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Los estados de EEUU están tomando más poder en nombre de la «desregulación» de la vivienda

  • gated community

Etiquetas Burocracia y Regulación

02/02/2021

Es probable que la zonificación local no atraiga mucho la atención nacional, y en un mundo ideal, así es como debería ser. Sin embargo, con los gobiernos estatales apuntando a las restricciones de la zonificación local, la cuestión ha cobrado mayor importancia. En los últimos años, el movimiento para limitar las restricciones a la zonificación unifamiliar ha sido defendido por liberales de izquierda y libertarios por igual. Según estos partidarios libertarios, las leyes antizonificación representan una simple desregulación. Sin embargo, llamar a estas leyes desregulación es como llamar al USMCA (Acuerdo Estados Unidos-México-Canadá) un acuerdo de libre comercio. Por el contrario, esta tendencia ya ha llevado a una mayor erosión de los derechos de propiedad privada en California con la aprobación de la Ley de la Asamblea 670.

Tal es el poder de la AB 670 que anula las restricciones privadas sobre las unidades de vivienda accesorias (UVA) que se consideran «irrazonables», como las restricciones incluidas por las asociaciones de propietarios en sus CC&R (convenios, condiciones y restricciones). Sin embargo, la anulación de todas estas restricciones privadas entra en conflicto directo con la teoría de la transferencia de títulos de los contratos. Murray Rothbard lo explica,

una persona debería poder vender no sólo el título completo de propiedad de un inmueble, sino también una parte del mismo, conservando el resto para sí mismo o para otras personas a las que conceda o venda esa parte del título..... Igualmente válidos y ejecutables serían los pactos restrictivos de la propiedad en los que, por ejemplo, un promotor vende todos los derechos sobre una casa y un terreno a un comprador, excepto el derecho a construir una casa de más de una determinada altura o de un diseño distinto al determinado.

Debe quedar claro, pues, que las restricciones privadas que prohíben la construcción de UVAs pueden ser totalmente coherentes con los derechos de propiedad privada. Como tal, cualquier ley que elimine la posibilidad de estas restricciones es insostenible. La única salvedad es que debe haber algún titular del derecho reservado. En otras palabras, la restricción simplemente no puede continuar indefinidamente en contra de los deseos de todos los propietarios vivos de dicha propiedad. Actualmente, algunos vecindarios pueden exigir que todos los propietarios estén de acuerdo con sus CC&Rs antes de mudarse. En otro lugar, Rothbard ha esbozado cómo funcionaría esto si todas las propiedades fueran privadas. Rothbard escribe,

En un país, o en un mundo, de propiedad totalmente privada, incluidas las calles, y de vecindarios contractuales privados formados por propietarios, estos propietarios pueden hacer cualquier tipo de contrato de vecindario que deseen. En la práctica, entonces, el país sería un verdadero «mosaico magnífico» (en las famosas palabras del alcalde de Nueva York, Dinkins), desde vecindarios contractuales de tipo Greenwich Village hasta vecindarios WASP homogéneos y socialmente conservadores. Hay que recordar que todas las escrituras y pactos volverían a ser totalmente legales y ejecutables, sin restricciones gubernamentales entrometidas. Así que, considerando la cuestión de las drogas, si un vecindario propietario contratara que nadie consumiría drogas, y Jones violara el contrato y las consumiera, los compañeros de la comunidad-contratista podrían simplemente hacer cumplir el contrato y echarlo. O, dado que ningún contrato por adelantado puede contemplar todas las circunstancias imaginables, supongamos que Smith se volviera tan odioso personalmente que sus compañeros propietarios del barrio quisieran expulsarlo. En ese caso, tendrían que comprar su salida, probablemente en las condiciones fijadas contractualmente de antemano de acuerdo con alguna cláusula de «molestia».

En este modelo anarcocapitalista, la cuestión no es complicada. Si un posible comprador considera intolerables las restricciones de un barrio, debe elegir otro más adecuado o adquirir los derechos restringidos del propietario actual. Aunque la realidad es muy diferente del modelo anarcocapitalista, el escenario mencionado sigue siendo realista y demuestra que instituciones como las ADV y los CC&R pueden proporcionar los medios para organizar comunidades sin el Estado.

Además, hay muy buenas razones por las que los propietarios privados pueden querer ejercer estos derechos y aceptar restricciones sobre el tipo de vivienda que se puede construir. Aunque los vecindarios proporcionan beneficios económicos al reducir los costes de transacción y facilitar el intercambio, los vecindarios —como cualquier inversión— implican riesgos. Uno de esos riesgos es que, como el terreno es inmóvil, su valor puede aumentar o disminuir fácilmente en función de las propiedades circundantes. En el caso que nos ocupa, los propietarios pueden valorar más su propiedad porque se encuentra en un barrio zonificado sólo para residencias unifamiliares. De hecho, los defensores de estas medidas argumentan que la supresión de los requisitos para las viviendas unifamiliares hará bajar el precio de las mismas, y esto es exactamente lo que los actuales propietarios pueden querer evitar con los pactos restrictivos.

Así, al interferir en las propiedades sujetas a pactos restrictivos, el estado de California está eliminando los medios por los que los propietarios pueden mitigar el riesgo de disminución del valor de la propiedad y ayudar a garantizar que viven entre vecinos con preferencias similares. Los propietarios que han pagado cuotas a su ADV durante años sólo para ver cómo el Estado anula las normas por las que pagaron sufren una pérdida inmediata. Esta pérdida puede resultar especialmente devastadora si su patrimonio es en gran medida el de su vivienda.

Aunque la zonificación pueda parecer una cuestión relativamente menor, para preservar la libertad que aún existe habrá que centrarse más en estas cuestiones locales y prestar menos atención a la política nacional, en la que, de todos modos, poco se puede hacer. De lo contrario, los gobiernos podrían eliminar tranquilamente más decisiones del control de los propietarios de los barrios.

Si los partidarios de estos proyectos de ley desean realmente que haya más opciones en materia de vivienda y vecindario, como afirman, deberíamos compartir este objetivo. Sin embargo, esto debe incluir la opción de hacer el barrio tan restrictivo o abierto como los propietarios del barrio deseen; nunca debemos presumir de saber qué es lo mejor para cualquier otro barrio. Esto sólo puede lograrse respetando todos los derechos de propiedad privada existentes —incluidos los títulos de propiedad restringidos— y resistiendo todos los intentos de anular estos acuerdos voluntarios. Sólo entonces veremos minimizados los conflictos y maximizada la libertad individual.

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