Entre 2020 y 2022, aproximadamente, los «sindicadores» se hicieron con el control del mercado de inversión en apartamentos. Durante ese tiempo, este grupo de imbéciles buscadores de alquileres utilizó préstamos puente para financiar sus adquisiciones de apartamentos. Con un apalancamiento del 85%, los préstamos puente solo dejaban una pequeña cantidad de capital para recaudar, para lo cual estos sindicadores recurrían a terceros o a plataformas en línea creadas para la recaudación anónima de fondos de americano medios con dinero en efectivo para quemar y sin ningún lugar donde obtener un rendimiento en el entorno de tipos de interés cero de la época.
En la medida en que existía un argumento comercial subyacente a estas adquisiciones, se basaba en dos conjuntos de supuestos. En primer lugar, que las importantes renovaciones de los apartamentos, financiadas mediante préstamos puente adicionales, darían lugar a aumentos inmediatos y masivos de los alquileres. En segundo lugar, que los tipos de interés de referencia se mantendrían en cero o cerca de cero en un futuro previsible.
Estas suposiciones eran temerarias por varias razones, pero la cuestión es discutible. La principal motivación de los sindicatos era embolsarse las comisiones de adquisición —cobradas por adelantado y no vinculadas en modo alguno a los resultados futuros— antes de que la Fed cerrara el grifo del dinero y los inversores se dieran cuenta de que habían sido engañados. Con ese fin, han tenido un gran éxito. Muchos de sus inversores, en cambio, lo perdieron todo.
Tides Equities
Uno de los sindicatos más voraces durante la burbuja inmobiliaria fue Tides Equities, con sede en California. Encabezada por Sean Kia y Ryan Andrade, con un conjunto de habilidades que podría equipararse al de un analista de grado medio, Tides acabó adquiriendo más de 30.000 unidades de apartamentos, una cifra asombrosa para un equipo sin aparente perspicacia en la gestión de inversiones.
Sin embargo, en su opinión, Tides tenía muchas herramientas serias para catalizar su negocio. Aparte del impulso proporcionado por el régimen monetario más laxo de la historia —apoyado por la Fed y las administraciones de Donald Trump y Joe Biden, que imprimen billones de dólares—, Kia y Andrade contaban con una lustrosa presencia online.
Ambos acumularon más de 8.000 millones de dólares en activos gestionados. Por desgracia, no pudieron mantener el impulso. Tras dos años apilando propiedades mediocres a precios obscenamente altos, la Fed subió los tipos de interés de referencia.
El aumento de los tipos de interés a niveles aún por debajo de las medias históricas fue suficiente para colapsar las inversiones de Tides. En 2023, los medios de comunicación calificaban el 20% de su cartera como que estaba en dificultades, pero la cifra real es mucho peor y abarca casi todas sus propiedades y préstamos.
En los últimos dos meses, Tides ha incumplido un préstamo de 103 millones de dólares para una gran propiedad en Texas, buscó capital adicional — lo que esencialmente eliminaría a los inversores existentes— para 30 de sus propiedades en el sur y el suroeste, ha visto desaparecer tres propiedades en Fort Worth ejecutadas, y otras dos ejecuciones hipotecarias en Dallas.
Por cada impago de préstamo, ejecución hipotecaria e inyección de capital dilutivo, hay decenas de madres y padres, los inversores originales en estas propiedades, que perderán la totalidad de su inversión. En cuanto a los fundadores de Tides, lo están haciendo justmuy bien.
Los demás
No es necesario estar familiarizado con todos los sindicatos para comprender su naturaleza básica: en su mayoría no cualificados, inexpertos y emocionalmente indisciplinados, pero profundamente motivados por la búsqueda de rentas, es decir, la adquisición de riqueza no mediante la creación de valor, sino arrebatándosela hábilmente a los demás.
Jay Gajavelli, fundador de Applesway Investment Group, trabajó en tecnología de la información antes de lanzar su carrera de sindicación inmobiliaria. Gajavelli fue tutelado por estafadores en línea que profesaban enseñar inversión inmobiliaria — gente como Brad Sumrok y Grant Cardone.
Por desgracia, a Gajavelli no le enseñaron a mantener los edificios físicos que adquirió. De un reciente artículo del Wall Street Journal:
«En uno de estos complejos de apartamentos en Houston que Jay poseía, se llama Timber Ridge, y docenas de inquilinos se habían quejado de infestaciones masivas de ratas, montones de varios metros de altura de basura sin recoger en el aparcamiento, moho, cucarachas, unidades abandonadas en las que vivían okupas, delitos que ocurrían en el complejo de apartamentos debido a la falta de seguridad. En un momento dado, los buzones habían sido objeto de vandalismo, de modo que nadie podía recibir el correo».
En 2023, Gajavelli vio más de 3.200 unidades en Houston ir a la ejecución hipotecaria. Valoradas en 229 millones de dólares, estas propiedades valían menos que los préstamos subyacentes.
Ese mismo prestamista recientemente ejecutó más propiedades de Applesway, respaldadas por 60 millones de dólares en préstamos puente.
GVA es otro sindicador de alto perfil. Con sede en Austin (Texas), GVA fue fundada por un ejecutivo de marketing de golf, Alan Stalcup, sin experiencia apreciable en gestión inmobiliaria o de inversiones. A pesar de ello, Stalcup «amaba los ingresos pasivos fiscalmente eficientes» lo suficiente como para adquirir 30.000 unidades de apartamentos durante la burbuja.
Recientemente acusado de fraude por parte de un socio, Stalcup y GVA han visto cómo más de 1.000 millones de dólares en préstamos vinculados a sus propiedades eran diezmados por dificultades o ejecuciones hipotecarias. A sus inversores, Stalcup ofreció recientemente este consejo:
«Si todavía te sientes intranquilo... por favor, vete a dar un paseo... descalzo por la hierba o por la playa y oblígate a sonreír y a contar cinco cosas por las que estás agradecido».
Otros sindicatos cuya fortuna ha caído son Rise 48, ZMR y Nitya Capital. En todos los casos, la historia es la misma. Fundadores sin talento, pero ambiciosos se apresuraron a financiar adquisiciones inmobiliarias durante la burbuja que se torció cuando subieron los tipos. Los inmuebles propiedad de estos sindicatos están ahora en gran medida en dificultades, y en muchos casos presentan ratios de cobertura del servicio de la deuda inferiores a 0,5, lo que significa que las propiedades generan menos de la mitad del efectivo necesario para hacer frente a los pagos de los préstamos.
Advertencia al comprador
Cuando el banco central y las agencias federales subvierten tan a fondo el libre mercado, como ha ocurrido en los EEUU, la proliferación de estafadores está garantizada. El incentivo para situarse cerca de la fuente del dinero recién creado forma parte de su carácter y es consecuencia de un deseo común a los estafadores: hacer algo de la nada.
Mientras que los sindicadores son lo suficientemente malos, la estafa definitiva es la manipulación monetaria del banco central que hizo posible toda esta mala inversión. Sin la política de tipos de interés cero y la «impresión» fresca de billones de dólares, bombeados a los mercados de capitales a través de la correa de transmisión de los préstamos mayoristas, no existiría un mercado de préstamos puente para apartamentos a la altura de lo que vimos en 2020-22. En su lugar, existiría un mercado libre basado en gran medida en el mérito y la capacidad — naturalmente dejando atrás a este grupo de sindicadores de apartamentos que no poseían ni lo uno ni lo otro.
