La tributación destinada a generar ingresos para el Estado suele producir consecuencias negativas no deseadas al alterar los incentivos económicos de las personas y las empresas. Cuando los gobiernos imponen o aumentan los impuestos sobre los ingresos, la inversión o los bienes, generan una pérdida de eficiencia —lo que reduce la eficiencia económica general y el volumen de transacciones que, de otro modo, se producirían de manera natural. Las altas tasas impositivas pueden reducir el esfuerzo laboral, desalentar la acumulación de capital y provocar la fuga de capitales o la evasión fiscal agresiva, lo que, en última instancia, reduce la base impositiva y socava el crecimiento económico a largo plazo. En ningún otro ámbito resulta tan evidente este hecho como en el impuesto a las ganancias de capital sobre bienes inmuebles.
Según los códigos tributarios convencionales, gravar las utilidades del capital ahorrado —ya sea mediante el impuesto sobre la renta ordinario que grava los intereses de las cuentas de ahorro o mediante los impuestos sobre las ganancias de capital de las inversiones sujetas a impuestos— constituye una «doble imposición» injusta sobre el consumo diferido. Dado que los fondos depositados en una cuenta de ahorro o de inversión ya estaban sujetos al impuesto sobre la renta cuando se obtuvieron originalmente, gravar los intereses o las ganancias de capital posteriores impone una penalización secundaria a las personas simplemente por ahorrar. Además, las políticas fiscales generalmente no ajustan los rendimientos a la inflación, lo que obliga a los ahorradores a pagar impuestos sobre ganancias puramente nominales que simplemente compensan el aumento de los precios, en lugar de reflejar un verdadero incremento en el poder adquisitivo. Un análisis del Instituto Cato sobre la doble imposición de los ahorradores y los informes de políticas de Econofact detallan cómo gravar los rendimientos nominales penaliza el ahorro y distorsiona la formación de capital a largo plazo en toda la economía en general.
Para muchos adultos mayores y jubilados, la vivienda suele ser su principal fuente de ahorros. Sin embargo, tras 30 o 40 años de ser propietarios, la inflación general de los precios suele hacer que el valor nominal de la vivienda supere los límites estáticos de exención de ganancias de capital establecidos hace décadas. Esto genera una grave «penalización por permanecer en la misma vivienda» o un efecto de «bloqueo fiscal». Los jubilados que desean mudarse a una vivienda más pequeña se enfrentan a una enorme carga fiscal sobre las ganancias que reflejan la devaluación de la moneda, en lugar de aumentos reales en el poder adquisitivo. Dado que los ingresos familiares disminuyen durante la jubilación, pagar decenas o cientos de miles de dólares en impuestos sobre las ganancias de capital erosiona directamente la seguridad financiera. Además, dado que la legislación fiscal federal ofrece una «base actualizada» que elimina la obligación tributaria por ganancias de capital tras el fallecimiento, el sistema incentiva activamente a los americanos de edad avanzada a conservar propiedades familiares que ya no necesitan —o a dejarlas infrautilizadas— simplemente para evitar problemas fiscales durante su vida.
Los compradores más jóvenes se ven directamente afectados por los graves efectos en el mercado secundario generados por este inventario bloqueado . Los mercados inmobiliarios saludables dependen de un proceso natural conocido como «filtración», en el que los hogares de mayor edad venden viviendas más grandes, adyacentes a las de primera compra o de nivel medio para mudarse a una vivienda más pequeña, liberando así el inventario de viviendas para las familias jóvenes en crecimiento. Cuando los impuestos mantienen a los hogares de mayor edad estancados en sus viviendas, millones de casas unifamiliares permanecen fuera del mercado. Esta restricción artificial de la oferta obliga a los compradores más jóvenes a competir por un número reducido de propiedades disponibles, lo que eleva los precios y excluye a generaciones enteras del mercado. En última instancia, el capital y los terrenos quedan mal asignados porque una política fiscal penaliza las transacciones de mercado voluntarias y mutuamente beneficiosas.
