Por Doug French. (Publicado el 19 de febrero de 2010)
Traducido del inglés. El artículo original se encuentra
aquí: http://mises.org/daily/4137.
El final de los negocios hace en el ciclo económico el
trabajo sucio de quitar las malas inversiones hechas durante el auge previo.
Estas malas inversiones son un crudo recordatorio de qué estaba de moda y ahora
no lo está.
Dinero abundante y barato afluyó a los proyectos
inmobiliarios después del estallido de la burbuja tecnológica y el acelerón
monetario de la Fed. Los estados arenosos como Arizona, California y Florida,
así como el centro neurálgico del Sudeste, Atlanta, atrajeron a constructores
grandes y pequeños.
Los constructores creían que estaban ofertando viviendas muy
necesarias para jubilados y similares, que se trasladaban en busca del sol y
dejando atrás sus palas para la nieva. Pero un vistazo desde la ventana del
avión al llegar a Atlanta o Phoenix, mostraba hileras de tejados, farolas en
calles vacías y las trazas distintivas de grupos de construcciones individuales
formando grupos cuadrados de rompecabezas sin imaginación. Los bloques eran de
tonos marrones indiferenciados en lugar de tener tejas de colores rodeadas por
césped verde y punteados por vallas blancas o paredes de bloques rojos.
Mientras el viento sopla el polvo de estos lugares baldíos,
el mercado no parece brillante para las viviendas construidas. Esto a pesar de
los recortes de impuestos de 6.500$ y 8.000$ a los compradores de viviendas y
de tipos de interés de hipotecas en torno al 5% (mantenidas bajas por la compra
de títulos hipotecarios por la Reserva Federal). Estudios de Standard &
Poor's Financial Services y John Burns Real Estate Consulting, Inc. apuntan a
una continuada presión de la oferta procedente del mercado de ejecución de
hipotecas. El estudio de John Burns estima que cinco millones de viviendas
volverán a los prestamistas en lo próximos años. Las modificaciones legalmente
obligadas en los préstamos sólo retrasarán el proceso, con Standard &
Poor's apuntando que si se mantiene la tendencia actual, el 70% de las
hipotecas modificadas acabarán siendo ejecutadas.
La amenaza de las ejecuciones continuará forzando a la baja
los precios de la vivienda. Y, con tanta gente debiendo más por sus casas de lo
que éstas valen, la movilidad familiar se encuentra en un mínimo histórico: ha
vuelto a los niveles de 1949-50, cuando la población de la nación era la mitad
que hoy. Todo esto, unido al alto desempleo, está haciendo muy difícil a los
constructores vender viviendas con beneficios.
Está claro que la demanda de compra de viviendas no se está
estimulando lo suficiente como para motivar a los constructores a volver a
acumular parcelas. Después de todo hasta hace pocos meses muchos de estos
mismos constructores estaban liquidando viviendas a quien quisiera comprarlas,
sin importar el precio, con el fin de limpiar sus balances. Y con la venta de
viviendas nuevas cayendo a un índice anual de 342.000 unidades en diciembre, no
hay razón comercial para invertir en las primeras etapas de la producción. La
actual depresión de la construcción de viviendas aún tiene trabajo por hacer en
depurar las malas inversiones del auge de la vivienda de la última década.
Hace un año, el Atlanta Business Chorincle informaba
de que el inventario de viviendas vacías en la zona metropolitana de Atlanta
superaba las 150.000. Son un montón de viviendas. Suponiendo que el número de
ventas de viviendas nuevas (14.000 en Atlanta) se mantenga constante, la ciudad
tiene una oferta de viviendas para más de una década. Incluso si el mercado de
Atlanta volviera a producir 30.000 ventas al año, el área tiene oferta para 5
años.
La Arizona Business Gazette informaba de que el
inventario de viviendas terminadas en el Valle del Sol sería de aproximadamente
50.000 (una oferta para 4 años). De acuerdo con RW Real Estate Advisors, el
área de Chicago tiene cerca de 65.000 viviendas vacantes, una oferta para 17
años, basándose en las ventas de nuevas viviendas en 2009.
