La media de metros cuadrados de las viviendas unifamiliares nuevas ha ido disminuyendo desde 2015. El tamaño de las casas tiende a caer justo durante los periodos de recesión. Sucedió de 2008 a 2009, de 2001 a 2002 y de 1990 a 1991.
Pero incluso con las sólidas cifras de crecimiento económico hasta bien entrado el año 2019, parece que la demanda de viviendas de tamaño históricamente grande puede haber alcanzado finalmente su punto máximo incluso antes de la recesión de 2020 y de nuestro actual malestar económico. (El número de metros cuadrados en la nueva construcción multifamiliar también ha aumentado).
Según los datos de la Oficina del Censo, el tamaño medio de las casas nuevas en 2021 fue de 2.480 pies cuadrados. Eso es un 7 por ciento menos que el pico de 2015 de 2.687.
[Leer más: «Los americanos tienen mucho más espacio para vivir que los europeos» por Ryan McMaken]
La media de 2015, por cierto, fue un máximo histórico y representó décadas de crecimiento casi incesante del tamaño de las casas en los desde la Segunda Guerra Mundial. De hecho, en los 48 años que van de 1973 a 2015, el tamaño medio de las casas nuevas aumentó un 62%, pasando de 1.660 a 2.687 pies cuadrados. Al mismo tiempo, la calidad de las viviendas también aumentó sustancialmente en todos los aspectos, desde el aislamiento hasta los materiales del techo, las ventanas y el tamaño y la disponibilidad de los garajes.
Fuente: Departamento de Trabajo, Oficina del Censo de EEUU, HUD.1
Mientras tanto, el tamaño de los hogares americanos durante este periodo disminuyó un 16%, pasando de 3,01 a 2,51 personas.
Fuente: Oficina del Censo de EEUU
Sin embargo, incluso con esa disminución del 7 por ciento en el tamaño de la casa desde 2015, el promedio de casas nuevas en América a partir de 2021 todavía era mucho más del 50 por ciento más grande de lo que eran en los 1960. El tamaño de la vivienda no está cayendo exactamente por un precipicio. Los hogares americanos, en una base de pies cuadrados por persona, siguen siendo bastante grandes según los estándares históricos. Desde 1973, los metros cuadrados por persona en las casas nuevas casi se han duplicado, pasando de 503 pies cuadrados por persona en 1973 a 988 pies cuadrados por persona en 2021. De acuerdo con esta medida, el tamaño de las casas nuevas aumentó de hecho de 2020 a 2021.
Fuente: Oficina del Censo de EEUU
Este continuo impulso al alza del tamaño de las viviendas nuevas puede atribuirse en parte a la persistencia del dinero fácil durante la última década. Aunque las viviendas siguieron siendo grandes —y por tanto, comparativamente caras—, no fue difícil encontrar compradores para ellas. La continua caída de los tipos de interés hipotecarios hasta mínimos históricos por debajo incluso del 3% en muchos casos significaba que los compradores podían simplemente pedir más dinero prestado para comprar casas grandes.
Pero puede que finalmente hayamos chocado con el muro del tamaño de la vivienda. En los últimos meses estamos empezando a ver la evidencia de la caída de las ventas y de los precios de la vivienda. Es ahora, con el aumento de los tipos de interés hipotecarios, la inflación disparada y la caída de los salarios reales —y, por tanto, de la asequibilidad del precio de la vivienda— , cuando hay buenas razones para que los constructores piensen «vaya, tal vez tengamos que construir algunas viviendas más pequeñas y menos costosas». Hay muchas razones para pensar que no lo harán, y que las viviendas para la compra simplemente serán menos asequibles. Pero no es culpa de los constructores.
Esto no sería un problema en un mercado mayoritariamente libre en el que los constructores pudieran ajustar fácilmente sus productos para adaptarse al mercado en el que se encuentra. En un mercado flexible y generalmente libre, los constructores acudirían en masa a construir viviendas a un nivel de precios en el que un amplio segmento de la población pudiera permitirse comprarlas. Pero ese no es el tipo de economía en el que vivimos. Más bien, el sector inmobiliario y la construcción de viviendas son industrias muy reguladas tanto a nivel federal como local. Gracias a ello, a los constructores les resulta cada vez más difícil construir casas más pequeñas en un momento en el que millones de potenciales compradores de primera vivienda se harían con ellas con mucho gusto.
Cómo la política gubernamental condujo a la codificación de casas más grandes y más caras
En las últimas décadas, los gobiernos locales han seguido aumentando los mandatos en cuanto a cuántas unidades se pueden construir por acre, y qué tamaño pueden tener esas nuevas casas. Como informó The Washington Post en 2019, varias regulaciones y tarifas gubernamentales, como las «tarifas de impacto», que son las mismas independientemente del tamaño de la unidad, «incentivan a los desarrolladores a construir a lo grande.» El Post continúa: «si la zonificación no permite más de dos unidades por acre, el incentivo será construir las unidades más grandes y caras posibles.»
