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¿Hubris de la vivienda: pueden los precios de la vivienda subir en espiral para siempre?

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Etiquetas Economía de EEUU

11/27/2021

Para la secuela de Wall Street, el subtítulo era El dinero nunca duerme. Pero la reedición de Oliver Stone de Gordon Gecko era cosa de 2010. En Estados Unidos, hace más de una década, el dinero dormía. Ahora, realmente no lo hace, con los precios de las criptomonedas girando 24/7/365. Esta frenética actividad se ha extendido a otros mercados de activos.

Una vez que los bienes raíces eran estables y se movían lentamente. Los compradores recorrían una casa, y la volvían a recorrer con alguien de confianza, antes de hacer una oferta. Pero, como titula Francesca Mari su extenso artículo en el New York Times Magazine, «En Austin y en ciudades de todo el país, el alocado mercado inmobiliario ha obligado a la gente normal a actuar como especuladores». Y se pregunta: «¿Volverá a ser «normal» la compra de viviendas?».

El artículo de Mari relata las pruebas y tribulaciones de los millennials (que son ahora la generación más numerosa) al intentar comprar una vivienda. En algunos casos, las ofertas se hacen a larga distancia a partir de las imágenes de las pantallas de sus ordenadores. Los precios de las viviendas en todo el país se han disparado casi un 25%. Pero, donde está el empleo, en áreas metropolitanas de tamaño medio como Boise, Phoenix, Austin y Salt Lake City, los precios se han disparado un 46%, 36%, 35% y 33%, respectivamente.

Amena Sengal y su marido, Drew, hicieron lo mismo que el 63% de los compradores de viviendas norteamericanos en 2020: hacer ofertas por casas que nunca habían visitado. Covid ha obligado a los compradores a acelerar. La avalancha de millennials que demandan casas se enfrenta a una escasez de oferta de 3,8 millones de viviendas, según Fannie Mae y Freddie Mac. Además, hay que competir con los inversores, que están comprando una de cada seis viviendas.

Los seguidores de la escuela austriaca probablemente digan: «Esto es una repetición de 2008. Los bajos tipos de interés conducen a la mala inversión, y este auge llevará a la quiebra de nuevo». Sin embargo, no hay préstamos baratos y fáciles de calificar para alimentar este boom. Los tipos hipotecarios son bajos, pero los préstamos son difíciles de obtener. Y los constructores están siendo tacaños con la oferta y, en algunos casos, construyendo barrios que serán enteramente viviendas de alquiler.

La política del gobierno local está dirigiendo el mercado en la dirección opuesta esta vez. Mari explica que hay «mucha demanda, poca oferta y una economía disfuncional en la que los salarios están estancados mientras que la zonificación restrictiva y las malas políticas públicas han convertido la vivienda en un bien artificialmente escaso».

Y luego está la pandemia. «Tras una década de escaso desarrollo, la pandemia hizo que el bajo inventario fuera menor. La construcción se detuvo», escribe Mari. «Los vendedores, temerosos de invitar al virus a sus casas o reacios a mudarse en tiempos inciertos, no pusieron en lista, y el inventario se redujo en casi un tercio de febrero de 2020 a febrero de 2021, cayendo al nivel más bajo en relación con la demanda desde que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios comenzó a llevar un registro hace casi 40 años».

Los barrios no quieren que los pobres vivan junto a ellos. Por eso, los constructores presentan al ayuntamiento productos de gama alta para obtener la aprobación. El resultado: «Se estima que en 2020 se terminaron 65.000 viviendas iniciales en todo el país, menos de una quinta parte de las que se construían anualmente a finales de los años 70 y principios de los 80».

Con la tecnología y la financiarización, el resultado es que «estamos gamificando la inversión inmobiliaria hasta el punto de que es casi como tirar el dinero en la bolsa», dijo a Mari un trabajador tecnológico de 35 años. Los días del papel y la tinta se han acabado. Es FaceTime, DocuSign y las transferencias electrónicas de fondos, lo que hace que todo sea perfecto. El dinero de los bienes raíces ahora puede moverse fácilmente, lo que significa que la inversión inmobiliaria de tus padres —estabilidad y relativa lentitud— ya no es cierta.

Lo que sí me suena de 2008 es el mercado actual de oficinas de Austin. Se están construyendo entre 6,2 y 9 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en el centro de la ciudad. «Y se está construyendo, como si no estuviera ocupado. Así que esos puestos de trabajo están llegando. La gente me dice, como, Oh, ya sabes, llegamos a un máximo.... En cuanto a las métricas, el Texodus no se está desacelerando. Estamos a punto de tener un maremoto», dijo a Mari Matt Holm, el «agente inmobiliario de Tesla» de Austin. Continuó con sus bromas alcistas, citando el efecto Elon [Musk]. Recuerdo que en 2008 se estaban construyendo casinos por valor de miles de millones de dólares en Las Vegas. No todos se terminaron y uno, el Fontainebleau, acaba de reiniciar su construcción, trece años después.

Otra señal de alarma es el número de inversores que aparecen en el artículo de Mari que tienen o pretenden convertir sus compras en Airbnbs (alquileres a corto plazo). Se cita a Holm, el agente inmobiliario de Tesla, diciendo sobre un inversor: «No acepta ninguna reserva de Airbnb que no suponga un alquiler bruto de 30.000 dólares al mes». ¿De verdad? ¿Mil dólares al día, todos los días? Los barrios odian los alquileres de corta duración, y en muchos municipios los opositores más ruidosos obligan a los gobiernos a prohibirlos o restringirlos.

Y, por supuesto, la historia de Mari está llena de personas que dejan trabajos perfectamente buenos para vender o invertir en bienes inmuebles o impartir cursos en línea sobre cómo invertir en propiedades. Por ejemplo, a Stephanie Douglass le encantaba dar clases a alumnos de cuarto grado, pero «remodelar esta casa fue la primera vez que me apasionó algo», dijo Douglass a Mari. Con la propiedad inmobiliaria, «descubrí cómo tomar el control de mi vida, y fue increíblemente emocionante. Pensé: Esto es genial, y todo el mundo tiene que saber que hay otra manera».

Otro ejemplo de cómo los auges conducen a la mala inversión. En este caso, el trabajo.

En septiembre, Michael Kolomatsky se preguntaba: «¿Se ha acabado el mercado de los vendedores?»

La dinámica del mercado es ciertamente diferente, pero la arrogancia resulta muy familiar.

Author:

Doug French

Douglas French is President Emeritus of the Mises Institute, author of Early Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply, and author of Walk Away: The Rise and Fall of the Home-Ownership Myth. He received his master's degree in economics from UNLV, studying under both Professor Murray Rothbard and Professor Hans-Hermann Hoppe.

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Image source:
Getty
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