Fannie Mae y Freddie Mac (también conocidas como «GSE») han publicado sus informes de noviembre sobre sus carteras hipotecarias y la morosidad hipotecaria. Tanto Fannie como Freddie informan de que la morosidad grave en el sector multifamiliar está aumentando hasta alcanzar máximos de varios años.
(Estas cifras reflejan la situación de las hipotecas de la cartera de cada agencia, que constituyen una parte importante del mercado hipotecario global. Casi la mitad del mercado hipotecario multifamiliar forma parte de las carteras de las GSE).
En noviembre, las hipotecas multifamiliares con morosidad grave (más de 90 días de morosidad) en Fannie Mae aumentaron hasta el 0,75 %. Esto supone un aumento con respecto al total de octubre, que fue del 0,71 %, y al total de noviembre de 2024, que fue del 0,60 %. La tasa de morosidad de Fannie ha aumentado rápidamente desde diciembre de 2022, cuando era del 0,24 %. Excluyendo el pánico por la COVID, la tasa de morosidad de Fannie es ahora la más alta desde 2010, pero sigue estando por debajo del máximo de la Gran Recesión, que fue del 0,80 %.
Por otro lado, el informe de morosidad de Freddie Mac muestra una morosidad superior al máximo alcanzado durante la Gran Recesión. Durante noviembre, Freddie informó de que la tasa de morosidad grave en viviendas multifamiliares era del 0,48 %. Esta cifra no ha variado con respecto a octubre de 2025, pero supone un aumento con respecto al nivel de noviembre de 2024, que era del 0,41 %.
Si comparamos los datos de noviembre de cada año, la tasa de morosidad de Fannie en noviembre de 2025 supera la de noviembre de 2011, el anterior año en el que se alcanzó el máximo de morosidad (sin contar la COVID), cuando la morosidad en noviembre alcanzó el 0,72 %. En Freddie, la tasa de morosidad de noviembre de 2025, del 0,48 %, es la más alta en décadas y supera el máximo anterior, del 0,39 %.
Es probable que esta tendencia refleje la ralentización del crecimiento de los alquileres y la disminución de la demanda de alquileres a medida que el empleo se estanca y el crecimiento de los salarios se ralentiza. La CNBC informó el 26 de diciembre:
Tras años de fuertes subidas, los inquilinos están viendo por fin un alivio sostenido de los precios, una tendencia que parece que se mantendrá hasta principios de 2026.
En noviembre, la renta media solicitada en las 50 áreas metropolitanas más grandes de los EEUU fue de 1693 dólares, lo que supone un descenso de aproximadamente el 1 % con respecto al año anterior y marca el vigésimo octavo mes consecutivo de descensos interanuales, según los datos de los anuncios de Realtor.com. A nivel nacional, la renta media cayó a 1367 dólares, un 1,1 % menos que el año anterior, según los datos de Apartment List.
Noviembre suele ser el mes más flojo para los alquileres, pero este año los alquileres bajaron más de octubre a noviembre que en el mismo periodo del año pasado, según Apartment List.
Dado que sigue llegando al mercado nueva oferta de apartamentos, se espera que los alquileres se mantengan bajos hasta 2026.
«Salvo que se produzca una crisis económica importante, 2026 se perfila como uno de los periodos más favorables para los inquilinos que hemos visto en una década», afirma Michelle Griffith, agente inmobiliaria de lujo en Douglas Elliman.
La expresión «favorable para los inquilinos» no es nada favorable para los propietarios de viviendas multifamiliares en alquiler. Además, los propietarios deben seguir haciendo frente al aumento de los precios de los servicios y materiales necesarios para el mantenimiento regular de las viviendas multifamiliares. En otras palabras, debemos tener en cuenta la inflación, por lo que el crecimiento real de los alquileres, ajustado a la inflación, es aún peor que las caídas nominales que se registran actualmente en varias áreas metropolitanas. En el área metropolitana de Denver, por ejemplo, la renta media solicitada en noviembre bajó un 4,8 % interanual.
