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En defensa de los arrendadores

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Etiquetas CapitalismTrabajadores y Salarios

05/04/2020

Escuchen la versión de Audio Mises Wire de este artículo.

Los arrendadores han sido objeto de un particular escrutinio en los últimos meses, especialmente con el cierre de la economía inducido por el coronavirus. Fannie Mae, Freddie Mac y HUD suspendieron todos los desalojos en sus propiedades y varios municipios han hecho lo mismo. También se han presentado peticiones para una huelga de alquiler entre varios grupos de defensa.

Estas medidas tienen que ver principalmente con el coronavirus y la toma de poder del gobierno durante el mismo, pero todavía existe una hostilidad más general. La desconcertante popularidad del marxismo, aunque silenciada por sus continuos fracasos, también sigue existiendo. Y la izquierda marxista se ha vuelto más vocal sobre su desdén por los terratenientes recientemente. Un grupo llamado Acción Popular ha pedido una «Garantía Nacional de Viviendas» que «desmodifique» los bienes raíces «gravando la apreciación de las casas de propiedad privada». Un grupo aún más radical, la Eutanasia del Terrateniente, tiene incluso como avatar a Mao Zedong (el hombre responsable de más muertes que cualquier otra persona en la historia del mundo). Para resumir estos sentimientos, podemos citar al totalmente mundano, pero popular usuario de Twitter Existential Comics,

Los arrendadores no «proporcionan» viviendas. Los trabajadores de la construcción proporcionan la vivienda. Los arrendadores, de hecho, hacen lo contrario de proporcionar vivienda. Toman las casas que fueron construidas para que la gente viva en ellas, las toman como rehenes para rentarlas, y desalojan a cualquiera que no pueda pagar.

Mientras que esto tiene un (pequeño) anillo de verdad superficial, si cavas más profundo, se vuelve bastante absurdo. Después de todo, los trabajadores de la construcción reciben un salario. ¿Quiere Existential Comics que estos trabajadores de la construcción reciban un salario del promotor y sean dueños de la propiedad también? ¿O quiere que los trabajadores de la construcción renuncien a sus salarios y simplemente se apropien de cualquier porcentaje de la propiedad a la que contribuyeron después?

¿Cuántos trabajadores de la construcción aceptarían siquiera un acuerdo de este tipo?

Y si algunos lo hicieran, ¿se les permitiría cobrar el alquiler a un inquilino después de la construcción de la propiedad o sigue siendo un robo?

Los beneficios y la «teoría del valor trabajo»

De buenas a primeras, muchos parecen tener una visión exagerada de cuánto ganan los arrendadores con sus inversiones. Olvidan o minimizan los impuestos de propiedad, seguros, mantenimiento, jardinería, servicios públicos y similares. Y eso es antes de la hipoteca, que la mayoría de las propiedades tienen.

Según el CBRE, en 2019 la tasa máxima para las propiedades multifamiliares de relleno era de 5,11 y de 5,37 para las multifamiliares suburbanas. Una tasa tope es el porcentaje de retorno que una propiedad tendría sin deudas, por lo que un retorno del 5,11 y 5,37 por ciento, respectivamente. Aunque eso vence a la inflación, no es algo sobre lo que se pueda escribir en casa.

En cuanto a los promotores de viviendas residenciales, el margen de beneficio medio en 2019 fue del 7,6 por ciento. Esto equivaldría a un aumento del 8,3 por ciento para cada trabajador de la construcción si se les diera la totalidad del beneficio. ¿Cuántos querrían esperar hasta que una casa se construyera y vendiera por completo (a menudo más de un año) antes de recibir su salario en una suma global, aunque fuera un 8,3 por ciento más?

Y esto realmente llega al quid de la cuestión. Los radicales antiterroristas y los marxistas confían en la teoría del valor trabajo, completamente refutada. Como Existential Comics deja perfectamente claro,

El alquiler es un robo. La ganancia es un robo. El interés es un robo. Mira, no es complicado. Si estás ganando dinero que no proviene de tu propio trabajo, entonces proviene del trabajo de otra persona. Estás robando su dinero.

