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Cómo el control de rentas perjudica a quienes espera ayudar

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03/08/2019

El estado de Oregón se encuentra en el precipicio para «resolver» su escasez de viviendas con el control estatal de alquileres. Sería el primer estado en hacerlo. La política se está vendiendo como una forma de hacer que la vivienda sea más asequible en un estado donde tres de sus ciudades, Eugene, Portland y Salem, se encuentran entre los cuarenta mercados de vivienda más caros del planeta.

Para entender cómo la solución de vivienda de Oregón dañará a aquellos a quienes espera ayudar, considere el mercado de alquiler modelado a continuación. El Estado no está interfiriendo en las transacciones voluntarias entre propietarios e inquilinos. La oferta y la demanda asignan eficientemente 100 unidades de alquiler a $ 1500 por mes.

La línea roja representa la demanda de alquileres. La altura del punto 1 le da al alquiler el arrendatario más rico que está dispuesto a pagar ($ 2500). La altura del punto 2 indica el alquiler que el inquilino más pobre está dispuesto a pagar (menos de $ 500). La altura del equilibrio (punto negro) da la renta que una persona de ingresos promedio está dispuesta a pagar ($ 1500).

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La línea azul representa la oferta de alquileres. Dado que algunos propietarios tienen hipotecas y otros no, algunas unidades están en complejos grandes y otras son unidades individuales, y algunos complejos tienen muchas comodidades y algunos tienen pocas, esta línea representa una cola que clasifica los alquileres de menos a más caros para financiar y mantener. El alquiler en el punto 1 le cuesta a su propietario $ 500 para mantener y financiar, mientras que la unidad en el punto 2 le cuesta a su propietario más de $ 2500 para financiar y mantener.

Con respecto al primer alquiler, tanto el propietario como el inquilino se benefician de la transacción. El inquilino cree que obtuvo el mejor final del trato porque está dispuesto a pagar $ 2500 pero solo paga $ 1500. El propietario cree que obtuvo el mejor final del trato porque estaba dispuesta a aceptar $ 500, pero se le paga $ 1500. Ambos firman el contrato porque ambas partes son ganadores en el comercio.

Las 100 unidades alquiladas representan transacciones ganar-ganar. Los inquilinos estaban dispuestos a pagar alquileres en orden decreciente de $ 2500 a $ 1500, pero cada uno solo paga $ 1500 por mes. En relación con los propietarios, todos sienten que tienen el mejor final de estos tratos. El triángulo rosa mide esta gran sensación. Por otro lado, los propietarios cobran $ 1500 de cada inquilino, pero estaban dispuestos a aceptar alquileres en orden creciente de $ 500 a $ 1500. En relación con sus inquilinos, sienten que tienen el mejor final de estos acuerdos. El triángulo azul mide esta gran sensación. Por lo tanto, todas las partes en estos oficios son ganadores.

Algunos inquilinos han sido descontados del mercado. Ellos pueblan la sección desvanecida de la demanda.Durante la secundaria, yo fui uno de ellos. Quería volar a la cooperativa, pero no podía permitirme hacerlo.Otros que se incluyen en este grupo son, quizás, trabajadores de mayor edad con pocas habilidades laborales o solteros que recién terminan la universidad y buscan primeros empleos. Estas personas, si el subarrendamiento es ilegal, encuentran apartamentos en mercados cercanos de bajos alquileres. Su salida de este mercado es la razón por la cual la sección inferior de la demanda se desvaneció.

Las leyes de vivienda pueden afectar negativamente a alquileres y apartamentos. Una ley de zonificación de Oregón reduce las áreas donde se pueden construir complejos de apartamentos. Esto disminuye la oferta, aumenta las rentas y reduce el número de unidades disponibles. Nueva York restringe el subarrendamiento. Eso reduce la oferta y aumenta las rentas. Dado que los inquilinos hubieran tenido una habitación en ausencia de restricciones de subarrendamiento, las restricciones resultan en una mayor demanda a medida que más personas buscan habitaciones. Eso empuja las rentas también. En ausencia de todas las restricciones, los mercados encontrarán formas creativas para resolver la escasez de viviendas. Por ejemplo, antes de las leyes de zonificación, los primeros estadounidenses convirtieron sus hogares en pensiones o hoteles residenciales, que no son diferentes a las habitaciones de bajo coste que figuran en Airbnb.

Cuando las rentas se vuelven demasiado altas, el control de rentas se vuelve popular entre los políticos que quieren hacer lo correcto o están comprando votos. La siguiente figura muestra lo que sucede cuando el gobierno establece las tarifas de alquiler (la línea verde). En el alquiler impuesto, las personas que pueblan la línea de demanda entre los puntos 3 y 4 vuelven a ingresar a este mercado para buscar apartamentos. Es por eso que esa sección de la demanda ya no se desvanece. Dado que los gastos de financiamiento y mantenimiento de las unidades de alquiler en el suministro entre el punto azul y el punto 3 exceden la renta legislada, los propietarios retiran estas unidades del mercado (por ejemplo, se enumeran en Airbnb). Por lo tanto, el límite máximo de alquiler reduce el número de unidades a 50, pero aumenta el número de personas en el mercado a 150. Si el subarrendamiento es ilegal, los solicitantes de apartamentos sin éxito viven en automóviles o en las calles mientras esperan que desalojen a los inquilinos.

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Recuerde que la demanda representa una cola con el inquilino más rico a la izquierda y el más pobre a la derecha. Con los ricos que poseen casas, la clase media superior llena la línea entre los puntos 1 y 2, la clase media baja llena la línea entre 2 y 3, y los pobres pueblan la línea entre 3 y 4. Dado que la clase media alta está dispuesta y capaces de pagar más que las clases medias y pobres, tienen las aplicaciones más impresionantes o pueden pagar los sobornos más grandes. Por lo tanto, los inquilinos con los 50 ingresos más altos obtienen los 50 apartamentos que se ofrecen en el mercado. Aquellos en la clase media baja, que tenían apartamentos antes del control de alquileres, ahora están sin hogar. Los pobres no estaban sin hogar antes del control de la renta, ya que tenían unidades de renta baja en los vecindarios cercanos. Pero ahora están sin hogar.

Aunque el control de los alquileres se vende como una política destinada a ayudar a los pobres, indujo la falta de vivienda entre los pobres y las clases medias bajas. También aumentó el botín del comercio que acumulaban los inquilinos con los ingresos más altos. Su botín aumentó de lo que era antes del control de la renta (el área rosa claro) a lo que está después del control de la renta (las áreas rosa clara y oscura).

Las consecuencias del control de la renta son bien entendidas por los economistas, desde un extremo del espectro político hasta el otro. Dado este raro consenso en economía, es sorprendente que estados como Oregon estén a punto de destruir voluntariamente sus mercados de vivienda.

Hal W. Snarr is an assistant professor of economics at Westminster College in Salt Lake City, Utah.

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