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Irlanda: cuando la TMM y los controles de precios chocan, poco queda.

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Etiquetas InflaciónPolítica monetariaControles de precio

05/24/2022

El siguiente es un ejemplo del mundo real (y desgraciadamente no una parábola) de lo que ocurre cuando se ignoran los peligros de la teoría monetaria moderna (TMM) y los controles de precios.

David McWilliams es un escritor de economía en Irlanda y es un gran fan de la TMM, que a menudo confunde el ahorro con la impresión de dinero. En un artículo reciente, opinó sobre el mercado inmobiliario irlandés, refiriéndose a los crecientes costes de la construcción y al hecho de que hay que aumentar la oferta de viviendas, al tiempo que evitaba cuidadosamente mencionar las razones fundamentales por las que los precios están subiendo y la oferta de viviendas está restringida en Irlanda.

A modo de resumen, en Irlanda tenemos, en esencia, dos bancos centrales y un gobierno que actualmente siguen políticas/fijan normas con efectos opuestos en el mercado.

El Banco Central Europeo (BCE) (a través de su aplicación de la TMM durante una década) se ha propuesto inflar la oferta monetaria y, por tanto, los precios. Esto, como todos los pensadores económicos cuerdos saben, hace subir el coste de todos los activos reales (incluyendo la tierra y los materiales utilizados para construir propiedades) y ahora está afectando también a los precios de los consumidores y de los productores. Estos aumentos son anteriores a la invasión rusa de Ucrania, a pesar de los recientes esfuerzos de políticos y periodistas de todo el mundo por insistir en que la inflación es culpa de Putin.

El Banco Central de Irlanda (CBI) se empeña en mantener bajo el precio de las propiedades (a través de sus normas sobre préstamos hipotecarios). Estas normas de préstamo hipotecario se introdujeron después de la gran crisis financiera (GFC) para frenar el crecimiento excesivo del crédito que alimentaba el aumento de los precios de la propiedad.

Los bajos tipos de interés del BCE a principios de la década de 2000 facilitaron una burbuja inmobiliaria especulativa en Irlanda que estalló un poco antes de la CFG.

Estas normas de préstamo hipotecario se introdujeron en 2015 y han tenido varias iteraciones. Después de la CFG, hubo un importante exceso de oferta de propiedades y la consiguiente presión a la baja sobre los precios de la vivienda y los alquileres, pero en 2014/15, los signos de que el exceso se había «resuelto» eran más evidentes a través de una recuperación parcial de los precios y los alquileres, especialmente en las principales ciudades.

Estas normas de préstamo hipotecario limitan de hecho la capacidad de compra de un grupo de compradores (los esperanzados propietarios de viviendas y los inversores privados que planean financiar sus compras), mientras que otros compradores (los que compran en efectivo y los fondos de inversión) no están tan limitados. Estas normas tienen el efecto de crear un techo de precios para muchos compradores (que en su mayoría votan) pero no para otros (muchos de los cuales no lo hacen, como los fondos de inversión).

Los compradores sin derecho a voto que sacan del mercado a los compradores con derecho a voto son una receta para que los observadores con problemas económicos miren hacia la izquierda y un terreno fértil para el tipo de políticos que creen que Venezuela es un modelo económico a imitar.

La razón principal de nuestra escasez de viviendas en los últimos diez años ha sido que el CBI ha hecho todo lo posible para suprimir los precios de la vivienda y no les ha importado que los hayan suprimido por debajo de los costes de suministro de viviendas. Por otra parte, estos costes han ido aumentando cada vez más debido a las políticas inspiradas en la TMM del BCE.

Mientras tanto, el gobierno irlandés respondió a la presión al alza de los alquileres introduciendo zonas de presión de alquileres (RPZ por sus siglas en inglés) en 2016. En primer lugar, una breve historia del control de los alquileres en Irlanda: el control de los alquileres existió de forma limitada en Irlanda hasta principios de la década de 1980, cuando el Tribunal Supremo irlandés consideró que el control de los alquileres era un ataque inconstitucional al derecho a la propiedad reconocido en la Constitución irlandesa.

Las ZRP fueron/son identificadas como áreas específicas (inicialmente las principales ciudades, pero gradualmente se extienden por todo el país, autoridad local por autoridad local) en las que hay una importante presión al alza sobre los alquileres causada por la escasez de vivienda (en gran parte causada por las normas de préstamo hipotecario del CBI, como veremos más adelante). Los aumentos anuales de los alquileres se limitaron al 4% anual (a partir de lo que fuera el alquiler de cada propiedad en particular en 2016 y no necesariamente el alquiler de mercado en ese momento). Estas normas se aplicaron inicialmente durante cuatro años, pero desde entonces se han prorrogado. Las limitaciones temporales de los topes y los modestos aumentos permitidos fueron/son claramente medios para evitar que se presentara un recurso de inconstitucionalidad contra los controles de los alquileres.