Tal vez parte de esta mentalidad proviene del propio término «terrateniente», un término anticuado de la Edad Media.1 Sin embargo, la afirmación de que «la renta es un robo» es, por supuesto, falsa. La teoría del valor trabajo en sí misma es bastante absurda. Marx exigió que sólo el «trabajo abstracto socialmente necesario» se incorporara a una mercancía, pero esto es sólo un disparate. ¿No sería la necesidad social de algo en un continuo de inútil a extremadamente útil? ¿Por qué habría una dura ruptura entre «socialmente necesario» y «socialmente innecesario»?

Pasar diez horas amontonando suciedad podría considerarse no «socialmente necesario» y por lo tanto no tiene valor. Pero todo el concepto se rompe cuando se compara algo de poco valor con algo de mucho valor. Por ejemplo, pasar diez horas amontonando una caja se consideraría «socialmente necesario», y por esta teoría la caja encarnaría diez horas de trabajo. Pero, ¿valdría esa caja el doble de lo que vale un ordenador que sólo tardó cinco horas en construirse? ¿Por qué medios posibles abordamos cuán «socialmente necesarios» son los diferentes tipos de trabajo y cuán valiosos deben ser considerados? Y si se valoran de forma diferente, ¿no debería la persona cuyo trabajo se valora más, ganar un salario más alto? Y sin importar sus ingresos, ¿no debería permitírsele invertir inmediatamente en consumo cualquier dinero que no necesite o quiera utilizar?

Obviamente, la cantidad de trabajo que se pone en un producto es irrelevante para su valor. Nadie piensa así cuando reflexiona sobre una compra, porque es superfluo para su decisión. El valor de un producto es su valor subjetivo para el comprador final en el mercado abierto.

Lo que los arrendadores proporcionan

Volviendo a los dueños de las propiedades, podemos mirar al arrendador y ver que ofrece tres cosas:

  1. Supervisión de la gestión
  2. Mitigación de riesgos
  3. Preferencia de tiempo

La supervisión de la gestión incluye todo, desde la contratación de técnicos de mantenimiento y agentes de arrendamiento, hasta la coordinación de la financiación y las mejoras de capital, pasando por la formulación de políticas, procedimientos, etc. Por supuesto, no todos los arrendadores hacen esto. Muchos intercambian dinero por tiempo y subcontratan esta responsabilidad a una empresa de administración de propiedades.

Aun así, el capitalista ofrece los dos últimos artículos de la lista. Aunque es desafortunado perder el trabajo, un obrero de la construcción no corre el riesgo de que un proyecto se hunda. En el peor de los casos, el trabajador simplemente deja de ganar un salario. Una inversión inmobiliaria, ya sea un nuevo desarrollo o la adquisición de un edificio existente, puede y a menudo pierde dinero. Aunque el beneficio medio de una nueva urbanización es del 7,6% y el rendimiento medio de una propiedad multifamiliar de relleno sin préstamo es del 5,2% anual, algunos beneficios son mayores y otros menores. Y algunos, por supuesto, son negativos. ¿Cuántos trabajadores de la construcción se llevarían un 8,3 por ciento más en promedio sabiendo que podría ser sustancialmente menor o incluso negativo?

Hay algo en la inversión en acciones llamado «beta», que mide la volatilidad de una acción individual. Cuanto mayor sea su volatilidad, menor será su precio. Dado que existe un riesgo en una inversión como la inmobiliaria, incluyendo el riesgo de que pierda dinero (como vimos en masse en 2008), tener un salario garantizado es a menudo una mejor apuesta. Lo mismo ocurre con un inquilino cuya renta no depende de los términos de su contrato de arrendamiento, tal como los establece el mercado, sino del rendimiento volátil de la propiedad en la que vive. Tal acuerdo no requiere de usuarios de twitter marxistas. En realidad es bastante mundano, y se denomina cooperativa de vivienda, en la que los individuos compran la pertenencia a la cooperativa en lugar de una unidad (como en los condominios) o el propio edificio.

