Por Doug French. (Publicado el 30 de noviembre de 2009)
Revisando un libro sobre la
crisis financiera, un analista político
creyente del libre mercado despreciaba ña idea de que la vivienda constituyera
un proyecto a largo plazo o “bien de orden superior”, insistiendo en que las
viviendas son por le contrario un “bien de consumo duradero”, y así creía que
no es legítimo examinar la debacle inmobiliaria a través de la lente de la
teoría austriaca del ciclo.
Esta discusión se ha realizado
muchas veces desde que la burbuja inmobiliaria se expandió a mediados de la
década- Cuando la burbuja seguía más tiempo del que se creía posible, la
pregunta era ¿por qué no hay crisis? Quizá las casas sean como los grandes
refrigeradores. Quizá los precios de las casas puedan aumentar siempre- Después
de todo, las casas no parecen compartir ninguna de las características de la
minas o las fábricas.
En principio esto parece cierto.
Las casas son un bien terminado que ofrece alojamiento. Con trabajo y
materiales listos y disponibles, un típica vivienda suburbana puede construirse
en 60 o 90 días. Eso no tiene nada de largo plazo. Y nuestro escéptico no ve
ninguna evidencia de que la producción se aleje de los bienes de consumo a la
producción de bienes de capital de orden superior. Así que, en su opinión,
Hayek y Mises pueden dejarse de lado en este debate.
Sin embargo, una casa es algo
más que las maderas, ladrillos y decoración que la gente ve y compra. La
construcción de casas empieza con la compra de terreno. Y comprar terreno no es
como ir al hipermercado, mostrar la tarjeta de crédito y comprar un televisión
de pantalla grande. Primero el promotor y su personal buscan terrenos para
edificar porque en último término el constructor cree que puede vender casas en
ese lugar. Se contrata a consultores para realizar estudios del suelo e
informes medioambientales y determinar la disponibilidad de servicios públicos
y la viabilidad de la parcelación. Estos informes requieren tiempo para hacerse
y cuestan dinero.
Si el terreno parece ser
apropiado para un desarrollo residencial, el promotor determinará qué puede
pagarse por el terreno para hacer rentable el proyecto, suponiendo que sus
previsiones sean adecuadas para los precios de venta de sus casas. Después de
eso se negocio un precio y se abre una cuenta de depósito. Un mercado de
terrenos activo fijará cuentas de depósito de 90 a 180 días, aunque en un
mercado normal, pueden ser cuentas de un año o más.
Un factor clave en el precio
ofrecido por el terreno es el tipo de interés a pagar por el préstamo empleado
para comprar la parcela. Tipos de interés bajos permiten al promotor pagar
precios más altos. Los tipos de interés bajos también permiten al promotor
asumir mayores riesgos políticos y de negocio. El riesgo político es la
incertidumbre de que el constructor obtenga la clasificación zonal necesaria para
construir el número y tipo de unidades consideradas cuando se evaluó el terreno
para comprarlo. En las áreas urbanas más grandes, las aprobaciones zonales (que
acaban con mapas describiendo legalmente los lotes de construcción en los que
pueden construirse casas) llevan meses en el mejor de los casos y ahora a
menudo llegan a llevar años.
Los costes de desarrollo
horizontal pueden cambiar drásticamente
durante este proceso, pues el ayuntamiento puede imponer mejoras que no
se habían contemplado, así como aumentos de coste a causa del aumento de
demanda para trasladar escombros, cavar servicios y pavimentar calles. Y como se
financia la mayoría de los costes de desarrollo de los lotes construidos
finalizados, los bajos tipos de interés hacen viables más proyectos que los
tipos altos, no sólo desde el punto de vista del coste, sino también del
tiempo. Los intereses de los proyectos de desarrollo y construcción se
financian igual que los costes fijos y variables asociados con el desarrollo,
por lo que cuanto menor sea el tipo de interés, más se avanzará en el proyecto
antes de que se convierta en un bien de consumo.
En mayo de 2000, el tipo de
interés para los fondos federales era de un 6,5% y tipo de préstamo
preferencial empleado pro la mayoría de los bancos para préstamos de
construcción era un 9,5%. Pero con la recesión de 2001 y los acontecimientos
del 11-S una Reserva Federal presa del pánico rebajó el tipo de los fondos
federales al 1% en junio de 2003 y los bancos redujeron sus tipos
preferenciales al 4%. Esta rebaja de tipos hizo viables cientos de proyectos de
viviendas en todo el país y los promotores y sus prestamistas reacción de
acuerdo con ello. Se dieron miles de millones en préstamos de promoción para
financiar proyectos esperando el beneficio proveniente de compradores de
viviendas.