En la última versión de la normativa, los aumentos anuales de los alquileres tienen un límite de entre el 2% anual y el aumento del Índice de Precios al Consumo (IPC), el que sea menor. Los partidos políticos más izquierdistas (algunos de los cuales añoran los milagros económicos realizados por el socialismo venezolano) abogan por una congelación total de los alquileres durante tres años.

Así, las normas de préstamo hipotecario del CBI operan esencialmente para limitar el poder adquisitivo de un gran número de participantes en el mercado, las ZRP son un esfuerzo para limitar los alquileres, y el BCE hace alegremente un MMT de la oferta monetaria según el lema de Buzz Lightyear, con la consecuencia de que los costes de construcción se han disparado durante la década.

La oferta de viviendas, mientras tanto, ha reflejado la caída en picado de Buzz, ya que, como saben todos los pensadores económicos en su sano juicio, en todas partes y siempre que se ha fijado un techo de precios para un determinado bien o servicio a un nivel inferior al que fijaría el mercado libre, el resultado es una escasez y/o una caída de la calidad. Incluso Paul Krugman lo sabe.

La política del CBI también es responsable en gran medida de la subida de los precios de los alquileres en los últimos diez años. Al tratar de limitar los precios a los que se pueden vender las viviendas, el CBI ha desincentivado durante años la construcción por parte de los promotores.

Al impedir/impedir que los aspirantes a propietarios de viviendas compren antes (mediante las normas de préstamo hipotecario), el CBI les ha obligado a seguir siendo inquilinos. Al limitar severamente que los inversores privados inviertan en viviendas, el CBI ha reducido la oferta de viviendas de alquiler.

Todo lo anterior es una receta para una cosa y sólo una cosa. Una escasez de viviendas de alquiler que sólo puede presionar los alquileres al alza. Como se ha señalado, el gobierno trató de resolver el problema mediante la creación de zonas francas, que han tenido el efecto de expulsar del mercado a muchos propietarios (a los que no les gusta pagar un tipo marginal del impuesto sobre la renta del 52% mientras son vilipendiados), reduciendo aún más la oferta de viviendas de alquiler.

Además, muchos propietarios que habían estado alquilando por debajo del valor de mercado en 2016 (y estaban atrapados indexando sus aumentos a este alquiler por debajo del valor de mercado) han vendido y salido del mercado (reduciendo la oferta de propiedades de alquiler) o se han asegurado de indexar los alquileres al alza en cada oportunidad. La respuesta de la izquierda ha sido predecible: prohibir a los propietarios que vendan, a menos que los inquilinos se queden in situ.

Esto sin entrar en todas las demás cuestiones que empujan los precios de las propiedades al alza; a saber, el impuesto sobre el valor añadido (un impuesto sobre las ventas del 13,5% que se impone a la primera venta de las propiedades recién construidas) y la insistencia de una franja de la población en que el agua se suministre «gratis» —sin tasas de uso y con cargo a los impuestos generales— sin límite. Esto ha tenido como consecuencia que los promotores inmobiliarios paguen mayores costes de infraestructura, que luego deben repercutir en los compradores de esas propiedades.

En la nación con el sistema fiscal más progresivo tanto de la Unión Europea como del Organisation for Economic Co-operation and Development, es muy probable que la mayoría de esta franja que insiste en la «gratuidad» del agua sin límites contribuya con una parte de los ingresos fiscales enormemente inferior a las demandas que hace de esos ingresos. Además, McWilliams aboga continuamente por un impuesto sobre los terrenos baldíos para incentivar el desarrollo, imponiendo en esencia un coste adicional al desarrollo.

Esto le viene muy bien a su galería, que o bien se niega a reconocer, o es incapaz de apreciar, o bien olvida que los costes de un negocio deben repercutirse en sus clientes o el negocio quiebra, en cuyo caso otro negocio —por ejemplo, un fondo de inversión— llena el vacío.

Ha habido un movimiento hacia los planes de construcción para alquilar, que están creando una reacción política y popular contra aquellos que se niegan o no pueden apreciar que la situación actual es una consecuencia directa y predecible de la política del banco central y del gobierno. Lo único que se puede decir a favor del gobierno es que las políticas krugmanescas de la oposición son mucho, mucho peores, siendo esencialmente gravar, pedir prestado, imprimir y gastar mucho más en vivienda pública. De nuevo, cuando la TMM y los controles de precios chocan, poco queda (la oferta).

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Contact James Murphy

James Murphy, CFA FRM BA MBS BL is an experienced financial services professional with over 25 years of experience in the banking, finance and hedge fund industry with interests in finance, economics, law, history and politics and the interplay between these fields.

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