El punto final es la preferencia temporal, a la que se ha aludido anteriormente. Este fue el clavo que Eugen von Böhm-Bawerk puso en el ataúd de la teoría marxista de la explotación laboral. Como explica G.P. Manish,

Una vez que aceptas la teoría del valor subjetivo, te das cuenta de que el trabajador está obteniendo el valor de todo lo que pone debido a la diferencia de tiempo entre el valor del trabajo y la producción que crea y que va a ser vendida en el futuro... La razón por la que el trabajador acepta este arreglo es porque no tiene los medios para sostenerse a sí mismo a través de este proceso de producción. Eso es lo que hace el capitalista. Él lleva la carga de la incertidumbre... y tiene los medios para proveer de salarios al trabajador mientras el proceso de producción está en marcha.

Este ejemplo juega perfectamente con los trabajadores de la construcción, que prefieren recibir el 91,7 por ciento del valor de la vivienda en concepto de salarios que esperar a que la propiedad se venda o se alquile y arriesgarse a cualquier volatilidad en el precio. También se aplica a los inquilinos que, o bien todavía no han adquirido los ahorros para comprar una propiedad, o bien prefieren no utilizar sus ahorros para hacerlo. De hecho, muchos inquilinos se convertirán eventualmente en arrendadores después de haber ahorrado lo suficiente para comprar propiedades de inversión. igual que muchos arrendadores fueron alguna vez inquilinos. De hecho, al menos en el caso de las propiedades residenciales, las propiedades de alquiler siguen siendo una inversión de clase media: en 2015 el 74,4% de las propiedades de alquiler eran propiedad de inversores individuales y no de corporaciones.

Conclusión

Si un individuo obtiene más ingresos de los que necesita, ¿deberíamos exigirle que lo consuma todo? Obviamente, se les debería permitir invertir sus ahorros en proyectos a largo plazo. De esta manera, un arrendador podría poner su dinero en el mercado de valores o en bonos como en bienes raíces. Eliminar al arrendador de una economía es efectivamente socializarla completamente y volverse totalmente comunista. La barbarie y el totalitarismo de los anteriores regímenes comunistas es casi seguro que vendrán con tal decisión.

Hay muchos arrendadores malos por ahí para estar seguros. Pero también hay muchos inquilinos malos, incluyendo «inquilinos profesionales» que intentan jugar con el sistema o aquellos que simplemente hacen grandes daños a sus unidades. Dicho esto, la mayoría de los arrendadores y la mayoría de los inquilinos son gente decente. Los «malos» suelen ser sólo aquellos que pasan por momentos difíciles y tienen dificultades para pagar el alquiler o las reparaciones necesarias.

Y no finjamos que el gobierno tiene un buen historial en este departamento, como han demostrado claramente los desastrosos proyectos de vivienda como Pruitt-Igoe y Cabrini-Green.

Cada industria tiene buenos y malos actores, y la propiedad no es diferente. Es un segmento importante de la economía que, si es restringido excesivamente por el gobierno, alejará el capital necesario de la construcción, las renovaciones y similares. El desarrollo inmobiliario proporciona supervisión gerencial, mitigación de riesgos y cumple con las preferencias de tiempo más altas de los trabajadores de la construcción mientras que el arrendador hace lo mismo con los inquilinos.

  • 1. N. del T.: la palabra «terrateniente» sería la traducción literal del inglés «landlord» que procede del sistema feudal pero que se usa indistintamente para casero, terrateniente o arrendador.
Author:

Andrew Syrios

Andrew Syrios is a partner in the real estate investment firm Stewardship Properties. He graduated from the University of Oregon with a degree in Business Administration and a Minor in History.

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