El promedio de pies cuadrados en casas unifamiliares nuevas ha estado disminuyendo desde 2015. El tamaño de las casas tiende a disminuir solo durante los períodos de recesión. Ocurrió de 2008 a 2009, de 2001 a 2002 y de 1990 a 1991.
Pero incluso con los fuertes números de crecimiento de empleos en los últimos años, parece que la demanda de viviendas de un tamaño históricamente grande puede haber alcanzado su punto máximo.
Según los datos de la Oficina del Censo, el tamaño promedio de las casas nuevas en 2017 fue de 2.631 pies cuadrados. Eso es un descenso desde el pico de 2015 de 2.687.
El promedio de 2015, por cierto, fue un máximo histórico y representó décadas de crecimiento casi implacable en el tamaño de las casas en los Estados Unidos desde la Segunda Guerra Mundial.
De hecho, en los cincuenta años desde 1967 hasta 2017, el tamaño promedio de las casas nuevas aumentó en dos tercios (67 por ciento) de 1.570 a 2.631 pies cuadrados. Al mismo tiempo, la calidad de la vivienda también aumentó sustancialmente en todo, desde el aislamiento hasta los materiales para techos, las ventanas y el tamaño y la disponibilidad de los garajes.
Fuente: Departamento de Trabajo, Oficina del Censo, HUD.1
Mientras tanto, el tamaño de los hogares estadounidenses durante este período disminuyó un 22%, de 3,28 a 2,54 personas. No hace falta decir que la cantidad de pies cuadrados por persona se ha ampliado enormemente en los últimos cincuenta años. (La cantidad de pies cuadrados en la nueva construcción multifamiliar también ha aumentado).
Y aún así, seguimos escuchando en los datos de la encuesta que los estadounidenses están «sobrecargados de trabajo», «estresados» y empujados al límite cuando se trata de pagar por espacio habitable. Si ese es el caso, ¿por qué tantos estadounidenses siguen comprando nuevas viviendas que son más del 50% más grandes de lo que sus padres crecieron?
Parte de esto es una cuestión de preferencia demostrada frente a lo que dicen en las encuestas. El comportamiento demostrado o muchas personas es simplemente que prefieren más viviendas a menos, incluso si eso significa más estrés en el pago de la hipoteca cada mes. Otro factor son las tasas hipotecarias bajas a bajas que siguen estando disponibles para muchos prestatarios. Claro, esos 500 pies cuadrados adicionales más allá de lo que tu padre compartió con 3 hermanos podrían ser un poco excesivos, pero si puedes distribuir los pagos en 30 años, ¿por qué no hacerlo?
Cómo la política del gobierno condujo a una codificación de casas más grandes y más caras
Pero también hay otros factores. En las últimas décadas, los gobiernos locales han seguido aumentando los mandatos en cuanto a cuántas unidades se pueden construir por acre y qué tamaño pueden tener esas nuevas casas. Como informó The Washington Post el mes pasado, varias regulaciones y aranceles gubernamentales, como los «aranceles de impacto», que son las mismas independientemente del tamaño de la unidad, «incentivan a los desarrolladores a construir en grande». El Post continúa, «si la zonificación no permite más de dos unidades por acre, el incentivo será construir las unidades más grandes y más caras posibles».
Además, los grupos comunitarios que se oponen a cualquier cosa que parezca «densidad» o «cambio de zona» utilizarán el poder de los gobiernos locales para aplastar los intentos de los promotores por construir viviendas más asequibles. Sin embargo, como señala El Post, al menos un promotor ha encontrado «donde su firma ha podido alentar a las ciudades a permitir edificios más pequeños, la demanda ha sido fuerte. Para aquellos que construyen pequeños, la demanda no parece ser un problema».
Muchos involucrados en la venta de casas probablemente no se sorprenderán al escuchar esto. En muchos mercados, las casas de precio medio son las que se venden más rápido. En el área metropolitana de Denver, por ejemplo, las viviendas con precios en el rango de $ 300.000-400.000 se acumulan rápidamente. Pero las casas de lujo que rondan los $ 700.000 o un millón de dólares pueden languidecer. De hecho, el artículo del Washington Post presenta a una pareja del área de Denver que estaba encantada de comprar una nueva casa de 1.400 pies cuadrados de tamaño reducido por $ 257.000.
Por más que a los propietarios de viviendas ya los planificadores de ciudades les encantaría ver nada más que viviendas de clase media alta con garajes para tres autos en cada calle, el hecho es que no todos pueden pagar este tipo de viviendas. Pero eso no significa que la gente en el medio solo pueda pagar una choza en un barrio pobre tampoco, siempre que los gobiernos permitan que se construyan más viviendas básicas.