Además, los grupos comunitarios que se oponen a cualquier cosa que suene a «densidad» o «recalificación» utilizarán el poder de los gobiernos locales para aplastar los intentos de los promotores de construir más viviendas asequibles. Sin embargo, como señala The Post, al menos un promotor ha comprobado que «allí donde su empresa ha podido animar a las ciudades a permitir edificios más pequeños, la demanda ha sido fuerte». Para los que construyen edificios pequeños, la demanda no parece ser un problema».
Del mismo modo, en un artículo publicado el mes pasado en The New York Times, Emily Badger señala el papel central de las regulaciones gubernamentales para mantener las casas grandes y, en última instancia, cada vez más inasequibles. Escribe que en las últimas décadas,
El suelo se encareció. Pero las comunidades no respondieron permitiendo la construcción de viviendas en terrenos más pequeños. En general, hicieron lo contrario, aumentando las normas que impedían a los constructores construir viviendas más pequeñas y asequibles. Exigieron materiales más caros y tamaños mínimos de vivienda. Querían adornos arquitectónicos, no fachadas planas. ...
Es cierto que en muchos lugares el suelo vacío ha subido de precio, pero en las zonas donde la carga normativa es relativamente baja —como Houston— los constructores han respondido, no obstante, con una mayor construcción de viviendas, como las adosadas.
En muchos lugares, sin embargo, la normativa sigue haciendo subir los precios de las viviendas.
Badger señala que en Portland (Oregón), por ejemplo,«los permisos suponen entre 40.000 y 50.000 dólares. Quitar un abeto de 36 pulgadas de diámetro cuesta otros 16.000 dólares en tasas». La falta de pequeñas «viviendas de iniciación» no se debe a la falta de voluntad de los constructores. Simplemente, los gobiernos han hecho que las casas pequeñas no sean rentables:
«Básicamente me han regulado todo lo que sea remotamente asequible», dijo Justin Wood, propietario de Fish Construction NW.
En Savannah (Georgia), Jerry Konter empezó a construir casas de tres camas, dos baños y 1.350 pies cuadrados en 1977 por 36.500 dólares. Pero fue subiendo de categoría a medida que los costes y las exigencias de diseño le empujaban a ello.
«No es que no quiera construir casas de nivel básico», dijo el Sr. Konter, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. «Es que no puedo producir una con la que pueda obtener beneficios y venderla a ese comprador potencial.»
A los que conozcan la forma en que los gobiernos locales zonifican el suelo y establecen las normas de construcción no les sorprenderá esto. Los gobiernos locales, presionados por los propietarios de viviendas locales, intervendrán para mantener el tamaño de los lotes y para aprobar ordenanzas que impidan la construcción de viviendas que puedan ser consideradas por los votantes como «demasiado densas» o «demasiado baratas».
Sin embargo, por mucho que a los propietarios de viviendas y a los planificadores urbanos les gustaría ver sólo viviendas de clase media alta con garajes para tres coches en cada calle, el hecho es que no todo el mundo puede permitirse este tipo de viviendas. Pero eso tampoco significa que la gente del medio sólo pueda permitirse una chabola en un poblado de chabolas, siempre y cuando los gobiernos permitan la construcción de más viviendas básicas.
Pero hay pocos indicios de que muchos gobiernos locales cedan en sus políticas de vivienda excluyentes, y el resultado ha sido una política de vivienda osificada, diseñada para reforzar las viviendas existentes, al tiempo que se niegan nuevos tipos de vivienda que quizá sean más adecuados para los hogares más pequeños y un entorno económico más estancado.
Sin embargo, al final algo tiene que ceder. O los gobiernos persisten indefinidamente en las restricciones a las viviendas «indeseables» —lo que significa que los costes de la vivienda se disparan— o los gobiernos locales empiezan finalmente a permitir a los constructores que construyan viviendas más adecuadas a las necesidades de la clase media.
Si se mantienen las tendencias actuales, es posible que por fin veamos una presión real para que los gobiernos locales permitan la construcción de más viviendas unifamiliares, o dúplex, o casas adosadas asequibles. Si los tipos de interés siguen subiendo, esta necesidad se hará más urgente. Además, como los materiales para la construcción de viviendas siguen encareciéndose gracias a los máximos de 40 años de inflación —gracias a la Reserva Federal— será aún más necesario encontrar formas de reducir los costes de regulación en otros ámbitos.
Por ahora, los resultados han sido irregulares. Pero cuando los promotores pueden construir para una clientela de clase media, parece que hay mucha demanda.
- 1Los datos históricos se han recopilado a partir de tres fuentes. Desde 1973,véase «Median and Average Square Feet of Floor Area in New Single-Family Houses Completed» de la Oficina del Censo (https://www.census.gov/construction/chars/pdf/squarefeet.pdf). Los datos de los años 60 proceden de «Characteristics of Single-Family Homes: 1969», un informe conjunto del HUD y la Oficina del Censo (https://www.huduser.gov/Publications/pdf/HUD-11675_v2.pdf). Los datos de los 1950 y 1940 proceden de «New Housing and its Materials, 1940-1956» del Departamento de Trabajo de EEUU. (https://fraser.stlouisfed.org/files/docs/publications/bls/bls_1231_1958.pdf)