En 2001, la Oficina de Gestión
de Terrenos (BLM, por sus siglas en inglés) vendió a los promotores terrenos
propiedad del gobierno a 26.672$ el acre en Las Vegas, Nevada. Cuatro años
después, el precio por acre según la BLM llegaba a 270.000$ por acre. Así que
cuando los precios del terreno se multiplicaban por diez, el precio medio por
casa nueva iba de 130.000$ en diciembre de 2000 a 350.615 a principios de 2006.
El coste del solar es
normalmente de un 10% a un 25% de una vivienda. Y fueron lo bajos tipos de
interés los que estimularon estos enormes aumentos en mercados activos como Las
vegas. “Al igual que cualquier otro bien”, explicaba Murray Rothbard en Man,
Economy, and State, “el valor capital de un terreno es igual a la suma de
sus futuras rentas descontadas”. El valor del terreno aumenta a medida que cae
el tipo de capitalización con los tipos de interés. Por tanto, cuando la Fed
rebajó los tipos, el valor presente de las futuras rentas del terreno se hizo
más alto. “Luego el terreno se ‘capitaliza’, igual que los bienes de capital,
las acciones de sociedades anónimas y los bienes de consumo duradero”, escribía
Rothbard.
Aunque hubo aumentos en
materiales y labor durante la expansión inmobiliaria, el factor principal que
elevó los costes de la vivienda fue el coste del terreno.
Especialmente los recursos
humanos se alejaron de la producción de bienes y servicios para dedicarlos a
desarrollo de proyectos de viviendas. La gente inundó los sectores relacionados
con la propiedad inmobiliaria, principalmente la construcción y las ventas. En
lo más alto de la expansión, el 11% de del empleo de Las Vegas esta
directamente en la construcción, mientras que al mismo tiempo una de cada cien
personas en la Ciudad del Pecado tenía una licencia de venta inmobiliaria.
Pero también se expandieron los
empleos relacionados indirectamente con los inmuebles: las compañías de seguros
no podían contratar gente suficiente, junto con ingenieros, arquitectos,
tasadores y similares. Además aparecieron por todas partes tiendas de muebles,
porque cada nueva casa necesitaba nuevos muebles y accesorios.
Y cuando se acababan las casas,
se enviaba la señal a los promotores comerciales de que se necesitaban más
centros comerciales. Se pensaba que se necesitaría más espacio para oficinas
por el aumento de empleos indirectos relacionados con la propiedad inmobiliaria
y más espacio industrial, porque las subcontratas se expandían para participar
en la expansión inmobiliaria.
A mediados de 2004, la Fed
empezó a aumentar los tipos y para junio de 2006, el tipo para los fondos
federales era un 5,25% y los tipos preferenciales de los bancos eran del 8,25%.
Se llevaron la ponchera y los costes de los intereses al promotor aumentaron a
más del doble. Y el terreno por debajo de estas casas se hizo menos valioso al
aumentar los tipos de capitalización con los tipos de interés.
Ahora se dice que hay un exceso
de 2,4 millones de viviendas en Estados Unidos: el resultado de inducir a
productores inmobiliarios mediante bajos tipos de interés a empezar el largo y
arriesgado proceso de construcción. Al mismo tiempo, mientras que los empleos
de la construcción en Nevada (por ejemplo) llegaron a su máximo en cerca de
150.000 a mediados de 2006, en octubre de este año había menos de 84.000, de
acuerdo con un informe del Departamento de Empleo, Formación y Rehabilitación
de Nevada, y esto irá a peor cuando se complete el gigantesco proyecto CityCenter y 12.000
trabajadores de la construcción dejen de ser necesarios en ese empleo. El
desempleo en general es del 13% en la que una vez fue la ciudad del boom
inmobiliario, muy por encima del 10,2% de toda la nación.
Sin embargo, Nevada no está
sola. El empleo en la construcción ha caído en todos los estados, excepto tres,
durante los últimos dos años.
Y mientras los precios de las
casas han descendido un 57% en Las Vegas desde su máximo, los precios del
terreno han bajado un 76%, de acuerdo con los consultores inmobiliarios de Applied Analysis. Con precios del
suelo recortados en más de tres cuartas partes, los precios medios de viviendas
han vuelto a niveles no vistos desde antes del 11-S y l intervención masiva de
la Fed.
Como indica la teoría austriaca
del ciclo económico, la crisis se está produciendo, purgando las malas
inversiones y reasignando los recursos mal empleados. Casas y edificios
permanecen vacíos, mientras que los trabajadores de la construcción y agentes
de la propiedad inmobiliaria buscan otro tipo de empleo. El hecho es que esas
casas incluyen el terreno en que se han construido y el terreno es sin duda un
bien de orden superior.
En el caso de la actual
catástrofe inmobiliaria, la interpretación austriaca es definitivamente correcta.
Mises y los austriacos son más importantes que nunca.
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