Como explica la Teoría Austriaca del Ciclo Económico, los tipos de interés influyen mucho en los grandes gastos de capital, como ya hemos visto aquí.
Dado que la vivienda es un gran gasto de capital, su demanda está muy influida por los tipos de interés, lo que la convierte en un excelente indicador adelantado del ciclo económico. La debilidad actual de la vivienda es una de las principales razones por las que espero que este año se inicie una recesión importante.
La Fed causó la burbuja inmobiliaria 1.0
La Reserva Federal creó intencionadamente una burbuja inmobiliaria a principios de la década de 2000 que reventó con la Gran Recesión y la Crisis Financiera Mundial de 2008-2009.
En respuesta a la crisis tecnológica y la recesión de principios de la década de 2000, el entonces presidente de la Reserva Federal, Alan «El Maestro» Greenspan, redujo drásticamente el tipo de los fondos federales de casi el 7% en 2000 a sólo el 1% en 2002.
En un discurso pronunciado en 2002, Greenspan explicó así sus motivos para bajar los tipos de interés con el fin de aumentar la demanda de vivienda y estimular la economía: «Además de sostener la demanda de nuevas construcciones, los mercados hipotecarios han sido también una poderosa fuerza estabilizadora durante los dos últimos años de dificultades económicas, al facilitar la extracción de parte del capital que los propietarios de viviendas han acumulado a lo largo de los años».
Como la Reserva Federal explicó más tarde en un documento de 2005, «Al igual que otros precios de activos, los precios de la vivienda se ven influidos por los tipos de interés, y en algunos países, el mercado de la vivienda es un canal clave de transmisión de la política monetaria.» Parece como si la Reserva Federal hubiera leído por fin a Ludwig von Mises.
En abril de 2005, Greenspan pronunció un discurso en el que elogiaba los préstamos hipotecarios de alto riesgo diciendo:
La innovación ha dado lugar a multitud de nuevos productos, como los préstamos de alto riesgo y los programas de crédito especializados para inmigrantes. Estos avances son representativos de las respuestas del mercado que han impulsado la industria de los servicios financieros a lo largo de la historia de nuestro país... Con estos avances tecnológicos, los prestamistas han aprovechado los modelos de calificación crediticia y otras técnicas para conceder créditos de forma eficiente a un espectro más amplio de consumidores... Cuando antes simplemente se denegaba el crédito a los solicitantes más marginales, ahora los prestamistas pueden juzgar de forma bastante eficiente el riesgo que plantea cada solicitante y fijar un precio adecuado para ese riesgo. Estas mejoras han dado lugar a un rápido crecimiento de los préstamos hipotecarios de alto riesgo; de hecho, en la actualidad, las hipotecas de alto riesgo representan aproximadamente el 10% del número total de hipotecas en circulación, frente a sólo el 1% o 2% a principios de los1990.
Como resultado de la agresiva creación de dinero de Greenspan, el precio medio de la vivienda se disparó más de un 50% entre 2000 y 2007.
La Fed provocó la crisis inmobiliaria 1.0
En un discurso pronunciado en febrero de 2004, Greenspan abogó por las hipotecas de interés variable. Después de animar a millones de americanos a utilizar estas hipotecas, procedió a subir el tipo de los Fondos Federales del 1% al 5,3% en los dos años y medio siguientes, desencadenando así la mayor quiebra inmobiliaria de la historia de EEUU hasta ese momento.
Como resultado, el precio medio de la vivienda se desplomó casi un 20% entre 2007 y 2009, lo que desencadenó la Gran Recesión y la Crisis Financiera Mundial de 2008-2009.
La Fed provocó la burbuja inmobiliaria 2.0
En respuesta a los bloqueos impuestos por el gobierno por el virus cóvido en 2020, la Reserva Federal y los bancos aumentaron la oferta monetaria en un increíble 40% cuando la Reserva Federal redujo el tipo de los Fondos Federales a casi el cero por ciento. Como resultado de esta creación de dinero sin precedentes, la inflación se disparó hasta el 9% en 2022, el nivel más alto en cuatro décadas.
Esto también provocó que los precios medios de la vivienda se dispararan casi un 50% entre 2020 y 2022, dando lugar a la Burbuja inmobiliaria 2.0.