Pero junto con las muy publicitadas intervenciones de los
tipos de interés por debajo del mercado y las ventajas fiscales a la compra de
casas, se ha lanzado otro cable a los constructores que dificultará aún más el
proceso de curación. El pasado noviembre, el Presidente Obama firmó la Ley de
Ayuda al Trabajador, la Propiedad Inmobiliaria y los Negocios (Worker,
Homeownership, and Business Assistance Act) de 2009, que, como sabe mucha
gente extiende los beneficios del desempleo y el programa de beneficios fiscales
al comprador de primera vivienda. Pero incluida sigilosamente en esta lasaña
legislativa había una provisión que permitía a las grandes empresas compensar
las pérdidas de 2008 y 2009 con los beneficios obtenidos tan pronto como en
2004. Esta provisión generará devoluciones del impuesto de sociedades de 33.000
millones de dólares, según informa el New York Times. Antes sólo las
pequeñas empresas podían compensar pérdidas con beneficios de años anteriores.
Las grandes constructoras inmobiliarias son las principales
beneficiarias. Después de anotarse beneficios monstruosos durante el auge
inmobiliario, el sector se ha apuntado grandes pérdidas en la crisis,
acentuadas por reducciones de valor de sus terrenos por un total de 28.500
millones de dólares en las 14 mayores constructoras cotizadas. Así estas
grandes constructoras están recuperando algo de lo que el Tío Sam se llevó
durante los años de auge. De acuerdo con el Times, Pulte Homes va a
obtener una devolución de 540 millones, Hovnanian Enterprises recuperará
250-275 millones, mientras que Standard Pacific y Beazer Homes se quedarán 80 y
50 millones de sus beneficios respectivamente.
Y aunque devolver impuestos a los negocios es algo
estupendo, los constructores están leyendo las hojas de té económicas
distorsionadas. Éstas parecen decir que lo tipos de interés bajos y los
beneficios fiscales acabar llevando de vuelta a los compradores a sus
promociones, mientras que muchos de los competidores más pequeños de las
grandes constructoras se los llevará el tsunami inmobiliario por mucho tiempo,
así que hay que subir a una etapa anterior del proceso de producción
invirtiendo capital en parcelas edificables.
Jim Belfiore, presidente de Belfiore Real Estate Consulting,
una empresa de investigación de mercados en Phoenix dijo a BusinessWeek.com que veía compañías
como Meritage Homes, Beazer, Lennar, Hovnanian y KB Home comprando
agresivamente al alza parcelas en el área de Phoenix ahora que muchos
constructores privados pequeños y medianos han salido del mercado debido a
quiebras o ejecuciones hipotecarias. “Los precios de las parcelas en esas zonas
han subido de forma agresiva en los meses recientes”, dice Belfiore.
Dawn Wotapaka, del Wall Street Journal blogueaba en
vivo en una teleconferencia sobre resultados de Hovnanian Enterprises en
diciembre que la empresa “esta rehaciendo su oferta, aprovechando parcelas que
ahora merecen la pena a los bajos precios actuales”. El consejero delegado de
Hovnanian decía que “las compras de terrenos por fin empiezan a tener sentido”.
Es verdad que también dijo que los fondos de inversión habían pagado más por
los grandes terrenos. Pero no es que la Hovnanian no tuviera terrenos: la
empresa tenía 7.600 parcelas “en conserva” esperando pacientemente a que mejore
el mercado.
Y la esperanza se eterniza. Como dijo irónicamente Wotapaka,
“Esperen. Aquí está la verdadera noticia de la conferencia. Atención buscadores
de empleo: la constructora dice que está contratando en sus departamentos de
adquisición de terrenos”.
En el blog en línea de la constructora Hanley Wood, el
director editorial, Boyce
Thompson, escribe:
“Se está filtrando algo en los
mercados de todo el país. Las mayores constructoras están pagando demasiado por
viviendas acabadas. A los críticos, en su mayoría constructoras privadas que
ofrecieron poco, les preocupa que esto pueda llevar a otro ciclo de
recalentamiento del precio de la vivienda, con resultados calamitosos si las
constructoras no venden viviendas”.