Las investigaciones destacan el impacto negativo tangible que tienen en el mercado los impuestos sobre las ganancias de capital en el sector inmobiliario. Los estudios sobre políticas de vivienda del Instituto Americano de sobre el «bloqueo de las personas mayores» (Senior Lock-In) muestran que los impuestos sobre las ganancias de capital mantienen fuera del mercado millones de viviendas de varias habitaciones propiedad de personas mayores, y señalan que otorgar desgravaciones fiscales a las residencias principales que se han mantenido por mucho tiempo podría liberar una oferta sustanciosa de viviendas. Los análisis del sector realizados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sobre la reforma de las ganancias de capital demuestran de manera similar cómo los impuestos sobre las ganancias de capital en el sector inmobiliario congelan la rotación, elevan los costos de entrada para los posibles compradores y distorsionan el inventario en todo el país.
Desde una perspectiva de moneda sólida, gran parte de la «apreciación» a largo plazo que celebran los propietarios de viviendas es, en gran medida, una ilusión óptica creada por la expansión del crédito fiat y la constante devaluación de la moneda. Cuando la expansión monetaria del banco central eleva el nivel general de precios, el precio nominal en dólares de una propiedad se dispara, incluso si su estructura física, su utilidad real o su riqueza relativa en el mercado permanecen completamente inalteradas. Esta dinámica crea una capa de «capital fantasma» —un aumento de valor sobre el papel que no genera ningún incremento en el poder adquisitivo real.
Se produce una grave desigualdad económica cuando el código tributario trata las ganancias contables no ajustadas como ingresos realizados. Al exigir impuestos sobre las ganancias de capital por aumentos de precios nominales o ganancias por intereses que están por debajo de las tasas de inflación —en lugar de por la generación real de riqueza—, el gobierno impone un «impuesto sobre un impuesto», lo que obliga a los vendedores a pagar un gravamen sobre «ganancias» que, debido a la inflación, no permiten comprar más bienes, servicios o viviendas de reemplazo que lo que permitía su precio de compra original décadas atrás. De manera criminal, el gobierno provoca la inflación, lo que reduce el poder adquisitivo, y luego grava agresivamente el aumento del valor ilusorio de las viviendas y las cuentas de ahorro.
¿Qué impacto tiene la inflación en los precios de las viviendas? Según el seguimiento de datos históricos de varias décadas realizado por el Banco de la Reserva Federal de San Luis, la inflación acumulada explica una gran parte del crecimiento de los precios de las viviendas en las últimas dos décadas: el precio medio de las viviendas en EEUU aumentó nominalmente en aproximadamente un 110 % (pasando de unos 200.000 $ a más de 420.000 $). En ese mismo período, la inflación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) aumentó aproximadamente un 65 %. Esto significa que casi el 60 % del aumento total en dólares del valor medio de las viviendas fue simplemente el resultado de la inflación general de precios, mientras que el crecimiento del poder adquisitivo real representó la parte restante. Para las viviendas compradas cerca del pico anterior a la crisis financiera mundial en 2006, los valores crecieron nominalmente entre un 65 % y un 75 % en 20 años. Debido a que la inflación acumulada del IPC aumentó prácticamente al mismo ritmo durante ese período de dos décadas, entre el 80 y el 90% o más del aumento del precio nominal de esas propiedades representaba inflación de los precios al consumidor, en lugar de un verdadero aumento de la riqueza.
Cuando los propietarios venden su vivienda principal, el código tributario federal permite una exención de hasta 250 000 dólares en ganancias de capital para contribuyentes solteros y de 500 000 dólares para parejas casadas que presentan una declaración conjunta. Si bien esta norma fue diseñada para proteger el patrimonio de la clase media, los umbrales de exclusión legales se han mantenido fijos desde que se establecieron en virtud de la Ley de Alivio Fiscal de 1997. Debido a que estos límites máximos no están indexados al Índice de Precios al Consumidor, décadas de inflación sistémica en toda la economía han erosionado su valor real de poder adquisitivo, lo que ha creado una carga fiscal estructural sobre la propiedad de vivienda a largo plazo.
La principal desigualdad económica radica en gravar las ganancias nominales en papel en lugar de las ganancias reales de riqueza. Cuando la expansión de la oferta monetaria y la devaluación de la moneda elevan el nivel general de precios, el valor nominal en dólares de una propiedad aumenta, incluso si su utilidad física subyacente y su valor real relativo permanecen sin cambios. En consecuencia, un propietario que vende una vivienda después de décadas de residencia a menudo obtiene una ganancia nominal considerable que supera fácilmente el umbral de exención fiscal no indexado. El código tributario trata erróneamente este aumento nominal impulsado por la inflación como ingreso imponible.
