disposición importante de este título de la ley es el fomento de la constitución de nuevos bancos. Si bien la entrada de nuevos participantes siempre es deseable, considero que esto es especialmente relevante en momentos de dificultades para el sistema bancario, cuando el sistema necesita nueva capacidad y nuevo capital, sin el lastre de los errores cíclicos del pasado.
La ley también exige que se realicen estudios para mejorar la disponibilidad de hipotecas residenciales de bajo monto, de menos de 100,000 dólares (aunque a las generaciones anteriores sin duda les habría sorprendido que consideremos que una hipoteca de 100,000 dólares es de bajo monto), y para determinar si las regulaciones federales obstaculizan involuntariamente este tipo de hipotecas. En mi opinión, estos estudios complementan las disposiciones sobre la banca comunitaria.
Sugiero que en las revisiones de las hipotecas de bajo monto se tenga en cuenta lo que descubrimos cuando trabajaba en el Banco Federal de Préstamos Hipotecarios de Chicago: es decir, que la calidad crediticia de las hipotecas residenciales otorgadas por bancos comunitarios locales e instituciones de ahorro era sistemáticamente mejor que los promedios del mercado, lo cual refleja su conocimiento del mercado local y del crédito.
Entonces, ¿por qué —podría preguntarse el Congreso— deberían estas entidades hipotecarias comunitarias transferir el riesgo crediticio de sus propios clientes y de sus propios préstamos a Fannie Mae y Freddie Mac, mientras pagan una comisión significativa por hacerlo? Mi opinión es que sería mejor para el sistema de financiamiento de la vivienda que la tenencia del riesgo crediticio hipotecario estuviera ampliamente diversificada entre muchos prestamistas de todo el país, en lugar de estar concentrada en dos gigantes a orillas del Potomac. Creo que esto sería especialmente ventajoso para los prestamistas comunitarios, quienes conocen bien a sus propios clientes prestatarios.
Oferta de viviendas para alquiler
El Título X, que prohíbe la compra de viviendas por parte de grandes inversionistas institucionales, es sin duda la parte más controvertida de la ley. Sin embargo, la Cámara de Representantes y esta Comisión lograron reducir significativamente la controversia al dejar en claro el papel que seguirán desempeñando los inversionistas institucionales en la oferta de viviendas para el mercado de alquiler a través de programas como la construcción para alquiler, la renovación para alquiler, el fomento de la propiedad de vivienda mediante la declaración positiva de los pagos de alquiler y el desarrollo de viviendas para personas mayores.
Muchos hogares americanos necesitan o prefieren casas en renta en lugar de departamentos o casas en propiedad. Las familias de militares, que a menudo deben mudarse a nuevos destinos, suelen citarse como un ejemplo importante y claro. En mi opinión, las casas en renta, ya sea por necesidad o por preferencia, deberían ser una opción competitiva disponible en el mercado inmobiliario. Esto es coherente con las diversas categorías permitidas que se detallan en la Sección 1001(a)(2).
Moneda digital del banco central
El Título XI de la ley prohíbe a la Reserva Federal crear una moneda digital del banco central (CBDC) hasta el año 2030, y añade que cualquier decisión de emitir una CBDC requeriría «la autorización mediante una ley del Congreso».
En mi opinión, esta es una disposición excelente. En 2018, declaré ante el Subcomité de Política Monetaria y Comercio de esta Comisión que «que un banco central cree una moneda digital es una idea terrible, una de las peores ideas financieras de los últimos tiempos». Sigo opinando lo mismo. Contar con una CBDC convertiría a la Fed en el principal asignador de crédito para la economía, un poder que inevitablemente se politizaría. Además, una CBDC otorgaría a la Fed y al gobierno un potencial opresivo para espiar a los ciudadanos americanos.
Creo que el Título XI es un modelo ejemplar de cómo el Congreso ejerce su facultad monetaria, prevista en el Artículo I de la Constitución, lleva a cabo una supervisión adecuada y garantiza la rendición de cuentas de la Reserva Federal ante los representantes electos del pueblo.
En resumen
Al considerar la ley en su conjunto, así como el liderazgo demostrado por esta Comisión, hemos avanzado hacia una mayor asequibilidad de la vivienda de numerosas maneras.
ANEXO
Más contexto sobre la asequibilidad de la vivienda
En el contexto más amplio de la ley, no hace falta decir que los precios de la vivienda son clave para la asequibilidad y el acceso a la vivienda.