El Índice de Asequibilidad de la Vivienda ha caído casi un 50% en los dos últimos años y se sitúa ahora en los niveles mínimos observados durante el apogeo de la Burbuja Inmobiliaria 1.0.
Este gráfico muestra que la relación precio de la vivienda/alquiler sigue estando cerca de máximos históricos y muy por encima de los máximos registrados durante la Burbuja inmobiliaria 1.0 de la década de 2000. Esta elevada relación significa que los precios de la vivienda son muy vulnerables a caídas importantes, ya que la gente puede optar por alquilar en lugar de comprar a precios elevados.
La Fed provocó la caída inmobiliaria 2.0
El actual presidente de la Fed, Jay Powell, insistió en que la elevada inflación de precios sería «transitoria», pero eso resultó ser una ilusión, que es un rasgo típico de los presidentes de la Fed, como comenté aquí.
En respuesta a la elevada inflación de precios que crearon, la Reserva Federal se vio obligada a seguir el rápido aumento de los tipos de interés del mercado y subir el tipo de los Fondos Federales al ritmo más agresivo de los últimos 40 años.
Esta subida de los tipos de interés hizo que los tipos hipotecarios se dispararan desde menos del 3% a principios de 2021 hasta casi el 7% en la actualidad.
En consecuencia, la burbuja inmobiliaria 2.0 está estallando y es probable que le quede mucho camino por recorrer.
Señales de una caída inmobiliaria
Abundan los indicios de una burbuja inmobiliaria a punto de estallar.
Debido a las altas tasas de interés y los altos precios de la vivienda, más del 80 por ciento de los americanos dicen que ahora es un «Mal momento para comprar una casa», según la última Encuesta de Vivienda de Fannie Mae. Esto es más del triple del nivel del 27% observado en 2020 y más del doble de la media a largo plazo del 39%.
La demanda de hipotecas cayó en enero a su nivel más bajo en 30 años, lo que supone un descenso del 14% respecto al año pasado y de más del 50% respecto al máximo de la crisis.
La oferta de viviendas equivale ahora a 9 meses de demanda, un nivel que sólo suele darse en las recesiones, como muestra este gráfico. Este exceso de oferta de viviendas sugiere precios mucho más bajos por venir para equilibrar mejor la oferta y la demanda.
Debido a la menor demanda, la construcción de nuevas viviendas cayó casi un 15% en enero, lo que supone la mayor caída mensual desde abril de 2020. Esta cifra se situó muy por debajo de las estimaciones del 0% y del aumento del 3,3% registrado en diciembre. Además, el Índice del Mercado de la Vivienda NAHB, que se basa en una encuesta de constructores de viviendas sobre la demanda de viviendas, ha estado por debajo del nivel neutral de 50 durante 15 de los últimos 18 meses.
El precio medio de la vivienda en EEUU ha bajado casi un 13% interanual. Como muestra este gráfico, se trata del mayor descenso de los últimos 60 años, ¡e incluso peor que el registrado durante la caída inmobiliaria de 2008-2009!
Imaginemos lo que ocurrirá con la demanda de vivienda cuando el desempleo siga aumentando en la recesión que probablemente se avecina.
Es hora de resolver el problema del auge y caída
Este gráfico de la tasa de los Fondos Federales muestra cómo los burócratas de planificación central de la Reserva Federal crearon la Burbuja de la Vivienda 1.0 a principios de la década de 2000 reduciendo drásticamente los tipos de interés. Luego provocaron la Burbuja de la Vivienda 1.0 subiendo los tipos de interés a mediados de la década de 2000. Después provocaron la Burbuja Inmobiliaria 2.0 bajando los tipos de interés en 2020. Luego provocaron la Burbuja Inmobiliaria 2.0 subiendo los tipos de interés en los últimos dos años.
Mientras sigamos permitiendo e incluso fomentando que burócratas no electos intenten planificar centralmente la economía creando dinero de la nada y manipulando los tipos de interés, seguiremos teniendo estos ciclos de auge y caída. Además de causar una tremenda incertidumbre y volatilidad económica, así como la quiebra de empresas y particulares, esto también conduce a un nivel de vida general más bajo al desperdiciar recursos escasos.
Esbocé la solución a este problema en mi artículo «How To Prevent the Boom-Bust Business Cycle». Cuanto antes resolvamos este problema, mejor para todos los americanos.