El autor Steve Bergsman escribe que las inversiones en
terrenos residenciales son el próximo gran boom. De acuerdo con Bergsman, las
ciudades del Oeste “tienen una oferta de parcelas para alrededor de dos o tres
años. Cuando se recuperen los precios de la vivienda, lo que optimistamente
podría ser tan pronto como en 2011 o 2012, los promotores necesitarán empezar a
construir de nuevo”.
Supuestamente para entonces el exceso de parcelas se habrá
evaporado “y como los promotores en este periodo no habrán estado comprando
terreno, van a despertarse de repente con el hecho de que necesitan parcelas y
en ese momento pagarán una prima. Al menos éste es el escenario con el que
cuentan la mayoría de los grupos inversores”, escribe Bergsman.
Bergsman cita a Scott Clark, presidente de la compradora de
terrenos Americap Development Partners, que dice “No estamos concentrando en
comprar por debajo de los costes de urbanización, no dejando virtualmente nada
en absoluto de coste de terreno”. Americap ha operado en los mercados del norte
de California y ahora tiene la vista puesta en áreas perjudicadas como
California del Sur, el interior, Denver y Salt Lake City.
“Los constructores de viviendas han estado compitiendo entre
sí para pagar dinero por parcelas urbanizadas mientras se preparan para el
cambio en los inventarios y las oportunidades de hacer dinero en 2010”, escribe
HousingCrisis.com de Hanley Wood.
“¿Es la demanda de compradores de viviendas/usuarios finales tan alentadora
como para que las constructoras se pongan la zancadilla para obtener las
parcelas urbanizadas?”
A pesar de los esfuerzos del gobierno, la demanda de
vivienda no justifica la demanda de parcelas de las constructoras. Desde
mediados de la década de 1960, la tasa de propietarios de viviendas en Estados
Unidos ha sido den torno al 64%. Durante el auge llegó a ser de más del 69%,
pero ahora está cayendo rápidamente. Incluso aunque se absorban los alquileres
vacantes, el blog Calculated Risk
estima que hay aún un exceso de 1,8 millones de viviendas en Estados Unidos.
Las constructoras que compran parcelas pueden ser irracionales,
pero aún no son exuberantes. El índice del mercado de la vivienda de la
Asociación Nacional de Constructores de Viviendas subió sólo 2 puntos hasta el
17 en febrero, muy lejos de las grandes cifras de 50 que no se han visto desde
abril de 2006. Pero los 528 promotores residenciales encuestados dijeron que
los beneficios fiscales ofrecidos junto a los bajos tipos hipotecarios están
animando algo la demanda.
De hecho, las constructoras están “fomentando la
construcción especulativa para atraer a compradores de viviendas del último
momento que quieran aprovechar los beneficios fiscales a punto de expirar”,
informa el Wall Street Journal. Así que el inventario debería subir
durante una “temporada de venta animada por esteroides”, dice Jody Kahn, vicepresidenta
en John Burns Real Estate Consulting.
“Igual que un tiburón debe seguir nadando o morir, pasa lo
mismo con las constructoras”, dijo a Bloomberg Kathryn Boyce, de Hanley Wood.
“Tienen que seguir construyendo o morir”.
Como apuntaba Murray Rothbard en Man, Economy and State,
si el gobierno interviene en algo en el proceso de limpieza de la depresión
sólo la prolongará. Mientras el gobierno intenta impulsar la demanda de
vivienda y los precios de los terrenos, sólo se retrasan los ajustes
necesarios. No se cumplen las necesidades de los consumidores. No se necesita
más vivienda y no se necesita urbanizar y parcelar más terreno para futuras
viviendas.
Si el gobierno impulsa continuamente la demanda y por tanto
los precios, sólo logrará un exceso permanente de parcelas y viviendas. “Cuanto
más se retrasen los reajustes”, explicaba Rothbard, “más durará la depresión y
más de retrasará la completa recuperación”.
Para que el capitalismo haga su magia de ofrecer bienes,
servicios y prosperidad, deben morir algunos de los tiburones.
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Douglas French es presidente del Mises Institute y autor de Early
Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply. Es doctor en economía de la Universidad
de Nevada- Las Vegas, dirigido por Murray Rothbard, con el Profesor
Hans-Hermann Hoppe en su comité de tesis.