Como parte fundamental de nuestra perspectiva sobre la política de vivienda, debemos recordar que el sistema de financiamiento de la vivienda de los EEUU se ha derrumbado dos veces en la memoria viva: una vez en la década de 1980 y otra vez en la década de 2000. También ha generado dos burbujas inmobiliarias masivas. La primera comenzó a inflarse en 1999 y terminó con la crisis financiera de 2007-2009. Todavía nos encontramos en las últimas etapas de la segunda. Esta doble burbuja de los precios de la vivienda en los EEUU en el siglo XXI genera gráficas espectaculares, con precios que ahora superan con creces el punto máximo de la primera burbuja. El Índice Nacional de Precios de Vivienda Case-Shiller alcanzó su punto máximo a mediados de 2006 con 184,6. Ahora se sitúa en 336,7. En términos reales, ajustados por la inflación general de los últimos 20 años, los precios de las viviendas en este índice se encuentran actualmente más de un 10 % por encima del pico de la primera burbuja. Según una estimación, están un 30 % por encima de su tendencia a largo plazo.
En mi opinión, podemos atribuir principalmente a la Reserva Federal estos precios exagerados de la vivienda, provocados por su extrema contención de las tasas de interés de las hipotecas a 30 años a menos del 3 %, lo cual se llevó a cabo mediante la compra sin precedentes de 2,7 billones de dólares en títulos hipotecarios con dinero recién impreso. La Fed siguió comprando hasta marzo de 2022, mucho después de que los precios de la vivienda se encontraran en una burbuja evidente. Una vez que las tasas de interés hipotecarias volvieron a niveles normales de alrededor del 6 % (la tasa promedio es del 6,66 % en este momento, según Freddie Mac), la Fed había hecho que las viviendas fueran inasequibles para una gran cantidad de americanos. Creo que esta experiencia pone de relieve la necesidad de que la Reserva Federal rinda cuentas ante el Congreso.
El precio mediano de las viviendas usadas en julio de 2026 fue de 431 400 dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Al buscar un contraste histórico, encontré este anuncio de una casa tipo rancho de 1955 que tal vez te guste:
«3 DORMITORIOS, UN BAÑO, PORCHE CON MOSQUITERO: PRECIO TOTAL $7,900. Pagos mensuales, incluyendo capital, intereses, impuestos y seguro: $49.74».
En mi opinión, una consecuencia inevitable de la segunda burbuja inmobiliaria del siglo es que los precios de la vivienda deben bajar —y de hecho bajarán— en términos de promedio nacional. Los índices nacionales de precios de la vivienda del Centro de Vivienda del AEI y de Case-Shiller ya están cayendo, en términos ajustados a la inflación, alrededor de un 2 % al año, y creo que a esto le seguirán reducciones en términos nominales. Los precios promedio de las viviendas nuevas ya han bajado un 14 % desde su punto máximo en 2022, según datos de la Oficina del Censo, sin incluir el costo de las reducciones en las tasas hipotecarias que se están ofreciendo.
La caída de los precios mejorará la accesibilidad, aunque no sin dificultades para algunos que compraron en el momento de mayor precio con un alto nivel de apalancamiento.
Extinción de préstamos hipotecarios
Por último, un problema importante y muy discutido en cuanto a la asequibilidad del mercado inmobiliario actual es el efecto de «atrapamiento», en el que, debido a que los posibles vendedores no quieren renunciar a sus hipotecas baratas actuales, la oferta de viviendas en venta se ve limitada, lo que reduce la asequibilidad para los demás. A principios de este año, Paul Kupiec, del AEI, y yo exploramos la posibilidad de aplicar una herramienta clásica de gestión de deuda, la cancelación anticipada, a las hipotecas residenciales, para ayudar a abordar este problema generalizado de la vivienda.
Nos sorprendió gratamente descubrir recientemente que una empresa ha desarrollado una estructura para implementar el concepto de cancelación anticipada de hipotecas residenciales, introducido en el mercado para abordar las hipotecas y viviendas con plazos de amortización fijos. Al parecer, funciona con prestamistas que mantienen los préstamos en cartera. Creo que se trata de un avance muy interesante en el ámbito de la financiación de la vivienda que el Comité podría considerar analizar.
Gracias nuevamente por la oportunidad de compartir estas opiniones.