La vivienda local se ha vuelto tan inflexible como una combinación de una variedad de tendencias históricas que más tarde se vuelven casi inmóviles gracias a la política del gobierno. Hemos visto esto en funcionamiento mientras décadas de política federal de vivienda han trabajado para alentar cargas de deuda cada vez mayores, lo que a su vez conduce a casas más grandes también. Eventualmente, este tipo de vivienda, y el tipo de personas que viven en ella, alcanzan una masa crítica políticamente. Las personas que viven en casas más grandes quieren asegurarse de que el «carácter del vecindario» se mantenga, por fuerza de ley, lo que termina excluyendo nuevos tipos de viviendas más económicas. Esto no significa necesariamente edificios de apartamentos, por supuesto. Simplemente puede significar viviendas unifamiliares más pequeñas y más simples. Pero una vez que los propietarios existentes comienzan a dominar el proceso político local, la plataforma se apila contra los nuevos propietarios que solo pueden pagar una vivienda básica que los veteranos no quieren ver.
El resultado es una política de vivienda osificada diseñada para reforzar la vivienda existente, al tiempo que niega nuevos tipos de vivienda que quizás sean más adecuadas para hogares más pequeños y un entorno económico más estancado.
Eventualmente, sin embargo, algo tiene que dar. O bien los gobiernos persisten indefinidamente con restricciones sobre viviendas «indeseables», lo que significa que los costos de la vivienda se disparan, o los gobiernos locales finalmente comienzan a permitir que los constructores construyan viviendas más apropiadas para las necesidades de la clase media.
Por ahora, los resultados han sido irregulares. Pero donde a los desarrolladores se les permite construir para una clientela de clase media, parece que hay mucha demanda.
No es realmente una reducción de personal
El artículo de The Post que cubre este fenómeno de reducción de personal se titula «Reducción del Sueño Americano», pero esto no representa nada que pueda llamarse reducción en comparación con la supuesta Edad de Oro del Sueño Americano en la América de la posguerra.
Después de todo, para los estándares de los años cincuenta y sesenta, las nuevas casas «más pequeñas» siguen siendo grandes y lujosas en comparación. Según un informe de 1956 del Departamento de Trabajo de EE. UU., «La casa de 2 dormitorios y 1 baño, con menos de mil pies cuadrados de área de piso ... tipificó casas nuevas en 1950».
Además, tenga en cuenta que el tamaño promedio de los hogares en 1950 era de 3,37 (comparado con 2.62 en 2000). Esos dos dormitorios y ese baño en 1950 dicen mucho más tráfico de lo que normalmente sería el caso hoy en día.
El tamaño de las casas creció considerablemente en la década de 1960, pero incluso esas casas, que a menudo eran casas de tres cuartos de baño para familias con niños, se ubicaron en aproximadamente 1.500 pies cuadrados hasta bien entrados los años setenta.
Hoy en día, la casa nueva promedio tiene más de 1.000 pies cuadrados que una casa de los años 60, a menudo no más de una pareja y su perro.
Pero, ¿los compradores de casas nuevas necesitan toda esa casa? Es difícil saberlo, ya que la producción de viviendas está atrapada en una compleja red de financiamiento gubernamental, regulación gubernamental y NIMBYcismo vecinal.
Para conocer la respuesta, tendríamos que permitir a los desarrolladores construir viviendas menos costosas, pero eso requeriría una gran simplificación de los procesos políticos y regulatorios con los que deben lidiar los desarrolladores. Las expectativas de vivienda han cambiado mucho en los últimos cincuenta años, es difícil imaginar un retorno a lo que los hogares del pasado habrían considerado como viviendas normales de clase media.
Sin embargo, sería un experimento interesante: ¿los planificadores de la ciudad y los grupos del vecindario darían la bienvenida a un desarrollador que planeó construir un vecindario de viviendas retro de los años 50? Es decir: ¿nuevas casas de dos dormitorios y un baño de 1.000 pies cuadrados? (Tendrían que excluir el revestimiento de asbesto típico de la época, y el terrible aislamiento de la época debería ser reemplazado por algo más moderno).
Sería interesante ver a alguien probarlo.
- 1Los datos históricos han sido compilados a partir de tres productos. Desde 1973, vea «Median and Average Square Feet of Floor Area in New Single-Family Houses Completed» de la Oficina del Censo (https://www.census.gov/construction/chars/pdf/squarefeet.pdf). Los datos de la década de 1960 provienen de «Characteristics of Single-Family Homes: 1969», un informe conjunto de HUD y la Oficina del Censo (https://www.huduser.gov/Publications/pdf/HUD-11675_v2.pdf). Los datos de 1950 y 1940 son de «New Housing and its Materials, 1940-1956» del Departamento de Trabajo de los Estados Unidos.(https://fraser.stlouisfed.org/files/docs/publications/bls/bls_1231_1958.pdf)