La política tributaria sobre las ganancias de capital penaliza la retención de capital a largo plazo y distorsiona la movilidad económica. La posibilidad de tener que pagar impuestos disuade a los propietarios de reducir el tamaño de su vivienda o reasignar el capital a usos más productivos. Análisis del sector, como «Se acerca el precipicio de las ganancias de capital: cómo una reforma puede liberar la oferta de vivienda», de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, detallan cómo esta exposición fiscal congela el inventario y restringe la movilidad de los hogares de personas mayores. Por el contrario, una investigación de políticas realizada por The Budget Lab de Yale examina la dinámica distributiva y los perfiles de riqueza de los hogares que superan los límites máximos de exención actuales. Más allá de las finanzas de los hogares individuales, gravar las ganancias contables impulsadas por la inflación limita artificialmente la rotación de viviendas, restringiendo la oferta para los posibles compradores y agravando las ineficiencias en todo el mercado.
Modernizar la exención de las ganancias de capital de la vivienda principal es una forma de mejorar la situación, pero sería mucho mejor eliminar por completo el impuesto. La eliminación acabaría con la penalización financiera que mantiene a los propietarios de larga data atados a sus viviendas y reduce el incentivo para el ahorro personal. Eliminar cualquier obstáculo fiscal sobre las ganancias contables no indexadas alienta a las personas mayores a mudarse a una vivienda más pequeña o a reubicarse sin enfrentar una pesada carga fiscal, liberando así el inventario existente de viviendas de tamaño familiar. Como señala un estudio de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, ampliar la oferta de viviendas disponibles ayuda a aliviar los cuellos de botella artificiales en el inventario, lo que fomenta una estructura de mercado más fluida que modera el crecimiento de los precios y amplía el acceso para quienes compran por primera vez. Los análisis de políticas realizados por grupos como Third Way enfatizan aún más que eliminar las barreras a la movilidad del capital permite que el stock de viviendas existente se distribuya de manera mucho más eficiente entre todos los grupos demográficos.
Los impuestos sobre las ganancias de capital que gravan la apreciación nominal de los activos durante los períodos inflacionarios representan una forma insidiosa y compuesta de confiscación de la riqueza que socava fundamentalmente los cimientos morales del ahorro personal. Debido a que el Código de Rentas Internas no ajusta las bases de costo de los activos para tener en cuenta la depreciación de la moneda, a las personas se les grava habitualmente no por los aumentos reales en el poder adquisitivo, sino por ganancias ficticias en papel generadas por la expansión monetaria. Un ahorrador que compra un activo, lo mantiene durante años mientras la inflación erosiona el valor de la moneda y luego lo vende, se ve obligado a pagar un impuesto real y punitivo sobre los mismos dólares que necesita simplemente para mantenerse a flote, lo que, en la práctica, transforma el impuesto sobre las ganancias de capital en un gravamen sobre la riqueza arbitrario y no previsto por la ley.
Esta injusticia estructural penaliza directamente la gratificación diferida, lo que les indica a los ciudadanos productivos que la frugalidad, la acumulación prudente de capital y la inversión a largo plazo se verán castigadas con una expropiación financiera compuesta. Al castigar las virtudes del consumo diferido y la preservación del capital, al tiempo que recompensa el gasto inmediato y el apalancamiento, esta política destruye sistemáticamente la ética tradicional del ahorro americano, erosionando los cimientos de la formación de capital privado, esencial para el crecimiento económico a largo plazo. A través del impuesto sobre las ganancias de capital, el Estado transforma toda una vida de ahorro diligente y propiedad de vivienda en un blanco móvil para la confiscación, castigando activamente los pilares mismos de la independencia de la clase media. Al abolir por completo estos gravámenes, la nación puede eliminar la penalización a la creación de riqueza, aumentar drásticamente la movilidad del inventario en el mercado inmobiliario e incentivar la acumulación de capital a largo plazo necesaria para impulsar la inversión nacional.
